Шило на мыло, или Квартирный рынок эпохи кризиса

Говорить о стагнации, мягко говоря, на рынке недвижимости Украины — почти банально. Причины ясны, так что не будем повторяться. Как и не станем ввязываться в спор на тему: когда рынок жилья пройдет “дно”? Однако жизнь с кризисом не заканчивается. Поэтому в настоящем материале попробуем проанализировать два наиболее популярных на данный момент вида сделок на рынке недвижимости нашей страны — обмен и продажа залогового жилья.

Возвращение обмена

Из-за недостатка живых денег продавцы отечественной недвижимости предпочитают прямые и непрямые обмены альтернативным сделкам. В результате риэлторам приходится выстраивать обменные цепочки из нескольких квартир при отсутствии конечного покупателя с наличностью. Несмотря на сложность таких схем, для многих продавцов и покупателей этот вариант является сейчас чуть ли не единственным способом решить свои жилищные проблемы.

В условиях категорической нехватки покупателей опытные агенты на одного покупателя завязывают две-три обменные сделки. Прямые обменные операции отличаются тем, что в них участвуют два человека — продавец и покупатель, которые меняются друг с другом своими недвижимыми активами с доплатой или без. Именно такие сделки были едва ли не единственным реальным способом изменить жилищные условия в советское время — граждане СССР пользовались прямыми обменами для изменения жилищных условий до начала 1990-х годов, пока рынок недвижимости как таковой не сформировался. Тогда в таких сделках выстраивались длинные цепочки, и обмены могли тянуться от нескольких месяцев до нескольких лет. Но за последние 15 лет такие схемы утратили свою популярность.

Причина их исчезновения проста: построение цепочки квартир, участвующих в прямом обмене, — дело весьма сложное и хлопотное. Для осуществления обмена требуется сделать так, чтобы обе стороны обмена были довольны участвующими в сделке квартирами. Если же число квартир, участвующих в обмене, больше двух, то обмен называется непрямым, и сложность “увязывания” интересов различных контрагентов возрастает в геометрической прогрессии (хотя справедливости ради замечу — автор этих строк принимал участие в состоящей из трех звеньев цепочке обмена недвижимости в 1997 году, и никаких проблем в ходе ее реализации не возникло).

Из-за сложности обменных операций абсолютное большинство подобных клиентских запросов в последние годы удовлетворялось за счет использования иной, более рыночной технологии — с помощью так называемых альтернативных сделок. Согласно этой схеме, квартира, предлагаемая к обмену, выставлялась на продажу. После того как покупатель на нее был найден, для продавца подбиралась квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Альтернативная схема — одномоментная продажа имеющейся недвижимости и покупка новой квартиры — стала одним из приоритетных способов решения жилищного вопроса в Украине в докризисные времена.

Такая схема сама по себе гораздо удобнее, чем прямой обмен, так как использует деньги в качестве эквивалента участвующего в сделке жилья, а это, в свою очередь, позволяет не только избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся, но и обеспечивает возможность выбора квартиры, приобретаемой взамен старого жилья. Но для проведения обменной операции по альтернативной технологии требуется, чтобы в самом начале цепочки находился “чистый” покупатель, который готов заплатить деньги за новый актив, при этом ничего не продавая. При реализации альтернативной сделки как минимум один из ее участников должен иметь на руках полную сумму, необходимую для покупки жилья. И все было хорошо, пока на нашем рынке недвижимости были потенциальные инвесторы…

Действительно, на активно растущем рынке примерно 99% всех сделок по обмену оформлялись именно как купля-продажа. Однако теперь продать квартиру без существенной потери в цене от вложенной в ее покупку суммы становится все труднее, поскольку предложение многократно превышает спрос. Это большая проблема — найти покупателя как такового. И пока вы будете его искать, цена на вашу квартиру может упасть еще больше. Поэтому схема обмена через куплю-продажу сейчас продолжает действовать скорее теоретически.

Нехватка живых денег поставила участников рынка перед сложным выбором. В сложившейся ситуации есть два выхода — запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса на потом, либо вспомнить о забытой схеме прямого обмена, ведь в случае такого обмена наличие первого покупателя, столь важное для альтернативного варианта, не требуется. В результате доля обменов в общем объеме сделок выросла в несколько раз по сравнению с прошлым годом. Так как инвестиционных покупок практически нет, большинство сделок на вторичном рынке являются вариантами альтернатив, которые частенько преобразовываются в банальные прямые обмены.

