Аренда уступает ретейлерам

За два последних месяца крупным розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30—50%.

На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна понижения в ТЦ и ТРЦ произошла в ноябре-декабре 2009 года, а следующая ожидается сразу после Нового года.

Процесс пошел

По оценкам председателя правления компании DiaWest (сеть фирменных магазинов “Комп’ютерний світ”) Анатолия Балюка, за последний месяц арендные ставки упали на 35—50% по сравнению с летом текущего года. Генеральный директор сети Comfy Геннадий Вербиленко говорит о 40%-ном понижении арендных ставок в крупных ТЦ.

По словам Анатолия Балюка, сегодня большинство переговоров завершаются положительно в пользу арендаторов (то есть ретейлеров) — примерно по 80% объектов его сети удалось достичь поставленных целей по снижению аренды. Есть прецеденты уменьшения ставок на 60% и больше. Средняя арендная ставка, по данным консалтинговой компании “УТГ”, магазина площадью 100—200 м2 в действующих торговых центрах Киева изменялась волнообразно: со 150 долл/м2 в июле она поднялась в октябре до 155 долл/м2, но уже в начале декабря снизилась до 117 долл/м2.

По словам директора по развитию сети Comfy Игоря Хижняка, владельцы нескольких региональных торговых центров предложили его сети остаться стоять у них только лишь за оплату коммунальных услуг. “Пока нельзя назвать эти случаи массовыми, но еще полгода назад ретейлеры о подобном даже мечтать не могли”, — говорит он. Начавшиеся процессы свидетельствуют о том, что диктат условий на рынке аренды коммерческой недвижимости переходит от арендодателя к арендаторам. “На протяжении последних двух месяцев мы наблюдаем, как изменяется поведение девелоперов — от резко выраженного агрессивного и категорического “нет” они постепенно переходят к поиску компромиссов и общего языка со своими арендаторами”, — рассказывает Анатолий Балюк.

Похожую тенденцию выделяют и другие сетевые ретейлеры. К примеру, сеть салонов персональной электроники Unitrade два месяца назад отказалась продлевать три договора аренды — в Донецке, Запорожье и Севастополе, поскольку владельцы этих ТЦ решили повысить арендные ставки.

Глава департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец считает, что при значительном падении потребительского спроса и ухудшении экономической ситуации, а, следовательно, при падении товарооборотов некоторые арендаторы будут избавляться от убыточных или низкоприбыльных торговых точек. В частности, компания “МКС” уже закрыла четыре магазина площадью 380 м2, а до конца текущего года она откажется от еще нескольких убыточных магазинов в своей сети. Президент компании “МКС” Александр Головченко поясняет это тем, что в последние годы ретейлеры ориентировались не на эффективность своей работы, а на увеличение оборота. Теперь они в экстренном порядке принялись исправлять собственные ошибки. “Девелоперы тоже перестарались: зачастую арендные ставки в украинских ТЦ и ТРЦ превышали даже среднеевропейские ставки по аренде”, — добавляет он.

Подтверждая случаи ухода арендаторов из ТЦ, в компании “Украинская Торговая Гильдия” уверяют, что этот процесс не носит массовый характер. “Заполняемость действующих объектов города Киева по-прежнему находится на высоком уровне. И если по состоянию на 20 ноября средний уровень заполняемости торговых площадей в столичных ТЦ составлял 99,65%, то на 9 декабря этот показатель равнялся 98,61%”, — уверяет маркетолог-аналитик “УТГ” Оксана Кульчицкая.

Дальше — больше

После Нового года сокращение торговых площадей приобретет гораздо большие масштабы по сравнению с сегодняшним днем. Сегодняшний результат снижения аренды — это еще не предел. В условиях падающего спроса ретейлеры будут настаивать на продолжении переговоров об уменьшении арендных ставок и дальше.

Директор по развитию сети Comfy Игорь Хижняк говорит, что второй волны снижения арендных ставок стоит ожидать сразу после Нового года. “Мы рассчитываем снизить затраты на аренду как минимум вдвое по сравнению с 2008 годом. Кроме того, сейчас обсуждаем вопрос перевода арендной платы с постоянной в переменную величину с помощью ее привязки к проценту от оборота конкретного магазина”, — делится своими планами ретейлер. Нестабильность курса национальной валюты заставляет ретейлеров при перезаключении договоров с владельцами ТЦ настаивать на закреплении арендной платы в гривне, а не долларах, как это практиковалось ранее, по меньшей мере, до лета 2009 года.

По мнению Игоря Хижняка, в первом квартале 2009 года арендодатели будут пытаться сохранить арендные ставки хотя бы на уровне сегодняшних, однако сетевики в стремлении максимальной оптимизации своих расходов отныне будут занимать жесткую позицию по отношению к девелоперам, которая предусматривает или уменьшение арендной платы, или переезд в новые более дешевые помещения, или закрытие всех неприбыльных магазинов. Гендиректор сети Comfy Геннадий Вербиленко говорит, что размер, конечно, имеет значение, но если компания постоянно снижает объемы продаж, большое количество квадратных метров способно лишь приумножить ее убытки.

Президент компании “МКС” Александр Головченко рассказал о коррекции ранее принятых планов развития: “Мы уже отказались от проектов открытия крупноформатных магазинов площадью 2000—3000 м2, поскольку содержание больших магазинов в ближайшем будущем окажется экономически невыгодным”.

Кроме того, несмотря на огромное количество предложений по аренде, “МКС” приняла решение о сокращении своих торговых площадей на 25—30%, в частности об отказе от открытия новых магазинов в промышленных регионах Украины (Донецкая, Луганская, Днепропетровская области) и от активной политики экспансии в другие регионы.

В то же время мелкие ретейлеры очень мобильны и подвижны, а большинство их торговых помещений не арендованы. Поэтому эксперты не исключают попыток таких компаний воспользоваться сложившейся ситуацией. Первые шаги в этом направлении отдельные участники розничного рынка уже предпринимают. Как сообщила генеральный директор компании “Мед-Сервис” (сеть аптек с одноименным названием) Наталья Касьянова, резкое сокращение арендных ставок дало возможность ее сети откорректировать планы развития в сторону улучшения. “70% наших аптек находятся на собственных площадях, но буквально в ближайшее время мы планируем открыть 15 новых аптек на арендованных площадях. Это будет наш первый опыт, поскольку раньше из-за завышенной арендной платы мы не могли позволить себе подобных экспериментов, — поясняет она. — Сейчас же компании стало выгоднее арендовать новые торговые площади, а не выкупать помещения самостоятельно”.

Кстати, от практики “проплаты наперед” ретейлеры тоже отказываются. Как утверждает финансовый директор компании “Евросеть” Владимир Кебко, финансировать рабочий капитал арендодателей с помощью 2-3-месячной предоплаты за аренду площадей в нынешней ситуации розничным компаниям не под силу. “Сейчас мы засчитываем все авансы, которые были сделаны арендодателям, в счет текущих арендных платежей”, — отметил он.

В сегодняшних условиях арендодателям стоит гнаться не за сверхприбылью, а за стабильностью. Если в этом году выторг в сети Comfy составлял порядка 640 долл с одного квадратного метра, то в 2009 году, по оптимистическим прогнозам аналитиков этой сети, он упадет до 300 долл/м2, по пессимистическому — до 270 долл/м2. “При двукратном сокращении доходности ни один ретейлер не будет платить девелоперам бешеные деньги за аренду”, — резюмирует Игорь Хижняк. И добавляет, что за последний месяц он получил от девелоперов предложений по аренде торговых площадей больше, чем за последние два года работы на рынке ретейла.

Светлана БОРИСОВА