Пригород дешевеет на глазах

На протяжении последних четырех месяцев стоимость вторичного жилья в пригороде столицы снизилась на 35-120% в зависимости от экономической ситуации в том или ином населенном пункте, количества выставленных на продажу залоговых квартир и пр. Но и это еще не предел: по мнению риэлторов, до лета цена жилой недвижимости в городах-спутниках Киева уменьшится еще на 10—25%.

Левый берег: Борисполь упал глубже других

В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35—45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40—60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.

Наибольший спад — более чем в два раза — наблюдался в Борисполе. Если в декабре за самую дешевую однокомнатную квартиру здесь просили 50—60 тыс долл., то сейчас — 23—25 тыс долл. Директор местной компании “Градиент” Лариса Ярема объясняет это тем, что киевляне не проявляют интерес к Борисполю, а местные жители практически лишены возможности интересоваться рынком жилья ввиду крайне негативной экономической ситуацией в городе. “Сегодня в столице можно купить гостинку примерно за 30 тыс долл., что ненамного дороже самого дешевого бориспольского жилья — малогабаритных гостинок и хрущевок площадью 28—32 кв. м с кухней в 6 кв. м. Кроме того, основные “ресурсные” предприятия города — аэропорт, частные клиники, онкоцентр и пр. — массово сокращают персонал, поэтому покупателей на рынке единицы”, — говорит она.

Помимо самого дешевого жилья на вторичном рынке недвижимости Борисполя, предлагаются просторные однокомнатные квартиры площадью 45—48 кв. м за 28—32 тыс долл. (в декабре они оценивались в 60 тыс долл.) и двухкомнатные — за 42—55 тыс долл. (70—90 тыс долл. в декабре). “Но и при таких низких ценах просмотров практически нет, так как даже те редкие потенциальные клиенты, у которых есть необходимая для покупки сумма, ждут, когда стоимость упадет еще больше, что неминуемо произойдет”, — сообщают в “Градиенте”. Еще одной причиной слабой активности покупателей, по словам риэлторов, является то, что в окрестностях Борисполя имеется более выгодное как в ценовом, так и в качественном смысле предложение. Это сданные в эксплуатацию пятиэтажные новостройки в Иванкове и Люберцах, где однокомнатные квартиры с индивидуальным отоплением площадью порядка 40—45 кв. м предлагаются за 28 тыс долл.

Меньше всего потеряла в цене недвижимость Броваров: за четыре месяца квартиры здесь подешевели всего на 35—45%. Если в декабре прошлого года “единички” предлагались в среднем за 65 тыс долл., то сейчас их минимальная стоимость стартует с 35—40 тыс долл. По мнению представителей броварского агентства недвижимости “Элионор”, за такие деньги можно приобрести однокомнатное жилье площадью от 28 до 60 кв. м, расположенное в построенных, но еще не введенных в эксплуатацию домах. Однокомнатная квартира с евроремонтом в престижном районе обойдется покупателям ненамного дешевле, чем в прошлом году, — в 70—80 тыс долл. Цены на двухкомнатные апартаменты в Броварах стартуют с 56 тыс долл. за 42 кв. м общей площади и заканчиваются на отметке 120—150 тыс долл., но в среднем их предлагают за 60—80 тыс долл.

В отличие от бориспольского рынка вторички в Броварах отмечают некоторую активность покупателей. Правда, в агентствах недвижимости утверждают, что большинство клиентов приобретают жилье не для проживания, а для последующей сдачи в аренду, чтобы сохранить свои сбережения, но при этом не связываться с банками. Поэтому и спросом пользуются самые дешевые квартиры. “В Киеве сегодня есть недвижимость дешевле, чем в Броварах. Это нонсенс, который объясняется тем, что экономическая ситуация в городе остается стабильной — уволенных меньше, чем в других населенных пунктах, предприятия и компании исправно работают. Кроме того, в городе не так много залогового жилья, а следовательно, большинству собственников не надо рассчитываться по кредитам и они могут подождать с реализацией своей недвижимости”, — поясняют в АН “Элионор”.

Правый берег заметно просел

В Вишневом, по сообщению директора местного АН “Спарта” Владимира Михайленко, стоимость б/у недвижимости снизилась за последних четыре месяца на 40—50%. Если в декабре самые дешевые гостинки площадью 22 кв. м предлагались за 70 тыс долл., то теперь их можно приобрести за 35—36 тыс долл., хотя жить в них без ремонта вряд ли возможно. Полноценные однокомнатные квартиры площадью 36—38 кв. м, которые в декабре выставлялись за 75-80 тыс долл., сегодня оцениваются в 40—50 тыс долл., двухкомнатные — в 65—90 тыс долл., трехкомнатные — от 100 тыс долл. В среднем же нынешние цены приблизились к уровню 2005 г., когда за 70—75 тыс долл. можно было купить почти новое жилье площадью 56 кв. м.

