“Ледниковый период” строительства

До недавнего времени украинский рынок недвижимости считался одним из наиболее прибыльных и перспективных в Европе. Потребительский спрос на нем подогревала катастрофическая нехватка коммерческих площадей и жилья эконом-класса. А если к этому приплюсовать еще и перспективу Евро-2012, то строители спокойно рассчитывали как минимум на два-три года сверхприбылей. Но все карты спутал кризис на мировых финансовых рынках, вследствие чего множество запланированных и уже начатых строительных объектов оказались под угрозой замораживания.

В связи с этим совет директоров Украинской строительной ассоциации (УСА) направил письма Президенту и премьер-министру Украины с перечнем мер, направленных на вывод строительной отрасли из кризиса. Они уверены: если правительство в ближайшее время не выработает стабилизационный план, то через два-три месяца в отрасли наступит “ледниковый период”, для выхода из которого понадобится как минимум один-два года.

Ведь главными источниками финансирования объектов недвижимости сами строители называют средства клиентов, банковские ресурсы и на, худой конец, оборотные средства компании. После ужесточения требований банкиров по ипотеке резко сократилось количество желающих ее получить. Под угрозой оказался и другой источник финансирования строительства — банки взвинтили стоимость кредитов для строителей до 25% годовых. Но при этом рассчитывать на получения и таких недешевых денег могут не все — это в основном крупные компании с именем, которые имеют в своем портфеле готовые проекты, предоставляемые под залог банку. Средние и мелкие участники рынка вынуждены либо заморозить свои объекты (что равносильно закрытию), либо же сбрасывать их по дешевке своим крупным конкурентам.

Самое обидное, что во всем этом, казалось бы, должно пофартить клиентам строителей. Но дешевых квартир они как не видели, так и не увидят. По словам главы правления девелоперской компании “XXI век” Льва Парцхаладзе, после преодоления финансовых неприятностей строители взвинтят цены на квадратный метр, ведь спрос на эконом-жилье только возрастает. Кроме того, существует и угроза появления очередных “Элита-Центров”. Ведь многие компании уже начали строить жилье, а в результате нехватки финансов они его просто закроют. “Сейчас вымываются оборотные средства строительных компаний”, — говорит гендиректор строительной корпорации “Альтис-Холдинг” Александр Глимбовский. По его словам, средств хватит на два-три месяца, а потом будет худо...

Для удешевления стоимости жилья на “первичке” УСА предлагает временно освободить физлиц от уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) при покупке жилья эконом-класса у застройщика, что станет возможным с внесением соответствующих изменений в закон “О НДС”. Не мешало бы временно объявить мораторий на повышение ставок аренды земли и временно освободить стройкомпании от отчислений городу, хотя бы до момента ввода объекта в эксплуатацию, что позволит компаниям сосредоточиться непосредственно на инвестировании в строительство.

А для недопущения стагнации отрасли, которая, по оценкам некоторых экспертов, уже началась, они призывают правительство консолидировать усилия всех ветвей власти и участников рынка в вопросах корректировки денежно-кредитной и валютно-курсовой политики Национального банка Украины (НБУ) для поддержки системы ипотечного кредитования строительства. Так, они предлагают повысить нормы покрытия рисков по кредитам на строительство жилья имущественными правами на жилье с 50% до 70% стоимости, как это установлено для ипотечных кредитов вторичного рынка; снять двухгодичное ограничение на учет имущественных прав на жилую недвижимость для обеспечения кредита; ввести рефинансирование банков под залог имущественных прав по ипотечным кредитам на строительство жилья в сумме не менее 50% стоимости этих прав; не допустить ограничения объемов рефинансирования банков, осуществляющих кредитование строительства жилья размером их регулятивного капитала; пересмотреть политику НБУ относительно резервирования капитала коммерческих банков при кредитовании физлиц под покупку жилья.

По мнению Глимбовского, ограничение ипотеки (что стало основной проблемой для строителей) не повлияет на инфляцию, потому что эти деньги связываются на длительный период, то есть они фактически изымаются из реального оборота и финансируют развитие кирпичников, цементников и других сопутствующих производств. Представители строй-бизнеса уверены: главным в преодоления кризиса в отрасли является стабилизация политической ситуации в стране. В частности, должна быть создана коалиция в Верховной Раде. “Если не будет нормальной цивилизованной коалиции, ситуация еще больше ухудшится”, — считает Парцхаладзе. Не совсем согласен с ним Глимбовский: “У нас, кроме как о коалиции, других разговоров нету. А тут надо говорить об экономике. Если не будет экономики, то эта коалиция никому не будет нужна”.

Реакции на свои предложения строители ждут уже неделю. Позитивным сигналом для них можно считать только недавнее высказывание в одном из интервью заместителя председателя правления НБУ Александра Савченко, который сказал: “НБУ готов поддержать банки и, прежде всего, снять ограничения по предельным ставкам привлечения внешних займов. Вскоре кредиты сроком до одного года банки смогут привлекать по ставке не выше 11% годовых. Для долгосрочных же кредитов ограничения по ставке будут полностью сняты. Если и эти меры не помогут снять напряженность на финансовом рынке и банки будут испытывать недостаток валютной ликвидности, центробанк пойдет на снижение ставки резервирования по краткосрочным займам (сейчас банки обязаны резервировать 20% по кредитам сроком до 180 дней). Кроме того, мы намерены поддерживать краткосрочную ликвидность банков на достаточном уровне, чтобы гарантировать адекватное кредитование растущей экономики”.

Наталья БИЛОУСОВА