Как “оживить” долгострои?

Судя по всему, недостроенные основы многоэтажек с застывшими строительными кранами раздражают не только нуждающихся в получении своих кровных квадратных метров потенциальных новоселов, но уже и власти имущих тоже.

Подтверждением этому может служить презентация программы выхода рынков недвижимости из кризиса с длинным названием “Основы политики для устойчивых рынков недвижимости. Принципы и рекомендации для развития сектора недвижимости страны”, организованная Государственным комитетом Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, европейской экономической комиссией ООН, Международной федерации недвижимости “FIABCI”, риэлторской палатой Украины.

Нельзя сказать, что наши власти вдруг отыскали какую-то эксклюзивную “скалку под лавкой”. То, что рынок недвижимости давно и повсеместно лихорадит, отмечают и международные эксперты. Достаточно сказать, что эта волнующая тема не так давно обсуждалась на уровне ООН в Нью-Йорке. Вердикт высокого собрания был неутешительным — нынешний глобальный финансовый кризис является результатом недостаточного регулирования рынка недвижимости и финансовых рынков. Еще четче выразился по этому поводу исполнительный секретарь Европейской экономической комиссии ООН Ян Кубиш: “Анализ текущего мирового экономического кризиса показал, что несовершенность нормативных баз в финансовой сфере и в секторе недвижимости была в числе его главных причин”.

Словом, рынки недвижимости и финансов — это тесно связанные друг с другом “киты”, способные, при неумелом обращении с ними, “утопить” любую экономику.

Ну, а что же отечественные эксперты? Они, конечно, фиксируют очевидные тенденции: что цены на недвижимость за последние годы были искусственно раздуты, ипотека недостаточно контролировалась со стороны государства, финансовым рынкам позволялась разработка путанных финансовых схем, которые не под силу было познать обыкновенным потребителям, — что и требовалось доказать. Не потому ли инвесторы в своем большинстве так и не смогли постичь — какие же именно финансовые инструменты они получали в помощь для приобретения недвижимости? А при такой ситуации недалеко и до спекулятивного ажиотажа... Словом, удивляться тому, что потребителям оказалось не под силу оценить риски, которые сопровождали приобретение недвижимости по заоблачно завышенным ценам, не приходится.

Один из основополагающих принципов презентованной программы по выводу недвижимости из кризиса, на первый взгляд, несложный — доступ к кредитам и ипотеке, микрофинансирование людей с низким уровнем доходов. Основные его положения тоже просты: к развитию сектора недвижимости нужно привлекать частные инвестиции, все соответствующие финансовые операции, касающиеся действий с недвижимостью, должны быть тщательно разработаны и задокументированы, обязательная поддержка альтернативных форм финансирования желающих (в частности — выделение микрокредитов, малые и средние кредиты), чтобы облегчить доступ к недвижимости и незащищенных слоев населения тоже. Что до банкиров, то им нужно предоставить юридические гарантии того, что они смогут покрыть выделенные кредиты за землю под строительство и за недвижимость тем, что именно находится у них в качестве залога.

Если все так просто, почему же возникают проблемы с деньгами и гарантиями под них? Как стало известно, в нынешнем году в Государственной ипотечной структуре под гарантии предусмотрено 2 миллиарда гривен. Заем под 12% может предоставить Сберегательный банк Украины, — это, по словам участников презентации программы, значительно меньше, чем предлагают коммерческие банки.

Впрочем, последние вовсе не намерены без конкурентной борьбы отойти от вкусного “недвижимого” пирога. Ведь у всех еще в памяти те благословенные времена, когда большинство покупателей недвижимости составляли граждане, пользующиеся банковскими кредитами. По оценкам аналитиков, каждая вторая покупка квартиры в новостройках в докризисные годы осуществлялась при помощи кредитных средств. И весь этот потенциальный рынок вот так взять и отдать?

Справедливости ради надо сказать, что с приходом кризиса банки стали настороженней относиться не только к частным заемщикам, но и к строительным компаниям тоже — в кризисные времена те стабильно фигурируют в банковской среде как наиболее подверженные рискам заемщики. Понять такую противоречивую политику можно — банки не хотят рисковать, предпочитая выждать, пока найдутся иные источники длинных финансовых ресурсов.

В целом поведение банков по отношению к участию в решении проблем недвижимости можно охарактеризовать фразой “и хочется, и колется”. Какие именно из них протянут руку помощи застройщикам и инвесторам — государственные или коммерческие — не важно. Важен результат. Вот что, например, рассказал участник презентации проекта выхода недвижимости из кризиса, представитель застройщиков — ведущий менеджер проектов строительной компании “Гранит” Сергей Лепеха: “С февраля нынешнего года мы вместе с “АктаБанком” предложили желающим кредитование жилья с выгодными условиями: 30% начального взноса и процентной ставкой 12—14% годовых в гривне”.

Увы, примеров такой гибкости пока что немного. В основном надежды, как всегда, возлагаются на поддержку государства. Конечно, в решении столь важного вопроса оно должно быть на главных ролях. “Нынче, как никогда, понятно, что для поиска эффективных путей выхода рынков недвижимости из кризиса всем нужно изменить правила игры. Нужно объединить усилия государства, застройщиков и инвесторов. Только при таком подходе государство, строительный бизнес, банковская система смогут плодотворно работать над формированием жизнеспособной строительной индустрии в Украине”, — призвала заместитель председателя Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства Галина Яцишина.

Елианд ГОЦУЕНКО