Дубайская недвижимость опустошается

По подсчетам компании CB Richard Ellis, в Дубае пустует около 40% офисных площадей. Ситуация усугубляется в связи с введением 5%-ного налога и ожидаемым появлением на рынке эмирата достраивающихся 1,85 млн. кв. м недвижимости (около 40% существующего предложения) в ближайшие четыре года.

Рынок коммерческих помещений Дубая был разогрет спекулятивным спросом после того, как в 2002 г. власти Объединенных арабских эмиратов (ОАЭ) сняли запрет на покупку недвижимости иностранцами. Множество неопытных инвесторов ринулись слепо скупать целые этажи в планируемых бизнес-центрах еще до начала их строительства, получив в результате некачественно возведенные офисы в плохих местах с множеством владельцев.

“Ряд офисных комплексов Дубая настолько непродуман и столь плохо расположен, что на них вряд ли когда-либо появится спрос. У арендаторов сейчас огромный выбор, поэтому из одинаковых по стоимости офисов они выбирают те, что ближе к центру и у которых лучше планировка”,— рассказывает управляющий директор CB Richard Ellis на Ближнем Востоке Николас Маклин.

По его словам, владельцы пустующих зданий идут на все, чтобы сдать помещения. Например, предлагают 12 месяцев бесплатной аренды при заключении договора на семь лет. Как следствие, цены стремительно падают: в третьем квартале 2010 г. комнаты в гостиницах подешевели в среднем на 13%, а офисная площадь — на 5,4%. С зафиксированного в середине 2008 г. максимума коммерческая недвижимость упала в цене уже на 60%, но проблема опустения отелей и бизнес-центров усугубляется.

Самые высокие арендные ставки зафиксированы в офисах Международного финансового центра Дубая — свободной от налогообложения зоне эмирата. Аренда квадратного метра площади стоит там $1023 в месяц. Вторым по дороговизне районом считается Emaar Square возле 200-этажной башни Burj Khalifa, где ставки приближаются к $585 за метр.

“В то время, как бизнес-здания, расположенные в оазисах, возвращают средства своим владельцам, в офисах на периферии Дубая арендные ставки опущены до $117/метр. Это хорошо для эмирата, поскольку два года назад условия диктовали продавцы, и съемщикам коммерческой недвижимости приходилось за нее существенно переплачивать. Сейчас мы имеем правильно функционирующий рынок”,— отметил господин Маклин.

По мнению экспертов, арендные ставки в выгодно расположенных зданиях Дубая находятся в нижней точке цикла, тогда как в отдаленных от центра районах владельцы недвижимости будут вынуждены понижать ее стоимость еще и еще. Многие инвесторы хотят реконструировать пустующие здания, чтобы найти спрос на площади. Однако этому часто мешает то обстоятельство, что дома вертикально или горизонтально поделены на десятерых собственников разных национальностей, которым очень сложно между собой договориться.

“В Дубае, в отличие от соседнего эмирата Абу-Даби, распространено частичное владение недвижимостью, что делает цены продажи и аренды недвижимости более отзывчивыми к изменению рыночной динамики. Объемы офисных площадей в Дубае и Абу-Даби практически удвоятся к 2015 г., составив около 7,5 млн. кв. м”,— отмечает глава отдела исследований Landmark Advisory Джесси Доунз.

На ужесточении конкуренции неприятности неудачливых инвесторов в дубайскую недвижимость не заканчиваются. В столь неблагоприятный для рынка период власти эмирата с 1 января 2011 г. вводят муниципальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы. Причем этот налог необходимо платить независимо от того, нашли апартаменты арендаторов или пустуют.

В сложившейся ситуации власти эмирата винят журналистов. “Средства массовой информации публиковали недостоверную информацию о ситуации на рынке. Цены на недвижимость повышались из-за СМИ, поскольку правильная информация никогда не указывалась ими: журналисты не обращались в официальные источники, чтобы проверить данные и получить правильное представление. Теперь публикации о кризисе наносят значительный урон сектору недвижимости Дубая”,— заявил в минувшее воскресенье глава Управления контроля над операциями в сфере недвижимости Дубая (RERA) Марван бен Галита.

__________________________

Эмират Дубай — крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока, расположенный на берегу Персидского залива. Считается третьим по важности центром реэкспорта в мире (после Гонконга и Сингапура). В конце ноября 2009 г. Дубай стал причиной обрушения мировых фондовых рынков после того, как государственная строительная компания Dubai World потребовала от кредиторов заморозки или шестимесячной отсрочки выплат по долговым обязательствам на десятки миллиардов долларов.

Денис ЗАКИЯНОВ