Строители мечтают нащупать “дно” кризиса

Строители и риэлтеры в последнее время часто проводят пресс-конференции, на которых они заявляют, что уже нащупали “дно” кризиса. По их оценкам, цены на жилье на первичном рынке снизились практически до уровня себестоимости (около тысячи долларов за квадратный метр в Киеве). А на вторичном рынке цены перестали снижаться и стабилизировались. Те владельцы жилья, кому срочно нужны были деньги, уже продали его по бросовым ценам. И теперь на рынке остались только те, кто может придержать приготовленную для продажи квартиру до лучших времен, сдавая ее, допустим, внаем, чтобы окупить затраты на коммунальные услуги. Такова позиция строителей и торговцев недвижимостью, которую они хотят с помощью СМИ довести до людей.

“Ближайшие полгода — самое удобное время для покупки недвижимости”, — считает президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. — Цены сейчас низкие. Но потом они снова начнут расти”, — уверен он. И так же говорят многие другие строители.

Льва Ревазовича можно понять. Ему принадлежит крупнейшая девелоперская фирма “ХХІ век”, — которая организовывала строительство в Киеве чуть ли не целыми кварталами. И она одной из первых ощутила на себе влияние кризиса. Девелопер — это финансовый посредник, а часто и собственник практически на всех этапах строительства — от заказа проекта, покупки или аренды земельного участка до продажи готового здания или сдачи его в аренду. Именно через девелоперов циркулируют деньги в строительстве. И именно по ним ударил финансовый кризис в первую очередь.

Казалось бы, со строителями не поспоришь. Цены на жилье во время кризиса упали в два раза, а то и выше. Правда, о каждом сегменте рынка: элитном, эконом и бизнес-классе — специалисты сейчас советуют говорить отдельно и не обобщать, так как ситуация на каждом из них разная. Например, цены на самое дешевое жилье, одно- и двухкомнатные квартиры в пригороде и в отдаленных районах столицы уже снизились настолько, что дальше будут только повышаться, считает вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал. А вот цены на трехкомнатные и большие по метражу квартиры продолжают снижаться, говорит он.

“Кризис в первую очередь ударил по элитному жилью”, — согласен с Топалом и народный депутат Украины, бывший министр по региональной политике и строительству Владимир Яцуба.

Все это, конечно же, так и есть. Но, тем не менее, во время кризиса строители и риэлтеры оказались в ими же созданной ценовой ловушке. Долгие годы они разогревали рынок жилья, взвинтив цены на нем в 7—10 раз. В конце 90-х годов метр жилья на Харьковском массиве в Киеве в Киевгорстрое стоил 350 долларов. А в 2007—2008 годах накануне кризиса средняя цена квадратного метра жилья в столице составляла уже 2,5 тысячи долларов.

Столь бурный рост цен на недвижимость подтянул за собой и стоимость стройматериалов. И теперь строители и рады бы снизить цены, да они зависят от производителей стройматериалов, которые начали обратный отсчет цен, но не так быстро, как хотелось бы строителям. Вот почему сейчас многие строительные организации, хоть и терпят большие убытки, тем не менее, выжидают, пытаясь понять, насколько еще упадут цены на жилье? Может, достраивать его будет выгоднее позже, когда цены на стройматериалы и рабочую силу упадут еще ниже? И в этом, а не только в отсутствии денег у строителей — еще одна причина того, что многие стройки в Украине сейчас приостановлены.

Потенциальным покупателям квартир сейчас важно понять, что цены даже на уровне себестоимости нового жилья в Киеве скрывают в себе многие подводные камни, которые, впрочем, обнажают и сами строители. “Взяточничество в строительстве — вовсе не редкость”, — говорит строитель и народный депутат Юрий Сербин.

Ежеквартально министерство регионального развития и строительства подсчитывает себестоимость строительства жилья и обнародует прогнозный показатель того, сколько стоит один квадратный метр. В 2008 году он стоил в среднем по Украине 4,341 тысячи гривен. В нынешнем году этот показатель составляет по Украине 4,29 тысячи гривен (для Киева — 4,821 тысячи гривен за метр). Получается, что в среднем нынешнюю себестоимость одного квадратного метра жилья Минрегионстрой обсчитывает в 500 долларов за метр. Это вдвое меньше себестоимости метра жилья, которую сейчас обнародуют строители — одна тысяча долларов за метр. Получается, что до себестоимости по версии Минрегионстроя ценам есть еще куда падать. Откуда же берется эта разница, и упадут цены на жилье еще или нет?

“Темная” половина стоимости жилья скрывает в себе взятки за отвод земельного участка, бесплатные квартиры для города и денежные отчисления муниципалитетам, бесплатное сооружение и передачу в эксплуатацию коммуникаций нового дома, лифты, лестничные клетки, подсобки и чердаки, взятки тем, кто принимает жилье с недоделками. При этом надо понимать, что сданным в строй жильем украинские строители гордо именуют четыре стены, в которые их счастливому обладателю надо вложить, как минимум, еще столько же, сколько он отдал за новострой.

И хотя Минрегионстрой уже уменьшил предельные отчисления строителей на инфраструктуру, основной теневой айсберг, влияющий на себестоимость строительства, остается заложенным в нынешние, пусть даже и упавшие в два раза цены на жилье. Прямое тому подтверждение — это “золотые кольца” частных домов, опоясавшие в последние годы города Украины. Именно в частные дома прячут и таким образом легализуют свои взятки украинские чиновники. Честным сигналом о том, что с коррупцией в Украине действительно стали бороться, будет то, что украинский чиновник уже не сможет так быстро взять и отгрохать огромный особняк в пригороде при официальной зарплате в две-три тысячи долларов.

Строители, действительно много сделавшие для Украины, и на плечи которых, в основном, и легла подготовка к ЕВРО-2012, сослужили бы своей стране еще большую хорошую службу, если бы использовали замороженные сейчас стройки не только для выбивания бюджетных денег на их завершение. Но и для того, чтобы стряхнуть огромную коррупционную составляющую, которая делает даже послекризисные цены на украинское жилье в два-три раза выше, чем в гораздо более зажиточной Европе. Ну и от 200—300% прибылей украинским строителям так же, наверное, придется отвыкать. Но отвыкать, похоже, пока что хочется не всем.

Похожая ситуация и с оценками спроса на жилье. Строители и брокеры уверены, что спрос на жилье в Украине есть, и огромный. Именно он остановит и уже останавливает спад цен на рынке. Но вот насколько платежеспособен этот спрос, особенно при отсутствии банковских кредитов? Об этом большинство строителей и брокеров пока что умалчивают. Хотя очевидно, что в условиях кризиса зарплаты украинцев будут уменьшаться или как минимум не расти. И это означает, что реализоваться отложенный спрос на жилье пока что никак не может. Иначе предложенная многими строительными фирмами трехлетняя беспроцентная рассрочка на уже сданные квартиры по низким кризисным ценам в тысячу долларов за метр просто перевернула бы рынок вверх тормашками. Люди начали бы массово скупать такие обесценившиеся квартиры. Но этого пока что не происходит. И, значит, многие покупатели, в отличие от строителей, считают, что ценам есть еще куда падать. И их мнение, хотят они того или нет, брокерам и строителям так же придется учитывать.

Михаил МИЩИШИН