Ипотека под капельницей

 При этом большинство “пересічних громадян” душевно желают ей “сдохнуть поскорее”. Выражая, таким образом, трепетное желание забыть о ее существовании, как о кошмарном сне.
Причина всеобщей нелюбви тоже понятна: массовый запуск ипотечных программ пять лет назад был одним из решающих факторов бешеного разгона цен на жилье и падения его доступности.
Цены на квартиры в крупных городах Украины вышли на уровень Центральной Европы при, как минимум, вдвое меньшем уровне зарплат. Ну и процентные ставки по ипотеке у наших соседей тоже были вдвое ниже.

Однако надежды на близкую кончину ипотеки сильно преждевременны: “Тузик будет жить”. Ипотека как инструмент пережила кучу империй, начиная с Римской. Переживет и этот кризис. Вопрос — в каком виде.

Как начиналось

В Украине ипотека уже даже наработала некую историю. Впервые ее внедрили в середине 90-х, когда “Киевгорстрой” через дружественный банк “Аркада” начал предлагать гражданам ипотечные кредиты. Впрочем, продукт долго оставался экзотическим: в стране просто не было необходимых денег. По данным банка “Аркада”, тогдашнего признанного лидера этого рынка, за 1999—2001 годы было выдано кредитов для инвестирования жилищного строительства” аж на полтораста миллионов гривен.

Собственно, примерно до 2004-го ипотеки в классическом понимании у нас не было. Средние сроки погашения кредитов колебались около трех лет, и фактически речь шла о финансировании не очень-то больших временных разрывов.

Со временем ситуация начала меняться. Во-первых, на украинский рынок стали массово заходить иностранцы, выкупая контрольные пакеты украинских банков. У их материнских компаний был доступ к фантастически дешевым по украинским понятиям ресурсам, причем достаточно длинным. Депозиты на Западе стоили 2—3% годовых. А так как на отечественном ипотечном рынке их легко можно было разместить под 12—14%, дело было весьма доходным.
Ожидания, что добрые западные банкиры начнут резко снижать ставки кредитов, так ожиданиями и остались. Снижение было предельно скромным.

Это, кстати, дало шанс банкам с украинскими акционерами. Они стали массово привлекать ресурсы с мировых финансовых рынков. Обходилось дороже, чем иностранцам, но дельты вполне хватало на приличную жизнь.

В общем, процесс пошел. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации Украины, в 2005—2007 годах объем ипотечной задолженности вырос в 18 раз.
Резко росло и количество договоров. Если на начало 2007-го их было 277 тыс., то к октябрю 2008-го, началу открытой фазы кризиса, дошло до 488 тыс.
Любопытно, что самыми распространенными ипотечными договорами было обеспечение кредита на потребительские цели под залог жилья. Суммарно их выдали почти четверть миллиона. Что отражало успешность пропаганды потребительского бума.

Нетрудно подсчитать, что сейчас ипотекой (включая залог жилья под потребительские кредиты) охвачено примерно 2% от общего, или около 3% от городского, жилищного фонда. В крупных городах процент повыше, но тоже менее 5%. И, похоже, в нынешних условиях это очень близко к максимуму.

Средний размер таких кредитов по Украине перед кризисом составлял порядка 25—27 тыс. долл., что примерно соответствовало стоимости неплохого автомобиля.
А вот по объему задолженности уверенно лидировали кредиты на покупку жилья под его залог. На них традиционно приходилась примерно половина общей задолженности. Среднестатистически такой кредит тянул на 33—36 тыс. долл.

Мы не случайно приводим стоимость ипотеки именно в долларах. Доля гривневых кредитов колебалась от 11 до 28% — в основном за счет потребительских кредитов. Остальное — доллары и совсем немного — евро с швейцарскими франками. Этим отечественная ипотека резко отличается от российской, где 3/4 объемов номинированы в национальной валюте. Тут мы больше похожи на Польшу и Венгрию, где доля инвалюты тоже больше половины. Вот только проценты по кредитам, как уже говорилось, далеко не варшавские и не будапештские.

В жилищной ипотеке валютизация уверенно приближалась к 90%. При курсовых колебаниях это обещало большие проблемы. Вообще-то в мире принято, что валюта платежа по ипотеке совпадает с валютой дохода.

В принципе, до 2006 года ипотеку в основном и брали люди, располагавшие таким (часто неформальным) доходом. Однако по мере расширения процесса к нему понемногу подключались и получатели гривневых зарплат. Благо, что курс последних пяти лет был стабилен, и тот же доллар не без труда удерживали от падения.