У обменных сделок существует ряд недостатков. Во-первых, не так просто найти агента, который согласится провести не альтернативную сделку, а сугубо обменную. Украинские риэлторские компании, за редким исключением, не предлагают продавцам никаких инструментов, посредством которых можно было бы разрешить проблему при современном состоянии рынка. Прямые обмены в основном нынче проходят через риэлторов, которые специализируются на обменах, а их на рынке немного. Ну не было на них спроса уже лет 15—17…

Во-вторых, практически невозможно найти двух клиентов, которые выбрали бы объекты друг друга, пусть и с доплатой. Сложный же обмен, осуществляемый при помощи так называемой цепочки, на практике реализовать гораздо труднее, чем цепочку альтернатив. Если одна из квартир окажется проблемной, то найти ей замену очень сложно, и цепочка распадается. В этом состоит основная сложность проведения таких операций.

Из предыдущего недостатка вытекает следующий — увеличение организационных сложностей. Самый большой недостаток — чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков в получении определенных результатов. Схемы по многоступенчатому обмену квартир рискованны сложностью исполнения всеми участниками цепочки своих обязательств, например, по освобождению квартир. Поскольку в одном договоре, как правило, сложная обменная схема не выписывается, то оформляется несколько взаимосвязанных друг с другом договоров. Конечный приобретатель повлиять на взаимоотношения других участников сделки фактически не может. При этом важно, чтобы все условия были внесены в договор, а не оговаривались устно. Для того чтобы собрать воедино цепочку обмениваемых квартир, необходимо провести работу, объем которой и сложность зачастую во много раз превышают альтернативную схему.

Однако есть у такой схемы и свои преимущества. Даже если цепочка разрывается при обмене, то собственники ничего не теряют и могут отыграть сделку обратно, тогда как при купле-продаже разрыв цепочки может оставить кого-то из участников ни с чем. Кроме того, в условиях острейшего недостатка живых денег у продавцов и покупателей обмен остается единственным действенным механизмом, позволяющим поменять жилищные условия. Ведь клиенту по большому счету все равно, какая технология будет применена риэлтором для решения поставленной задачи. Разумеется, при условии законности и безопасности такой технологии.

Перейдем ко второй части нашего повествования, в которой речь пойдет о другой популярной нынче схеме. Итак, когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остается одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и вырученными от продажи деньгами расплатиться с банком. У этого способа есть серьезный недостаток для заемщика—продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге у банка.

Почему недостаток? — спросит читатель. Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определенные требования банка-кредитора, в залоге у которого находится квартира продавца, идти на определенные риски и финансовые затраты.

Выкуп залога

Теперь рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, но с точки зрения покупателя. Существует несколько вариантов. Вариант первый — допустим, заемщик-продавец предлагает покупателю внести в банк-кредитор задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае обязательства заемщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя? Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал. И как покупатель будет возвращать свои деньги?

Второй вариант — покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, дает новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подает документы в органы юстиции, чтобы снять обременение. Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.

Третий вариант — покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счет. Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счет, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя доступ к деньгам на счете в части остатка ссудной задолженности заемщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком ссудной задолженности — заемщик—продавец квартиры. Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ к деньгам на счете получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.

Обычно при такой процедуре передачи денег банк сразу дает документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности к новому собственнику. Какие риски у покупателя при таком способе? А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков в случае их банкротства. То есть если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдет) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели все равно предпочитают не рисковать.

Вариант четвертый — покупатель покупает квартиру, деньги передаются через “ячейку” банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности к новому собственнику. Это тот способ, который из всех перечисленных больше всего устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с “живыми” деньгами, либо тот, кто берет кредит в том же банке, в залоге у которого находится квартира. Если человек хочет с помощью кредитных средств, например, Ощадбанка купить квартиру, находящуюся в залоге, к примеру, в Укрсоцбанке, то это сделать будет практически невозможно. То есть круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из вышесказанного? Если квартира в залоге у банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость относительно той цены, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.

Вячеслав БУТКО