И кто так строит?

В минувший четверг правительство и застройщики раздумывали, как помочь друг другу пережить кризис. Чтобы реанимировать остановленные стройки, премьер согласилась удовлетворить все пожелания строителей — от расширения доступа к кредитным ресурсам до снижения налоговой нагрузки. Они тоже не остались в долгу, пообещав своим благодетелям не так нагло наживаться на покупателях новостроек. На такие жертвы власть и бизнес согласились ради святой цели — помочь простым украинцам задорого обзавестись собственными квадратными метрами.

Строительная отрасль одна из первых и острее других прочувствовала на себе финансовый кризис. Согласно официально озвучиваемой застройщиками информации сейчас в столице работы прекращены примерно на 20% всех возводимых объектов, еще на таком же количестве активность сведена к минимуму. В неофициальных же беседах строители признают, что жизнь едва теплится практически на всех стройплощадках Киева и регионов, и винят во всем отсутствие финансирования.

По данным аналитического агентства “Медиагностика”, еще летом отдельные стройкомпании недовыполнили планы по привлечению инвестиций на 60—70% из-за масштабного сокращения ипотечного кредитования и усложнения доступа к кредитным ресурсам. “Сегодня ситуация сложилась следующая: скажем, компания построила три-четыре этажа и продала 10—15% квартир. Население покупать недвижимость не может: на руках таких средств у людей нет, а кредиты дорогие. Поэтому продажи на первичке сейчас практически нулевые. Застройщика же банк если и готов кредитовать, то под 20—27% годовых в гривне. Если учесть, что проект жилого комплекса реализуется в среднем за 3—3,5 года, то при аналогичном сроке кредитования и, скажем, кредите под 25% годовых на обслуживание основного долга необходимо до 75—80% от суммы займа. И эти затраты уже нельзя включить в цену квартиры, потому что рынок стагнирует и застройщики не могут повысить цены. У компании должна быть колоссальная рентабельность бизнеса, чтобы согласиться на такие кабальные условия”, — говорит управляющий партнер консалтинговой компании “Диалог классик” Артем Новиков.

По словам руководителя отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании “Киев Жилье-Инвест” Владимира Германова, на сегодняшний день рентабельность строительства жилья бизнес-класса в среднем по рынку составляет 100% (т. е. около 33% в год), эконом-класса — до 60% (порядка 15—20% в год). Однако нужно учитывать, что эти расчеты сделаны с учетом возможного повышения цен на стройматериалы (которые сейчас только дешевеют) и увеличения других расходов компании. Поэтому, как считают эксперты, чтобы поддержать спрос на жилье, застройщики могли бы совершенно безболезненно снизить цены на квартиры на 15—20%. Однако стройкомпании не желают мириться с тем, что этот вид бизнеса в нынешних рыночных реалиях становится уже не таким прибыльным, как ранее. Поэтому активно искали поддержки в высоких кабинетах.

На минувшей неделе на правительственном совещании по проблемным вопросам отрасли представители Украинской строительной ассоциации озвучили длинный список своих пожеланий к Кабинету Министров Юлии Тимошенко: предоставление государственной помощи в достройке всех объектов со степенью готовности от 40%, создание специальных условий для покупки населением квартир стоимостью 100—150 тыс долл., введение временного моратория на повышение ипотечных ставок по ранее выданным кредитам, снижение нагрузки на строительные компании до ввода объектов в эксплуатацию и многое другое. Все это, по мнению ходоков в Кабмин, позволит вывести отрасль из кризиса, а главное — поддержит платежеспособный спрос на жилье, выставляемое на продажу по завышенным ценам.

Жалобы строителей нашли отклик в сердцах правительственных чиновников. Министр регионального развития и строительства Василий Куйбида заявил, что по итогам совещания было одобрено предложение Минфина: при доработке проекта бюджета на будущий год рассмотреть вопрос о возможности расходования средств Стабилизационного фонда для поддержки строительства доступного жилья, удешевления кредитования строительной отрасли и на поддержку ипотеки. Пока же Министерство финансов пообещало, заручившись поддержкой НБУ, уговорить банкиров перенести сроки погашения кредитов, привлеченных застройщиками. Сами финансисты к этой идее отнеслись скептически: в условиях кризиса ликвидности ни один банк не пойдет на это добровольно. Регулятор же к такому решению вынудить своих подопечных не может, как и влить в финучреждения дополнительные средства под замороженные строительные кредиты (по оценкам финансистов, общий объем привлеченных строителями кредитов составляет 30—40 млрд долл).

Как считают эксперты, озвученные на мероприятии предложения не выдерживают никакой критики. Взять хотя бы идею снижения отчислений со строительных компаний до ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с недавно вступившим в силу законом о содействии строительству (№509-VI) доля отчислений при возведении нежилых зданий и необходимых инженерных сетей и/или сооружений уменьшена до 10% общей стоимости строительства объекта, при возведении жилья, объектов культуры и медицины — до 5%. Однако сами застройщики признают, что параллельно с уменьшением официальных платежей тут же выросли неофициальные расходы — на поддержание расположения чиновников, курирующих процесс возведения и сдачи объекта в эксплуатацию. “Снижение официальных расходов строительных компаний инициируют и больше всех ратуют за это те, к кому заносятся взятки или задействованные в этой цепочке”, — уверил один из киевских застройщиков.

Далеким от реалий показалось экспертам и предложение г-на Куйбиды о пересмотре органами местного самоуправления своих решений о выделении земельных наделов, которые не используются два-три года, с тем, чтобы передать их компаниям, способным организовать строительство. По оценкам наблюдателей, сейчас около 80% пустующих участков принадлежит или находится в аренде у мелких компаний, приближенных к местным властям, которые в свое время получили их решениями местных советов и держали для последующей выгодной перепродажи. Теперь они выставляются на продажу на 40—50% дешевле, чем год назад, но даже это не всегда позволяет найти реального покупателя. Организовать же массовый отъем таких земельных участков не удастся из-за сопротивления мотивированных чиновников, которые уже давным-давно освоили “благодарственные”.

Тем не менее наблюдатели не сомневаются, что отдельные строительные компании, к чьим просьбам правительство отнесется особенно трепетно, могут получить спонсорскую помощь от государства. В обмен на это застройщики даже пообещали на период кризиса ограничить рентабельность 15%. Впрочем, названная ими цифра могла бы быть любой. Ведь у государства нет ни малейшей возможности проконтролировать, насколько исправно компании выполняют свои обещания.

Окончательные итоги достигнутых между правительством и строителями договоренностей станут известны уже на этой неделе. По словам Юлии Тимошенко, к этому сроку Кабмин внесет в Верховную Раду пакет законопроектов, призванных поддержать строительную отрасль.

Алексей СМИРНОВ