Офисная весна: почему коммерческая недвижимость снова заинтересовала инвесторов

По данным CBRE, в I квартале 2011-го ставка доходности современных офисных проектов Киева снизилась на 100 базисных пунктов (б. п.) — до 13%, рекордное падение среди европейских рынков. Снижение данного показателя говорит о том, что столичные бизнес-комплексы становятся привлекательными для иностранных покупателей, ценящих стабильность, риски инвестирования сокращены, а инвестфонды готовы вкладывать средства в объекты в расчете на долгосрочный период.

В целом по Европе индекс доходности офисных объектов в январе—марте 2011 года снизился на 4 б. п. за квартал и на 23 б. п. год к году. В 15 исследуемых CBRE городах ставки доходности падают, на 39 рынках не было зафиксировано никаких изменений и всего на двух ставки доходности выросли. Самое значительное падение было отмечено в Киеве — на 100 б. п., Софии, Белграде, Женеве и Дубае — в целом на 50 б. п. Только в Лиссабоне и Порту показатель увеличился на 25 б. п. — до 7% и 8,75% соответственно.

Европейская торговая недвижимость также становится более привлекательной для инвестирования. Индекс доходности уменьшился на 5 б. п. за квартал и на 25 б. п. год к году. В 13 городах показатель снизился, в 33 — не изменился, на четырех рынках ставки повысились. Самый значительный рост наблюдался в Брюсселе, Афинах и Эдинбурге, где показатель увеличился на 25 б. п. — до 4,75%, 7% и 5,5% соответственно. Наиболее резкое падение — на 25 б. п. — наблюдалось в Праге, Милане, Осло, Бухаресте, Мадриде и Барселоне. На 10 б. п. снизились ставки доходности в Загребе, Хельсинки, Дюссельдорфе, Гамбурге, Мюнхене и Цюрихе. Оценки инвесторов киевских торговых центров существенно не изменились: ставка доходности составляет 13%. Но к докризисным показателям рынку еще далеко. К примеру, в 2008-м австрийская компания UNIQA Real Estate Inlandsholding GmbH, входящая в группу UNIQA Group Austri, купила ТРЦ City Center в Николаеве более чем за $25 млн при ставке доходности в 11%.

Два года назад, в разгар кризиса, иностранные инвесторы закладывали большие риски при оценке украинской коммерческой недвижимости. Они готовы были покупать завершенные высококачественные торговые и офисные комплексы по высокой ставке, удешевляя стоимость объектов за счет возможного резкого снижения стоимости аренды, роста пустующих помещений, а то и обвала рынка. Но украинские собственники коммерческих объектов не готовы были продавать по предлагаемой заниженной цене. Поэтому настоящих инвестиционных сделок не было. “Прежние ожидания ставок капитализации в размере 14—19% возникли в результате паники в начале 2009-го. Поскольку в позапрошлом году не состоялось ни одной классической инвестиционной сделки, эти ожидания носили гипотетический характер”, — указывает Александр Носаченко, управляющий директор украинского офиса Colliers International. С середины 2010-го риски, связанные с дальнейшем удешевлением аренды и простоем помещений в торговых и офисных центрах, значительно снизились, прежде всего речь идет о торговых и высококачественных офисных помещениях А-класса в Киеве.

Этому способствует и рост рентных доходов собственников проектов, и плавный выход Украины из кризиса. По данным CBRE, в Европе ставки аренды в офисных центрах растут: в январе—марте 2011-го данный показатель увеличился на 0,7% за квартал и на 2,3% за год. В 15 городах EMEA аренда подорожала, в четырех — подешевела, а в 37 — не изменилась. Самый большой рост наблюдался в Лилле: за I квартал — на 8,1% (до EUR 200 за кв. м в год), в Киеве — на 6,25% (до EUR288 в год). В Афинах годовая аренда квадратного метра подешевела на 12,5% (до EUR336), в Лиссабоне — на 2,6% (до EUR222).

Рост аренды торговых помещений Европы в квартальном исчислении даже превзошел рост в офисном секторе: на 1,4% за квартал и на 1,5% за год. В 14 мегаполисах исследуемого региона данный показатель увеличился, всего в двух городах наблюдалось падение, а в 34 — ставки не изменились. Годовая аренда квадратного метра подешевела только в Дублине на 4,8% (до EUR2350), Афинах — на 3,9% (до EUR1410). Наибольшее подорожание наблюдалось в Варшаве — на 12,5% (до EUR1080), Брюсселе — на 6,25% (до EUR1700).

Если аренда офисной недвижимости Киева может повыситься (речь идет о самых качественных офисных центрах столицы), то в торговом сегменте, скорее всего, до возобновления деловой активности (осени 2011-го) изменений не будет. По прогнозам Евгении Локтионовой, директора консалтинговой компании UTG, до конца года (начиная с осени 2011-го) аренда в торговых центрах вырастет на 10% в Киеве и на 5% в регионах. Сейчас средние ставки для ТЦ в городах-миллионниках составляют $45—50 за кв. м в месяц, областных центрах — $30—35. В офисных центрах столицы аренда достигает $30—40 за кв. м в месяц для А-класса, $17—30 — для В-класса, $9—15 — для С-класса.

Надежда ГОНЧАРУК