Почему растут цены на недвижимость

Прошлый год показал неплохой рост рынка торговой недвижимости. Но он был достигнут вопреки дороговизне и сложностям с получением земельных участков в столице и благодаря повышению активности инвесторов в регионах. Правда, эксперты считают, что в условиях явного дефицита торговых площадей владельцы торговых центров будут и дальше удерживать непомерно высокие арендные ставки для ритейлеров... Такие выводы были сделаны на онлайн-заседании клуба PRORetail.

“Общие тенденции 2007 года — стабильный рост спроса во всех сегментах, очень небольшое количество нового предложения и, как результат, высокие темпы роста арендных ставок, снижение уровня вакантности. Однако активный выход новых игроков, и в первую очередь — девелоперских компаний, институциональных инвесторов, международных консультантов позволяет оценить перспективы рынка достаточно оптимистично. Он становится все более привлекательным для международных игроков, которые начинают воспринимать Украину как объект для вложения инвестиций. В нашу страну начинают приходить не только носители венчурного капитала, но и стратегические инвесторы. Проявлением этой тенденции можно назвать совершенные и ожидаемые в ближайшее время сделки по инвестиционной купле продаже международными фондами нескольких профессиональных офисных и торговых центров”, — утверждает управляющий партнер компании “Concorde Development” Валерий Кирилко.

Он также выделяет тенденцию активного развития коммерческой недвижимости в регионах Украины. “Из-за колоссального дефицита земли в Киеве и невероятно высоких цен на вхождение в проект многие девелоперы ринулись в регионы, где доходные показатели похожи на столичные, а расходы бывают намного экономней, да и проходит подготовка проекта намного быстрее... Так, по количеству вводимых проектов крупные города-миллионники впервые обогнали Киев, традиционно считавшийся единственным городом в стране, в котором присутствует рынок коммерческой недвижимости. В областных центрах активно вводятся в эксплуатацию современные торговые и офисные центры, гостиницы”, — говорит Кирилко.

“Действительно, ситуация в миллионниках сложилась благоприятная для бурного развития торговой недвижимости. Подтверждением этому служит успех первых концептуальных торговых центров в Днепропетровске и Донецке, — поддерживает своего коллегу директор Украинской торговой гильдии Виталий Бойко и объясняет свою точку зрения: — Потребительский рынок уже созрел, еще есть участки с хорошим расположением, себестоимость девелопмента намного ниже столичной (во многом — благодаря цене на землю). Это и послужило причиной нетрадиционной стратегии выхода в Украину многих иностранных девелоперов, а вместе с ними и ритейлеров. Именно с регионов начнут работу IKEA, Multy, Plaza и многие другие”.

Что же касается Киева, то, исходя из прогнозируемых темпов увеличения объемов розничной торговли и небольшого объема вводимых в эксплуатацию новых объектов, Кирилко делает вывод, что дефицит торговых площадей в столице не уменьшится до 2009—2010 года.

Однако, как считает эксперт, на фоне чрезвычайной перспективности, привлекательности и дефицитности рынка профессиональных торговых площадей развитие индустрии торговых центров в Украине в последние два года заторможено... Основные причины, по мнению Кирилко, — это отсутствие гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Также многие проекты, которые были заявлены, перенесены на один-два года. “Такая ситуация объясняется следующими факторами: зачастую девелопментом занимаются компании, для которых строительство торговых центров не является основным бизнесом или получившие земельные участки случайно. Как результат — переоценка финансовых возможностей, плохой менеджмент, дефицит доступных земельных участков для нового строительства, а также трудности, связанные с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов”, — говорит Кирилко.

Но в перспективе, по его мнению, “все хорошо”, хотя сполна ощутить этот оптимизм, как утверждают эксперты, в наступившем году еще не удастся... “Да, рынок стал более цивилизованным, грамотным. Темп развития торговой недвижимости существенно увеличится, но это еще не успеет выразиться в открытых объектах в 2008 году. Поэтому цена в Киеве будет продолжать расти (мы осторожно закладываем 20% роста), как, впрочем, и в большинстве регионов. Только в некоторых городах ставка стабилизируется (например, Черновцы), хотя любой качественный объект с хорошим расположением и хорошим якорем может вновь поднять ставку”, — уверен Виталий Бойко.

 Алексей САВИЦКИЙ