Девелопери знайшли альтернативу “замороженому” будівництву

Попит на нерухомість в Україні продовжує падати. Головна причина — недоступність іпотечного кредитування.

Так, незважаючи на дворазове зниження Нацбанком облікової ставки з 10,25% до 8,5% річних, позики, як і раніше, залишаються недоступними і недешевими.

За даними компанії “Простобанк-консалтинг”, у червні середні реальні ставки гривневих іпотечних кредитів на вторинному ринку знизилися на 0,7% до 24% на рік. У свою чергу, на первинному ринку ставки виросли до 23%. Як відомо, доларове кредитування фізичних осіб Нацбанк заборонив у розпал кризи.

Дорожнеча позичкового ресурсу змушує забудовників шукати нові шляхи залучення потенційних покупців. Останнім часом вони почали пропонувати житло на виплат.

Така схема придбання квартир від забудовників може замінити іпотеку, кажуть фахівці. Втім, на практиці використовувати її доволі складно.

Послуга придбання житла на виплат не нова. У 1980-х роках існували кооперативи, яким покупці виплачували вартість квартир поетапно, нагадують експерти.

Стагнація на ринку нерухомості змусила забудовників повернутися до старої практики. За словами директора консалтингової компанії “Канзас” Олексія Кисельова, таку послугу почали пропонувати на початку кризи, у грудні 2008 року.

Сьогодні, каже він, більшість будівельних компаній самі готові кредитувати покупців, надаючи їм можливість поетапно оплачувати вартість житлової площі.

При цьому девелопери, підкреслює Кисельов, пропонують вдвічі нижчі ставки за середні на іпотечному ринку. Залежно від терміну надання послуги та величини авансового внеску, вартість кредиту може складати 5-13% річних.

Середня величина першого внеску — 30-35%. “Чим більший перший внесок, тим менший відсоток”, — пояснив нехитрий принцип чільник “Канзаса”.

Решту 70% суми клієнт погашає протягом терміну, обумовленого контрактом. “Ця сума може виплачуватися рівними або нерівними частинами, за стандартним або індивідуальним графіками. Все залежить від бажання клієнта”, — наголошує керівник дніпропетровського забудовника АТЗТ “НВО “Созидатель” Леонід Турчин.

Якщо ж клієнт не встигає з виплатою, як правило, будівельна компанія продовжує термін сплати і штрафує його відповідно до угоди. У разі відмови покупця виплачувати гроші, угода може бути розірвана, а внесок повернений покупцеві.

Слід зазначити, що ще одним варіантом придбання квартири на виплат може бути укладання договору оренди з правом викупу. Після повного розрахунку клієнта із забудовником сторони укладають договір купівлі-продажу квартири, в рахунок оплати якого зараховують частину суми, сплаченої за договором оренди.

Зазвичай компанії готові кредитувати максимум на два роки, каже Кисельов.

Це підтверджують і самі учасники ринку: у відділах продажів 20 столичних будівельних компаній “Економічній правді” назвали саме такий термін виплати.

При цьому у компанії “Познякижитлобуд” на запитання про дану послугу здивовано перепитали: “Що значить “на виплат”?”. Правда, потім співрозмовник виправився і повідомив, що послуга надається, але не більше, ніж на півроку.

За словами Турчина, його компанія за останні чотири роки продала близько 600 квартир за вказаною схемою. “За останні два роки тільки 10% власників придбали житло із стовідсотковою оплатою, інші клієнти користувалися можливістю сплачувати частину вартості квартири поетапно”, — додав він.

У девелоперсько-будівельній компанії “ТММ” цифри зовсім інші. Заступник гендиректора підприємства Олексій Говорун запевнив “Економічну правду”, що на схему поетапної сплати припадає не більше 10-20% угод.

Він зауважив, що продаж квартир на виплат частіше затребуваний при значних сумах угод, наприклад, у випадку придбання двокімнатних або трикімнатних помешкань.

В цілому, такі преференції для покупців, переконаний аналітик інвестиційної компанії Concorde Capital Андрій Гостик, — вимушений крок для будівельників.

На його думку, це непогане рішення, але розкладання сплати на терміни може працювати тільки щодо об'єктів, введених в експлуатацію. Однак сьогодні на ринку немає компаній, які готові відстрочити оплату за готове житло.

“Нинішній рівень довіри споживача до забудовників не дозволить йому погодитися на цю схему при будівництві з “нуля”. Люди не готові вкладатися ні на стадії “нуль”, ні на стадії “фундамент”, ні на стадії 50% будівництва”, — вважає експерт.

Розуміючи, що покупці не будуть платити за котлован, будівельники виставляють на виплат житло, зведене на 50-70%. Втім, і такі відчайдушні заходи не приносять результатів. Масовим попитом “первинка” зараз не користується, нагадує Гостик.

Відсутність лояльності у покупців до таких послуг може бути викликана й іншими причинами, підкреслює аналітик компанії SV Development Сергій Костецький.

За його словами, учасники ринку готові використовувати поетапну сплату тільки для продажу неліквідних об'єктів у споруджуваних будинках або дорогого житла.

Кисельов з “Канзасу” частково з цим згоден. Він підтвердив, що на київському ринку є кілька компаній, які надають безпроцентну розстрочку, але при цьому завищують вартість об'єктів більш ніж на 15%. Назвати цих забудовників він відмовився.

Втім, у Гостика з цього приводу інша думка. “Бачили очі, що купували. Зрозуміло, девелопери зацікавлені збільшити продажі і збути найбільш неліквідні об'єкти. Для цього вони можуть використовувати різні схеми”, — наголошує аналітик.

Він вважає, що забудовник сам визначає маржу, яка закладається для компенсації ризиків.

“Чи буде попит за такою ціною — друге питання, для цього існує ринок. Неможливо вимагати від будівельника як раціонального економічного агента, щоб він за одну і ту ж ціну продавав готову і недобудовану квартири”, — пояснює Гостик.

У будь-якому випадку, вважають експерти, забудовники більш прихильні до клієнта, ніж банки. Вони не вимагають довідки про доходи та підтвердження платоспроможності, досить тільки заплатити перший внесок. Така лояльність цілком зрозуміла: у разі невиплат забудовник просто розірве контракт і забере квартиру.

Дмитро ДЄНКОВ