Риэлторы отдыхают

Давно перегретый донецкий рынок жилья начал остывать. Первыми дрогнули владельцы вторички — резкое снижение спроса заставило их устроить распродажу, предлагая покупателям скидки до 20%. Застройщики пока еще держат паузу, но большое количество невостребованных новых квартир наверняка заставит их умерить свои аппетиты. Единственными, кто может набивать цену, остаются владельцы земли — желание горожан быть ближе к природе подстегивает стремительное удорожание участков.

У донецких закончились деньги
В Донецке начало дешеветь жилье. По словам директора местного АН “Интер-Круг” Владимира Андрусевича, в течение сентября цены на квартиры просели как минимум на 5—10%. Продавцы, которые так и не смогли найти покупателей, снижают свои аппетиты, лишь бы быстрее избавиться от обесценивающейся на глазах недвижимости. Риэлторы говорят, что, увидев реального клиента, собственники квадратных метров готовы идти на еще более значительные уступки — уже есть прецеденты, когда скидки достигали 15—20% от первоначального предложения. “Щедрость владельцев жилья стимулирует и повышение курса доллара, ведь даже уменьшая цены в валюте, в гривневом эквиваленте они ничего не теряют”, — утверждает г-н Андрусевич.

Эксперты не исключают, что тенденция удешевления квартир в будущем только укрепится. Ведь донецкие квадраты были явно переоценены. Поскольку динамика цен в последние два-три года составляла не менее 50% в год, город по стоимости жилья почти сравнялся со столицей. Даже в этом году, несмотря на надвигающийся ипотечный кризис, владельцы квартир умудрились накрутить цены на треть. Неудивительно, что количество покупателей тает на глазах. Заместитель директора АН “Панорама” Василий Губарев отмечает, что интерес к жилью в Донецке сейчас минимальный. Риэлторы ожидали хотя бы незначительного осеннего оживления, однако в сентябре было заключено даже меньше сделок, чем в летние месяцы. “Снизилось также количество звонков и просмотров объектов, не говоря уже о реальных покупателях. Из-за этого многие агентства были вынуждены отправить персонал в отпуск”, — говорит эксперт.

Владимир Андрусевич оценивает ситуацию менее пессимистично, уверяя, что желающие приобрести жилье все же есть, хотя их число за последние месяцы и уменьшилось на треть. “Наиболее покупаемыми являются 2—3-комнатные квартиры в спальных районах города по цене 120—130 тыс. долларов. Особенно популярны Калининский и Киевский районы, в которых наиболее развита инфраструктура. В то же время спрос на элитные апартаменты в центре города (Ворошиловский р-н) действительно упал”, — констатирует г-н Андрусевич. Он не прогнозирует резкого спада цен, поскольку на рынке сформировался большой отложенный спрос, и при удешевлении квадратных метров количество желающих их приобрести будет увеличиваться, что воспрепятствует дальнейшему ценовому обвалу. По словам директора АН “Наш город” Александра Редина, многие жители Донецка, планирующие решить свои жилищные проблемы, но не располагающие достаточными средствами, все чаще посматривают в сторону пригорода. “К примеру, в Авдеевке или Ясиноватой, расположенных в 20 минутах езды от города, еще можно купить “единичку” за 30—40 тыс. долларов.  Под такой объект вполне реально получить ипотечный кредит, так как банки менее щепетильно относятся к заемщикам, просящим до 50 тыс. долларов”, — поясняет он.
Оживились не вовремя
На первичном рынке распродажи жилья пока не наблюдается. По данным ООО “Девелоперская компания “Герц”, с начала года стоимость квадрата в новостройках выросла почти на 30%, достигнув порядка 2 тыс. долларов. Наибольшая динамика удорожания наблюдается в Куйбышевском (42,33%) и Киевском (31,71%) районах, а наименьшая — в Ворошиловском (14,11%). В течение последних месяцев ценовых колебаний в этом сегменте не отмечается. Как считают эксперты компании “Герц”, большинство застройщиков заняли выжидательную позицию, рассчитывая на урегулирование ситуации с кредитами и стабилизацию курса доллара, что, по их мнению, должно оживить спрос на новое жилье. Но, как прогнозируют аналитики, даже если этого не произойдет, новостройки вряд ли подешевеют, так как этой осенью ожидается удорожание строительных материалов на 25%, что автоматически повысит себестоимость объектов и заставит подрядчиков в очередной раз пересмотреть прайсы, подняв цены до конца года на 4—5%.

