У вас – товар, у нас – купец

Когда-нибудь эта история войдет в учебники необъяснимых экономических парадоксов: несмотря на все экспертные выкладки, доказывающие скорый обвал украинского рынка недвижимости, ничего особенно страшного в этой сфере не происходило и не происходит. Мировой ипотечный кризис, внутренний спад объемов строительства и фактическое отсутствие банковских программ кредитования покупки жилья, бесспорно, сказались, но влияние этих факторов критическим не стало.

Прогнозируемый откат к ценовым показателям 2003 года не произошел и уже вряд ли случится. Стоимость жилья хоть и снизилась, но ровно на столько, на сколько снизилась стоимость национальной валюты по отношению к общепризнанной условной единице - доллару. А эпизодическое превышение жилищного предложения над спросом оказалось явлением временным и отчасти случайным. Более того, сколько бы ни писали, ни говорили, ни философствовали на тему недвижимости, рынок, знай себе, живет и здравствует - вопреки всем пессимистическим предсказаниям и на зло тем, кто в условиях глобальных катаклизмов жаждет выловить свою рыбку в мутной воде.

Видит око...

Украинский рынок жилья, между тем, прозрачностью, в самом деле, не отличается. Потому-то мы регулярно читаем всевозможные взаимоисключающие исследования, в которых одни утверждают, что не сегодня-завтра жди резкого удешевления жилья и коммерческой недвижимости, другие, наоборот, уверяют, будто впереди ценовой подъем, но никак не спад.

Сторонники версии "удешевления" обращают внимание на то, что все, кто мог купить жилье, не привлекая кредитов, уже купили. Свободных денег у людей теперь нет. Стало быть, ждать наплыва покупателей в ближайшее время вряд ли стоит. Но поскольку предложение квартир никуда не девалось, продавать уже имеющийся "арсенал" будут со 10-15% скидкой, как уже поступают некоторые застройщики и сетевые продавцы недвижимости.

Кроме того, снижению стоимости квартир, считают эксперты, поспособствуют предпочтения покупателей, которым с функциональной точки зрения интереснее купить двухкомнатную квартиру площадью 60 квадратных метров, чем такую же однокомнатную "элитной" планировки. Значит, "элитную" квартиру придется продавать по более выгодной для покупателя цене. И, наконец, третьей причиной возможного ценового снижения может стать массовая распродажа "залоговых" квартир банками.

Тем, кто уверен в обратном, тоже не откажешь в аргументированности суждений. В Комитете ВР по вопросам строительства, градостроения, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики прогнозируют существенный дефицит жилья на первичном рынке недвижимости уже к 2011 году. Почему? Потому что темпы строительства сегодня упали более чем на половину.

По данным Госкомстата, в июне объем строительства составил всего 45% против июня 2008 года. Плачевнее всего ситуация в Кировоградской области - там объем строительных работ составил всего 0,8% по сравнению с общим объемом работ в стране. Лучше всего, естественно, - в Киеве (25%).

Отметим, что примерно 50% всех строек заморожены на неопределенный срок. Следствием всего этого будет новый рост цен на готовые квартиры.
Однако рядовому украинцу, желающему разрешить свой квартирный вопрос, все эти проценты и тенденции мало понятны. Да и запутаться в экспертных суждениях - легче легкого. А вот нагляднее наглядного для него, украинца, квартирный и кредитный ценовой ряд. Он, к слову, таков.

Ставки кредита на покупку жилья составляют в среднем 20,4% годовых в гривне (на долларовые кредиты наложен мораторий). Однако получить заем можно только в определенных банках - их не более десятка. А все потому, что задолженность перед банками ипотечных заемщиков, взявших кредиты за последние 4 года, уже приближается к 30 млрд грн. Каждый четвертый кредит считается безнадежным.

При этом средняя цена квадратного метра "вторичного" жилья в Киеве (исходя из усредненных данных, полученных журналистами ИМК) составляет 1820 долларов. В регионах эта цифра в 1,5-3 раза меньше: в Луганске - $651-670 за квадратный метр, в Донецке - $950, столько же в Харькове, Николаеве и областных центрах запада страны, кроме Львова. Там стоимость квадратного метра достигает $1260-1270.

Самое дорогое жилье - в Киеве: трехуровневый пентхаус с лифтом и ремонтом VIP-уровня на улице Шелковичной за 15 млн долларов США. Самое дешевое - в Одессе: комната в коммуналке на ул. Болгарской за 7000 долларов.