При всем этом жилищная ипотека по-прежнему была достаточно эксклюзивной. Разговоры о ее доступности среднему классу были чистейшим сотрясением воздуха.
В мировой практике существует несколько общепринятых соотношений. В частности, выплаты по ипотеке не должны превышать 28—30% от зарплаты. Или примерно половины доходов наиболее зарабатывающего члена семьи.

У нас банкиры оный коэффициент принимали равным 40—50%, но и с ними “людишки быстро кончились”.

О квадратных метрах и строителях

В Европе существует еще одно эмпирическое правило: стоимость квадратного метра жилья примерно равна месячной зарплате. В СНГ, в связи с местным особенностями налогоизбегания, власти ориентируются на коэффициент “две зарплаты/квадратный метр”.

Так, в России целью программы “Доступное жилье” была задекларирована стоимость квартиры в
54 квадратных метра в 108 месячных зарплат. Такое же соотношение практически без изменений переписали и наши чиновники.

В реальности квадратный метр стоил в Украине от четырех до пяти месячных зарплат. Со всеми вытекающими последствиям. Жилье было предельно малодоступно, а верхний уровень платежеспособного спроса постепенно выбирался.

На объемы ипотечных кредитов сильно влияла и ситуация на первичном рынке недвижимости. За годы “строительного бума” на нем так и не появилась полноценная конкуренция.

Так, самый крупный рынок — столичный — по факту оказался монополизирован несколькими крупными компаниями, устанавливающими правила игры. Фактически это привело к банальному “сбору сливок”. Строили минимально необходимое количества жилья по максимально возможным ценам.

Параллельно строители оглашали окрестности ритмичными воплями о своей практически убыточной работе. Каким образом при себестоимости строительства 600—800 долл. за квадратный метр (включая “подношения”) и продажной цене 1500—2500 долл. можно получать убытки — задачка либо для гениального менеджмента, либо для правоохранительных органов. Хотя последние старательно делали вид, что во всю эту убыточность свято верят. Ибо получали участочки и квартиры.

Дело в итоге дошло до маразма. Киевская квартира с голыми стенами (нередко — чуточку кривыми) и без отделки почти сравнялась в цене с меблированной пражской новостройкой. Причем у чехов рабочие получали заметно больше, и в цену квартиры включалось паркоместо.
Причина банальна: в Праге создали конкурентный рынок. В Киеве строительство крупными компаниями практически застыло на уровне 2000 года. Новых участников допускали на рынок крайне неохотно, для них устанавливался высокий пороговый “уровень доступа”.

К тому же большинство новичков лезли на рынок, именно дабы приобщиться к сверхприбылям. И среди них хватало всяких, включая банальное жулье. Тем не менее именно новые участники обеспечили практически весь прирост ввода метража последних лет.

Еще один ключевой элемент: земельный рынок стал едва ли не на 100% коррупционным. Формально земля в стране почти вся раздается бесплатно. Фактически предполагается “бонус” — либо в виде отката, либо в виде дополнительных услуг “правильным” людям.
Так, большинство в Киевсовете во многом держится именно на регулярной раздаче землеотводов нужным людям. В последнее время это практически перестали скрывать. Перед кризисом строители даже стали изредка туманно жаловаться на неких чиновников (без фамилий) и депутатов, которых им, белым и пушистым, приходится подмасливать.

Предполагавшийся в 2006 году переход на продажу земли исключительно на аукционах оказался забытым за ненадобностью — ко всеобщему удовольствию что чиновников, что девелоперов. И те, и другие нашли куда более интересные и выгодные схемы.

А вот население, из числа не допущенных к кормушке, “бесплатную землю” иногда покупало. И порядка 1% ипотек было выдано именно на эти цели.
В общем время до лета 2008-го девелоперы будут долго и ностальгически вспоминать как золотое. Цены на жилье ушли в облака, большинство строек велись за привлеченные ресурсы населения, то есть практически бесплатные. Нужные связи были отлажены, нужные двери (и расценки в них) были прекрасно известны, качество строительства контролировалось на уровне “чтобы сразу не рухнул”. Разве что команда нового мэра поначалу настойчиво претендовала на передел пирога в “Киевгорстрое”, но и там нашли компромиссное и непубличное решение.

А вот ответственность перед желающим купить жилье и профинансировавшим стройку была совершенно символическая. Задержка ввода дома на полгода — вообще абсолютно законна. Ну а при желании домик можно было безболезненно сдать и через год-два. В общем, лепота.

