За первый месяц войны россии против Украины оккупантами было уничтожено или повреждено порядка 10 млн кв. м жилья. Это средний годовой объем жилищного строительства в мирное время.
“Объемы разрушения катастрофические. Официальная информация собирается Государственной службой чрезвычайных ситуаций. На сегодняшний день статистика говорит о том, что около 6800 жилых домов разрушены или повреждены оккупантами. Это огромное количество, представить его в нормальной жизни просто невозможно”, — сказал глава Минрегиона Алексей Чернышов.
Даже по очень приблизительным подсчетам, если брать среднюю стоимость одного “квадрата” по Украине на уровне $500, на компенсацию только этого объема потерь необходимо не менее $5 млрд. А поскольку боевые действия в ряде регионов активно продолжаются, эти цифры будут с течением войны лишь расти. Во многих городах враг уничтожил от 50 до 90% всей многоэтажной застройки, а это означает, что в новом жилье будут нуждаться сотни тысяч, если не миллионы наших сограждан.
Правительство уже объявило о возможности подавать заявки на компенсации потерянного имущества, а также о строительстве новых квартир для тех, кто нуждается в крыше над головой прямо сегодня. Кроме того, стало известно о планах выкупать квартиры в тех комплексах, которые уже фактически готовы к эксплуатации, но по которым осталось лишь оформить необходимые документы. Если такие квартиры застройщики будут готовы отдавать с мебелью и ремонтом, то они очень скоро смогут получить новых владельцев за средства государственной помощи.
Отнять и поделить
Однако от планов правительства резко отличается инициатива Министерства развития громад и территорий (Минрегиона) и его руководителя Алексея Чернышова, который, как утверждают некоторые застройщики, инициирует масштабное переформатирование рынка с возможной передачей всех существующих недостроев на баланс своего ведомства. Сразу несколько источников на рынке сообщили, что принципиальные параметры такого решения Чернышов обсуждал вместе с мэрами крупнейших городов в кулуарах совещания на Ассоциации городов Украины (ее возглавляет столичный градоначальник Виталий Кличко), которое проходило 11 апреля.
Ключевой пункт условного “плана экспроприации” — передача под контроль Минрегиона не только проблемных недостроев (что было бы логично, учитывая будущий острый дефицит жилплощади и готовность крупных застройщиков взять такие объекты “под шефство” за деньги госбюджета), но и те комплексы, которые возводят вполне финансово устойчивые компании. Речь идет о передаче “на баланс” непроданных квартир. При этом вопрос получения застройщиками каких-либо компенсаций за этот акт рейдерства, насколько известно источникам, пока не обсуждается. Более того, в одной из версий предложения звучат также призывы передать в распоряжение министерства даже проданное жилье. Как при этом быть с правами собственности тех граждан, которые вложили в него свои деньги, не уточняется.
По данным компании ЛУН, по итогам 2021 года только в крупнейших регионах страны (Киев и область, Львов, Днепр, Одесса, Харьков) в стадии активного строительства находилось 559 жилых комплексов. Еще 75 находилось на этапе подготовительных работ. По данным Госстата, за три квартала 2021 года в эксплуатацию было введено порядка 120 тыс. квартир. Если предположить, что темпы строительства не слишком снижались в период до войны и в 2022 году застройщики планировали сдать как минимум такие же объемы, то выходит, что ведомство Чернышова сейчас претендует минимум на 160 тыс. квартир. А если брать во внимание строящиеся комплексы, которые находятся на средине своего цикла или вовсе на подготовительном этапе, цифру можно смело умножать на три.
Схема для новых схем
С точки зрения скорости обеспечения жильем пострадавших от войны украинцев, получение контроля над большим объемом “почти готового” жилья, возможно, выглядит привлекательнее, чем строительство “с нуля”. Однако неясно, почему нельзя ограничиться передачей в распоряжение Минрегиона лишь проблемных объектов, где часто “проблемы” есть только с документами, а само здание может быть возведено и без особых нарушений. Более того, сегодня правительство и Верховная Рада и без того создают для застройщиков упрощенные условия для нового строительства. Особенно, если оно будет вестись для переселенцев и/или людей, потерявших жилье. Минимизированы таможенные пошлины на импорт стройматериалов, упрощены процедуры получения разрешений, выделение земли под “социальные” проекты и вовсе планируют сделать не привязанным к целевому назначению участка (кроме заповедников). Кроме того, новое жилье можно сразу планировать в тех объемах и в том формате, в котором на него будут заявки в том или ином регионе, в то время как “экспроприированные” квартиры (как и любой набор хаотично награбленного имущества) еще предстоит “справедливо” распределить среди потенциальных получателей.
Впрочем, нужно также понимать, что новое строительство — гораздо менее коррупциоемкий процесс, чем “отъем” и достройка уже существующих домов. В первом случае — есть четко установленные государством ценники на квадратный метр, стандартизированный ремонт, минимизация затрат за счет оптовых закупок, а также прозрачная система учета: есть 10 000 семей — вот 10 000 квартир.
На любом же недострое — как проблемном, так и “живом” — есть целый ряд лазеек, через которые можно “протиснуть” различные коррупционные схемы. Первая — это различные виды оценок, которые необходимо провести: оценка повреждений, если речь идет о восстановлении частично разрушенного дома, оценка технического состояния недостроя, который долго находился в бесхозном виде либо оценка при передаче недостроя, если даже его активно возводили последние несколько лет. Вторая — это собственно стоимость работ по достройке или цена выкупа жилья: поскольку речь будет идти не о стандартных квартирах, то и цена будет сильно варьироваться в зависимости от района, квадратуры, инфраструктуры. На возможности управлять этой “вилкой” будут, по всей видимости, зарабатывать чиновники.
Однако, как нам кажется, именно “мутная вода” — это как раз то, что нужно сегодня чиновникам из Минрегиона и лично Алексею Чернышову, чтобы — пока страна воюет с оккупантом — немного наполнить карманы за счет частного бизнеса.