Объяснить, почему квадратные метры стоят именно столько, не берется никто. Специалисты лишь разводят руками и подозревают продавцов жилья в банальных спекуляциях. По хорошему, цена квартиры есть совокупность расходов на стройматериалы, амортизацию транспорта, механизмов, зарплату строителей, на иные накладные расходы плюс прибыль застройщиков (продавцов), которая вообще-то не должна превышать 10-15%.

Что имеем мы? В стоимость крыши над головой входит все вышеуказанное, плюс минимум 15-20% прибыли, а также "хорошая аура" и "новый евроремонт", если квартира не в новостройке. Логика в такой ценовой политике отсутствует. Вот почему лично мне так никто и не смог пояснить, почему в Киеве 40-метровая "двушка" у станции метро "Минская" стоит столько же, сколько 70-метровая в новом доме, но в районе станции метро "Позняки". Парадокс, да и только. Но если есть товар и есть на него цена, значит, и купец тоже имеется.

...Да зуб не ймет

Впрочем, удивляться сему недоразумению могут далеко не все. В нашей стране более двух миллионов человек если и могут решить квартирный вопрос, то исключительно посредством либо муниципальных метров, либо молодежного кредита. Иных способов обзавестись своим жильем у них попросту нет - низкие зарплаты не позволяют делать должных накоплений или выплачивать баснословно дорогую ипотеку - будь она в Киеве или, скажем, Днепропетровске.

Однако и тут нуждающимся мало что "улыбается". Как обстоят дела с "молодежкой" ИМК уже рассказывал. И добавить тут можно только то, что за последние месяцы Президент Украины Виктор Ющенко не единожды обращался в Кабинет Министров с требованием предусмотреть в бюджете средства для компенсации хотя бы процентных платежей по "молодежным" кредитам. Но воз и ныне там.

Что же касается льготного жилья, то дело как будто движется. Кабмин уже неделю трубит о выкупе квартир в 37 недостроенных домах для 5,5 тысяч семей из десяти областей Украины. Деньги - 445 млн грн - предоставит Государственное ипотечное учреждение, которое уже якобы аккумулировало более миллиарда гривень непосредственно на выкуп "недостроев". Раньше эти деньги думали пустить исключительно на льготное кредитование покупки жилья, но передумали.

"В целом, учитывая сегодняшние и предыдущие решения, мы будем иметь почти 5,5 тысяч семей по всей стране, которые получат или льготное жилье, или профинансированное жилье, которое не могли завершить", - сказала по этому поводу Премьер-министр Юлия Тимошенко. А первый заместитель главы Секретариата Президента Украины Александр Шлапак тут же отметил: "Речь идет о хорошей идее, но, к большому сожалению, все это очень серьезно попахивает предвыборным популизмом. Программа, предусматривающая обеспечение жильем около 5 тыс. семей очередников, не сможет решить общей проблемы, поскольку в Украине в очереди на получение жилья числится 1,2 млн лиц".

Слова Шлапака, между тем, косвенно подтверждает шумиха, возникшая сразу же после правительственного решения о выкупе квартир. Некоторые СМИ нашли в числе "очередников-льготников" представителей местных органов власти, желающих расширить собственную жилплощадь за государственный счет.

Кабмин это обстоятельство пока никак не комментирует. Зато с радостью приводит слова строителей, "позитивно воспринявших" инициативы КМУ. По мнению первого заместителя министра Минрегионстроя Анатолия Беркуты, строители давно ждали задекларированной правительственной программы о финансировании завершения объектов строительства со степенью готовности более 70%.

Оно и понятно: на общем безрыбье завершение и 37 "льготных" долгостроев - уже достижение. Осталось теперь убедить остающихся без квартир "льготников" в том, что их черед тоже когда-нибудь наступит. Но когда случится знаменательное событие - вопрос почти риторический.

Как рассказал народный депутат от Партии регионов, председатель подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Владимир Яцуба, строительная отрасль в год осваивала около 70 млрд гривень - это и личное строительство, и строительные компании. "Для того чтобы этот маховик раскрутить и начать работу в том темпе, в котором она была до кризиса, нужно, как минимум, 300 миллиардов гривень", - уверен парламентарий. Это, для сравнения, примерно в полтора раза больше годового бюджета страны. Кто готов выделить хотя бы десятую часть этой суммы?

С другой стороны, тот, кто хочет "примириться" с проблемой, ищет причины ее существования. Те, кому проблему надо разрешить, ищут способы преодоления трудностей и спасают себя сами. На это, видать по всему, и расчет - как правительства, так и операторов рынка недвижимости. Отсюда и рыночная оживленность, которой, как выяснилось, не страшен ни кризис, ни безденежье.

Невероятно, конечно. Но факт.

Олеся САФРОНОВА