Казалось, что “шара” будет вечной. Руководство близкого к “Киевгорстрою” банка “Аркада” уже в начале 2008-го исхитрилось генерировать прогноз снижения цен: “Это возможно, но не раньше чем через пять-семь лет. А в течение этого периода будет происходить УМЕРЕННОЕ (! — И.М.) повышение стоимости жилья не менее чем на 20—30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты”. То есть рост в 2,5—3,7 раза, несмотря ни на что. Жалкие городишки Лондон и Париж в этом случае нервно курили бы в сторонке от “матери городов русских”.

Между прочим, автор этих строк уверен, что и в случае реализации прогноза застройщики декларировали бы 2—3% рентабельности.
“Тихий саботаж” развертывания массового строительства во многом способствовал разгону цен на жилье. Более того, практическая невозможность контроля над застройщиком привела к тому, что ипотечные деньги устремлялись в основном именно на покупку уже имеющегося жилья.
По данным УНИА, к началу июля текущего года из общего объема выданной банками жилищной ипотеки 91% относился ко вторичному жилью и только 9% — к первичному. По количеству выданных договоров доля вторички была еще выше — 94%.

Банкиры оказались совершенно правы. При первых признаках бури девелоперы дружно плюнули на свои обязательства, и процент приостановленных строек временами зашкаливал за 70%. Благо, что никаких санкций за это не предусмотрено.
И тут грянула октябрьская девальвация…

Год распухшей ипотеки

За несколько недель курс в обменниках взлетал с 4,9 временами почти до 9,5. Колебания официального были менее значительными, но рост с 4,86 грн./долл. на 1 октября до 7,7 к концу года тоже впечатлял.

И ипотека окончательно замерла. Уже говорилось, что она была практически вся валютной. В итоге при почти полной приостановке выдачи новых кредитов она осенью прошлого года распухла, как на дрожжах. За счет курсовой разницы.

На 1 октября 2008 года население должно было по этой статье банкам 80,1 млрд. грн., на начало года задолженность достигла уже 107,5 млрд.
К октябрю нынешнего года объемы ипотеки сократилась до 102,0 млрд. грн.: старые кредиты погашают — новых почти не дают. Летом она даже падала до уровня 100 млрд., но затем подрос курс.

Любопытно, что в статистике НБУ есть иная ипотека, и в графе “ипотечные кредиты” на 1 октября 2009 года суммарно числятся 137,6 млрд. грн.
Самый болезненный вопрос — что делать с квартирами должников по ипотеке. Тут государева линия периодически изменяется на 180 градусов.
Сначала Минюст сообщил, что банки “имеют полное право изымать у клиентов залоговые квартиры при невыполнении условий ипотечного договора”. Позже Верховная Рада своим законом предложила на период кризиса запретить такие изъятия. Так как время у нас предвыборное, то перетягивание каната будет продолжаться, и ситуация, возможно, прояснится к весне.

Хотя проблема оказалась на слуху, но как ее лечить, толком никто не знает. Фактически единственным способом стало предоставление разнообразных отсрочек по платежам. Под них уже подпало до 10% выданных кредитов. Предлагавшаяся иногда смена валюты ипотеки распространения не получила. Доля гривневой ипотеки за первое полугодие увеличилась аж на 0,2%. Ряд банков вообще против смены валюты.
Предпринимаемые меры проблему не решают, и доля проблемной ипотеки неуклонно растет. Она уже составляет, по данным банков, около 7—8%.

Банковские аналитики настроены скептически — они ожидают выхода доли проблемных кредитов на уровень 15—20%. Хотя эту проблему стараются не заострять: даже “отпрессовав заемщика”, по факту ничего, кроме новой головной боли, не получают.
Цены на жилье на рынке упали процентов на 40. Безубыточно реализовать залог трудно, а продажа по сниженной цене почти автоматом приведет к переоценке портфеля и ухудшению показателей самого банка.

Ипотечные программы свернули практически повсеместно. Так, во втором квартале один из ключевых игроков рынка — “Райффайзен Банк Аваль” (18% рынка) — сократил свой портфель более чем на миллиард гривен. Сокращают свои портфели и Укрсоцбанк, и “ОTP Банк”.
Суммарно восемь крупнейших банков (в т.ч. пять — с контрольным пакетом западных акционеров) только за второй квартал вывели из ипотеки 3,6 млрд. грн.
Процесс продолжился и в третьем квартале.