На данный момент, по словам эксперта, в городе на продажу предлагаются 60—70 апартаментов, что является нормальным показателем для местного рынка. Почти половина из них — однокомнатные квартиры, третья часть — трехкомнатные, которые практически не пользуются спросом, а остальные — двухкомнатные. Однако после февральского скачка курса доллара покупатели окончательно исчезли с рынка. “Это и неудивительно, так как сейчас жилье в Вишневом не дешевле, чем в столице, а основными его покупателями были киевляне и приехавшие в столицу регионалы”, — отмечает г-н Михайленко.

В соседней Боярке вторичка на 10—15% дешевле, чем в Вишневом. Гостинку тут можно купить за 30 тыс долл., однокомнатную квартиру — за 35—40 тыс долл. Владимир Михайленко объясняет это тем, что Боярка на данный момент — более депрессивный населенный пункт, чем Вишневое, и рынок недвижимости здесь практически не функционирует. В Ирпене однокомнатные квартиры предлагаются за 35 тыс долл., двухкомнатные — за 60 долл, в Ворзеле “единички” стоят 29—34 тыс долл., а “двушки” — 50 долл. Правда, в обоих населенных пунктах это цена предложения, поэтому на уступках со стороны хозяев можно выторговать еще 10—15% стоимости. Тот факт, что собственники пока не согласны уступать больше, риэлторы объясняют тем, что в данных населенных пунктах, как и в Броварах, относительно немного залогового жилья, которое надо срочно продать для погашения кредита.

Сильно сдал ценовые позиции и правобережный Вышгород, где стоимость вторичной недвижимости за последние четыре месяца упала на 40—50%. Сегодня однокомнатные гостинки площадью 22 кв. м в этом райцентре предлагаются за 23—25 тыс долл., а стоимость “более полноценных” хрущевок (порядка 30 кв. м) стартует с 30 тыс долл., в то время как год назад они оценивались в 60 тыс долл. и более. Приличные однокомнатные квартиры площадью 47 кв. м предлагаются уже за 37 тыс долл. против 80 тыс долл. до кризиса, двухкомнатные — за 65—75 тыс долл., а трехкомнатные — за 80—90 тыс долл. (до кризиса 110—135 тыс долл.). Однако риэлторы утверждают, что если раньше в городе был большой выбор квартир, то сейчас он крайне ограничен — хозяева вышгородской недвижимости еще не смирились с новыми ценами и большинство из них откладывают продажи.

Дешевле недвижимость можно приобрести в более отдаленных населенных пунктах правобережья. Так, в Василькове самое дешевое жилье площадью 30 кв. м оценивается сегодня в 25 тыс долл., а в Фастове — в 17—20 тыс долл. Трехкомнатные апартаменты в Фастове предлагаются по 60—70 тыс долл., а дома — по 30—40 тыс долл., что как минимум на 35—50% дешевле, нежели до начала кризиса. По словам директора местной компании “Анкор-Технолоджи” Андрея Корецкого, за такую цену их мало кто хочет выставлять на продажу, в результате чего базы предложения у посредников очень бедные. “Да и покупатели не особо радуют своими обращениями. За несколько последних месяцев в наше агентство не поступило ни одного звонка”, — отмечает г-н Корецкий.

Обмен возрождается

На фоне слабой активности в сегменте купли-продажи в ряде городов-спутников стали популярными сделки по обмену, число которых постоянно растет. Например, в Боярке и Фастове наиболее распространенным вариантом стал обмен небольшого домика на участке в 6 соток на однокомнатную квартиру. А в Борисполе в большей части объявлений и заявок говорится о желании поменять 10 соток под строительство дома на однокомнатное жилье. “Сейчас подобный земельный надел оценивается примерно в ту же сумму, что и квартира, — 23—32 тыс долл. Но многие из тех, кто покупал такие участки, уже не имеют денег на возведение домов”, — говорит Лариса Ярема. Не менее распространенным является обмен “единички” на “двушку с доплатой, а также одно-, двухкомнатной на трехкомнатную с доплатой. Последний вариант, по словам риэлторов, получил распространение после очередного повышения стоимости коммунальных услуг в пригородах, составляющей ныне около 300 грн. в месяц для однокомнатной квартиры и 500—700 грн. — для трехкомнатной. “Особенно больно это ударило по пенсионерам, которые теперь согласны поменять свои просторные апартаменты на более экономные варианты”, — говорит г-жа Ярема.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынков вторички городов-сателлитов, эксперты сходятся во мнении, что до начала лета недвижимость подешевеет еще на 10—25%. По словам аналитика рынка Ярослава Цуканова, квадраты в городах-спутниках традиционно были на 300—700 долл дешевле, чем в Киеве, и подобное соотношение со временем восстановится. “Жилье в Броварах априори не может быть дороже квартир на Троещине или Лесном”, — считает эксперт.

Дальше, по мнению специалистов, все зависит от курса доллара: если он будет держаться на прежней отметке, цены стабилизируются, а при увеличении спроса даже начнут расти. Но если будет наблюдаться дальнейшее обесценивание гривни, спрос не появится, а значит, недвижимость подешевеют еще больше.

Любовь ОСИПОВА