Арендаторы перебирают офисами

 Большой объем свободных помещений позволяет фирмам перебирать площадями и выставлять арендодателям свои условия.

Больше всего сделок на рынке аренды офисных помещений с начала этого года было зафиксировано среди предприятий сферы информационных технологий и телекоммуникаций, затем идут фармацевты, дистрибьюторские компании и ретейлеры (одежные, обувные). Еще год назад структура направлений деятельности активных арендаторов офисов была совершенно другой. По информации аналитиков Украинской торговой гильдии, свыше половины сделок приходилось всего на два сегмента — финансовый (банки, страховые и инвестиционные компании) и B2B (аудиторские, юридические, консалтинговые компании). При этом объем арендуемых площадей тогда распределялся примерно следующим образом: около 30—35% составляли сделки по аренде офисов финансовыми компаниями, еще 25—30% — фирмами B2B, остальные 40% — компаниями из прочих сфер.

Сегодня же, как утверждают эксперты, объемы офисных переездов среди компаний “нефинансового сектора” с целью расширения выросли почти на 30% (до 21,5 тыс. м2 против 16,7 тыс.), что свидетельствует о кардинальных изменениях, происходящих в структуре активных арендаторов и в существующих, и в новых (вводимых в эксплуатацию) офисных центрах. В первую очередь переезжают те, кто имеет гарантированный доход в валюте: аутсорсинговые IT-компании, агротрейдеры и фирмы, занимающиеся медицинскими клиническими исследованиями. “На гребне прошедшей волны снижения ставок эти фирмы возвращаются обратно в центр, поскольку в отличие от большинства могут себе это позволить”, — рассказывает руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Максим Ткаленко. Он утверждает, что не менее 50% трансакций из общего количества сделок в сегменте офисной недвижимости (за последние девять месяцев) составляют переезды арендаторов из низкокачественных помещений в офисы более высокого класса. К примеру, фармацевты сегодня предпочитают офисы класса “А”. В то же время представители финансового сектора вынуждены уменьшать свои площади, переезжая в офисы поменьше или сдавая освободившиеся метры в субаренду. Кстати, лишь после того как банкиры и страховщики массово съехали с насиженных мест, а арендные ставки на столичные офисы упали вдвое, арендодатели наконец-то обратили свои взоры на других участников рынка. Буквально год назад владельцы дорогостоящих офисов смотрели на эту категорию арендаторов свысока — базовые ставки на уровне $60—80/м2 тем были не по карману.

По данным компании Colliers International, базовые арендные ставки (без НДС и операционных расходов) уменьшились за прошедший год в офисах класса “А” на 58% — до $25—35 (с $70—85), класса “В” — на 65%, до $15—22 (с $55—65), класса “С” — на 55%, до $8—12 (с $25—30). При этом тенденция к фиксации арендных ставок в национальной валюте, которой владельцы офисов серьезно опасались, доминирующего характера не приобрела — при найме офисов “А” и “В” классов соотношение договоров аренды, деноминированных в долларах США/евро и гривне, составляют 50/50.

Директор Kanzas Real Estate Владислав Мишук считает главной изюминкой сложившейся ситуации возможность арендаторов переезжать в более качественные офисные помещения за те же (или даже меньшие) деньги, что и раньше. “Компании получают более качественный ремонт помещения и более низкую ценовую политику со стороны арендодателя”, — говорит он. Однако, по его словам, некоторые арендаторы, ссылаясь на кризис, иногда перебарщивают, выставляя чрезвычайно заниженные ставки, которые они готовы платить. “Если это еще как-то может быть аргументировано при аренде больших площадей (от 1000 м2), то при аренде меньших площадей требования заказчиков зачастую не совпадают с реалиями рынка”, — уверяет он.

Уже присутствуют арендаторы, считающие уровень арендных ставок, зафиксированный сегодня на офисную недвижимость, “дном” рынка. “Этот тренд присутствует в умах части офисных арендаторов, поэтому сейчас именно они (а не арендодатели, как было раньше) настаивают на заключении пятилетних договоров с фиксацией текущего уровня арендных ставок”, — добавляет Максим Ткаленко.

Компании значительно ужесточили требования к состоянию арендуемых помещений. Если раньше они готовы были брать голые стены, то сейчас офисы должны быть хотя бы с минимальной отделкой. “На ремонт за свой счет арендатор готов крайне редко, но и в этом случае он постарается сделать его в счет арендной платы”, — поясняет Виталий Бойко, управляющий партнер Украинской торговой гильдии. Эксперты связывают такое положение с тем, что в этом году из-за кризиса компаниям запретили расходовать средства по статье “капитальные затраты” (ремонт), в то время как “операционные затраты” (аренда) у них по-прежнему существуют.

Несмотря на проснувшуюся активность, арендаторов Виталий Бойко утверждает, что доля свободных помещений увеличивается. “Из введенных в эксплуатацию новых офисов (во второй половине 2008 года и позднее) для большинства характерны медленная заполняемость и простой площадей”, — говорит он. До конца 2009 года, по оценкам аналитиков Colliers International, может быть введено в эксплуатацию еще 40 тыс. м2 офисных помещений (всего ожидается 116 тыс. против более 200 тыс. м2, построенных в 2008 году).

Светлана ПОПЕЛЬ