Шесть-семь банков, которые таки кредитуют покупку жилья, радуют клиентуру не только скрупулезной проверкой документов и ставками в 22—30% в гривне. По наблюдению аналитиков, “необходим первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры или дома, совокупный доход семьи должен превышать в два-три раза сумму ежемесячного платежа по кредиту”. Спрос на кредиты и их выдача упали в пять-шесть раз.

С публичной статистикой выдачи кредитов сейчас откровенно неважно. Наиболее достоверную информацию традиционно выдает УНИА. Некоторую цифирь можно получить из статистики Нацбанка. А вот Министерство юстиции, в которое стекаются данные об объемах сделок на рынке жилья, молчит, как партизан, только раз в год выдавая на-гора обрывки статданных.

Самое смешное, что такие данные банки не могут получить даже за деньги. Между тем во всех странах Евросоюза такая информация — один из ключевых индикаторов.
Ну а остальным остается выслушивать умные речи о достижении “ценового дна”. Дно достигнуто, но оно неровное. Появилась даже шутка: “Каждому кварталу — эксклюзивное дно”.
В полном тумане — дальнейшие перспективы кредитования. С одной стороны, понятно, что, несмотря на антипатию населения, развиваться оно будет. С другой — непонятно, из каких ресурсов и когда.

Неровное дно

Ситуация с внутренними ресурсами иллюстрируется двумя цифрами. На 1 октября банковская система выдала 729,5 млрд. грн. кредитов (всех, а не только ипотечных). При этом депозитов в ней всего 327,1 млрд. Разница в 402,3 млрд. покрывается за счет внешних источников, включая рефинансирование НБУ.

Основная идея застройщиков — пока в неявном виде — звучит так: на Западе закончится кризис, у них появятся дешевые деньги, и они снова потянутся к нам за высоким процентом. Рынок у нас небольшой — той же ипотеки порядка 13 млрд. долл. (вчетверо меньше польского), так что как-нибудь перебьемся.

Но снова громоздить валютную пирамидку еще больших размеров вряд ли получится. Население просто не может массово покупать “такой хлам по таким ценам” Это, кажется, начало понемногу доходить даже для строителей.

Теперь Лев Парцхаладзе от имени Украинской строительной ассоциации (УСА) озвучивает идею строительства “экономок” как типового жилья площадью от 25 до 70 квадратных метров, по цене от 300 до 400 долл. за “квадрат”. “При таком подходе однокомнатная “гостинка” могла бы стоить около 10 тыс. долл.”, — утверждает он. А государство могло бы оказать помощь в выдаче кредитов на покупку таких квартир на льготных условиях.

Для реализации программы потребуется создать государственное предприятие — единого заказчика по всей Украине. Для него выделялись бы участки на бесплатной основе с подведенными коммуникациями. Типовой проект жилья должен согласовываться по упрощенной системе.

Правда, фраза “срок эксплуатации будет, как и у “хрущевок”, — до 50 лет” откровенно пугает.
На всякий случай напоминаем экспертам УСА. Расчетный срок жизни “хрущевки” составлял
125 лет. И только после того, как проект побывал в шаловливых ручках советских строителей, реальный срок эксплуатации сократили на полвека.

Создавать проект, где сразу закладывается срок службы в 50 лет, и отдавать его в руки нашим прославленным строителям — это уж слишком. Давайте лучше оставим расчетный срок в сто лет. А то дома начнут рушиться уже на стадии строительства…
А вот с идеей зафиксировать стоимость обязательно в гривне, чтобы она не зависела от курса валют, спорить трудно…

Но в любом случае мысль о жилье от 300—400 долл. за квадратный метр (пусть даже не в столице) — явный прогресс по сравнению с прошлогодним полетом мысли о “умеренном росте на 30% в год”.

Сейчас Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства собирается, по образцу Германии, развивать строительно-сберегательные кассы и обещает за счет их “за 10—15 лет сделать ипотеку массовой, увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками для обеспечения жильем граждан”. Получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

Идея достаточно неплохая в теории, но есть маленькое замечание. У нас — немного не Германия. Ни по законодательству, ни по качеству работы госслужб, ни по менталитету.

Можно, конечно, ожидать, что в будущем чиновники станут профессиональными и неподкупными, деревья — зелеными, а Кабмин и президент престанут обзывать друг друга изменниками Родины. Но не факт, что столько счастья привалит Украине сразу. Так что ипотека, несомненно, будет жить, но пока — в капельном режиме. Будем отслеживать судьбы анонсированных “экономок”?

Игорь МАСКАЛЕВИЧ