Впрочем, другие риэлторы не исключают, что, пытаясь найти покупателей, застройщики все же будут вынуждены уменьшить свои аппетиты: ведь кризис на рынке жилья накрыл Донецк в самый разгар строительного бума. В течение последних нескольких лет в городе вводилось в эксплуатацию порядка 150 тыс. кв. м за сезон. На сегодняшний день здесь работают не менее десятка стройкомпаний, предлагающих на продажу квартиры примерно в 30 возведенных и еще строящихся домах. Причем, как и ранее, подрядчики делают ставку на обеспеченных клиентов — больше всего объектов (16) сосредоточено в центре города (King Tower, “Панорама”, Ricom house и пр.), тогда как жилья эконом-класса по цене порядка $1 тыс./кв. м сооружается крайне мало (по одному дому в Петровском р-не и Авдеевке).

Правда, неизвестно, смогут ли застройщики сдать в эксплуатацию все начатые объекты, которых на сегодняшний день не менее десятка. Пока о замораживании работ официально не заявляла ни одна компания, однако риэлторы поговаривают, что такой вариант развития событий не исключен. Ведь даже в готовых домах немало квартир, которым так и не нашли хозяина, из-за чего у девелоперов не хватает средств на другие объекты. В этом году вместо пяти-шести заявленных жилых комплексов было сдано только два.
Ценные сотки
Относительно стабильным остается лишь сегмент частной застройки. Спрос на землю, по словам Александра Редина, не только не падает, а наоборот, продолжает расти, увеличившись с начала года на 15—20%. С коллегой согласен и Василий Губарев, отмечая, что все больше потенциальных покупателей предпочитают приобрести участок и строить дом самостоятельно. Причем данная тенденция касается как состоятельных горожан, претендующих на землю в самом Донецке или живописных пригородных поселках (Святогорье), так и середнячков, скупающих оставшиеся сотки по 100—300 долларов в местах с менее привлекательными пейзажами (Авдеевка и Ясиноватая). На земельный рынок переключились и спекулянты, лихорадочно избавляющиеся от дешевеющих квартир и ищущие новые объекты для инвестирования.

По словам Василия Губарева, ажиотаж на рынке стимулирует дальнейшее повышение цен. Если в начале года сотка земли под частную застройку в центре города продавалась по 20 тыс. долларов, то сейчас за нее просят уже 30 тыс. Участки в спальных районах и на окраинах подорожали на треть и оцениваются в 10 тыс. и  5 тыс. долларов/сотка соответственно. В пригороде, как утверждает Александр Редин, цены растут еще динамичнее, увеличившись с начала года на 100%. Однако дорожает не вся земля, а лишь располагающая красивыми пейзажами, тогда как в менее выигрышных местах она продается по прошлогодним расценкам. К примеру, в Авдеевке участки возле леса оцениваются в 3 тыс. долларов/сотка, что вдвое дороже, чем год назад. В то же время в поселке можно найти предложения по 100 долларов/сотка.

Готовность горожан платить за возможность жить на природе привлекла застройщиков. Как отмечает маркетолог компании “Литера” Антон Петровский, коттеджные городки активно входят в моду. Сейчас строится около десятка подобных объектов как в самом Донецке, так и в пригороде. Практически все они рассчитаны на состоятельных покупателей (стоимость — 2,5—5 тыс. долларов/кв. м).

Впрочем, как полагают эксперты, пир на земельном рынке вряд ли окажется затяжным. По их мнению, цены в этом сегменте близятся к своему максимуму, а их повышение существенно уменьшит количество покупателей что, соответственно, притормозит дальнейшее удорожание соток.
 

Людмила КСЕНЗ