Как создать эффективного землевладельца

Что даст Украине и селянам снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения?

Полноценный рынок земель — панацея или отмирание аграрного сектора экономики?

Актуальность этих вопросов связана не только с будущим развития аграрного сектора экономики, но и с судьбой украинских земель и с тем, в чьих руках она окажется в будущем.

Не выкупят ли нашу землю иностранные миллионеры и не будут ли ее нещадно эксплуатировать?

На сегодня в Украине распространены стереотипы относительно включения сельскохозяйственных земель в товарооборот. Публикации в прессе представителей различных слоев населения по поводу продажи сельскохозяйственных земель сводятся в основном к распродаже матушки-земли, возможному засилью иностранного капитала, что представляет катастрофическую угрозу украинским национальным интересам.

В понимании этой темы есть две противоположных позиции: (1) продажа сельскохозяйственных земель нужна — сейчас и немедленно; (2) продажа земель — это чуть ли не самая большая (после Голодомора) трагедия украинского народа, при этом “рынок земель” интерпретируется исключительно как “базар”.

Категоричность данных высказываний обусловлена двумя причинами: высоким уровнем политизации вопроса продажи земель сельскохозяйственного назначения и информационным вакуумом в вопросах развития земельных отношений, а именно — формирования рынка земель.

Существует ли необходимость продажи земель?

Проведение земельной реформы опиралось на новую правовую базу по формированию многоукладной экономики — в части разгосударствления и приватизации имущества небольших предприятий (малой приватизации) и земель. Основной целью приватизации земель, на наш взгляд, следует считать возрождение эффективного и заботливого хозяина земли и сохранение земельного фонда. На сегодня 6,92 млн. граждан приобрели право на земельную долю (пай), из которых 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельную долю (пай). Более 6,45 млн. гражданам оформлены и выданы государственные акты на право собственности на земельные участки, что составляет 94,6% от количества граждан, получивших право.

Качественно изменилась структура предприятий в аграрной сфере. На долю фермерских хозяйств приходится более 60% от общего количества сельскохозяйственных предприятий, хозяйственных обществ — 19,1%, частных предприятий — 10,5%, а на долю государственных предприятий — всего 1,0%. Вообще в Украине осуществлено реформирование 11917 хозяйств, или 99,8, от их общего количества.

Приведенные данные свидетельствуют о наличии и одновременно о неэффективности рыночной инфраструктуры в аграрной сфере как главного фактора рыночных преобразований.

Однако соответствующие преобразования не дали ожидаемого эффекта в аграрном секторе экономики страны. Так, по данным члена-корреспондента УААН, доктора экономических наук А.Третяка, уровень использования сельскохозяйственных угодий характеризуется средним производством валовой продукции — сегодня отдача 1 га у нас составляет 270 — 320 евро. В странах ЕС этот показатель достиг более 2000 евро. Ежегодные потери гумуса из-за минерализации и эрозии почв составляют 32 — 33 млн. тонн (0,6 т/га) — это 9 млрд. грн. убытков.

И это при наличии моратория и “владельцев” земельных паев.

Снизилась эффективность сельскохозяйственных предприятий, производство продукции в которых уменьшилось на 65,0%, в том числе в отрасли растениеводства — на 58,0%, животноводства — на 71,0%. И это все при увеличении инвестиций в аграрную отрасль. Только в 2007 году общая сумма инвестиций в сельское хозяйство, охоту и лесное хозяйство составила 9,5 млрд. грн., что превышает уровень инвестиций 2001 г. в 5,9 раза.

В то же время, хозяйствами населения производится более 60% сельскохозяйственной продукции, в том числе 58,5% — продукции растениеводства и 62,1% — животноводства.

Об “эффективности приватизации” и развитии псевдоарендных форм хозяйствования свидетельствуют следующие данные. За период реформирования аграрного сектора (1990 — 2007 гг.) производство продукции сельского хозяйства на одного человека уменьшилось на 902 кг (32,1%) и составило 1909 кг, продукции растениеводства соответственно — на 214 кг (16,7%) и составило 1069 кг, животноводства — на 688 кг (45%) и составило 840 кг. Производство мяса уменьшилось за соответствующий период на 42,9 кг (51,0%) и составило 41,1 кг, молока соответственно — на 208,7 кг (44%) и составило 263,6 кг.

Валовая продукция сельского хозяйства за аналогичный период уменьшилась на 39,0%. В растениеводческой отрасли уменьшение составило 25,0%, а в животноводческой — 49,2%.

Между тем за аналогичный период производство сельскохозяйственной продукции в хозяйствах населения выросло на 19,6%, в том числе продукция растениеводства — на 74,6%, а животноводческая продукция уменьшилась только на 13,0%.

Вышеупомянутые данные свидетельствуют об эффективности и преимуществах частной инициативы.

Актуальным вопросом является уровень использования земель. К сожалению, на сегодня он оставляет желать лучшего. В 2007 году известкование почв проведено на площади 49,0 тыс. га, или 3,4%, против уровня 1990 года, внесение известковой муки и других известковых материалов соответственно — 300,3 тыс. т и 4,3%, проведение гипсования почв — на площади 7,9 тыс. га и 2,7%, внесение гипса и других гипсосодержащих пород — 39,9 тыс. т и 3,1%.

Соответствующие цифры свидетельствуют об индифферентности пользователей земли к повышению плодородия почв как основного элемента национального богатства, а также о неэффективности арендных отношений в аграрной сфере, что обусловлено отсутствием экономико-правовых механизмов формирования рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, наличием заангажированности по данным вопросам.

Значительное влияние на формирование земельных отношений в аграрной сфере оказывает стереотип “посткоммунистического” отношения к товарно-денежным отношениям.

Отсутствие конкурентных основ при сдаче сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности в аренду и порядок проведения земельных аукционов негативно влияют на формирование арендных отношений в части установления арендной платы, способствуют разбазариванию земель, мотивируют развитие псевдоарендных отношений.

Таким образом, состояние развития аграрной сферы экономики свидетельствует об отсутствии реального хозяина земли. Приватизация сельскохозяйственных земель создала лишь виртуального владельца земли, владельца государственного акта, даже не пользователя. Между тем, на взгляд вышеупомянутого А. Третяка, на уменьшение производства сельскохозяйственной продукции влияют как землеустроительный (48%), так и управленческий (31%) факторы. Данный аспект является свидетельством отсутствия полной заинтересованности в результатах хозяйствования в части гармоничного сочетания менеджмента и уровня земледелия, что порождает предприятия-однодневки, основной целью которых является максимальное использование естественного плодородия почв без внедрения научно обоснованной системы севосмен и возделывания почвы.

Обеспокоенность вызывает также демографическая ситуация на селе. Например, в Полтавской области за последние 37 лет сельское население уменьшилось на 422,4 тыс. человек, а за последние 17 лет — на 147,4 тыс. человек. Сейчас на селе проживает 166,0 тыс. человек неработоспособного возраста, что составляет почти треть всего сельского населения.

Плотность городского населения на 1 кв. км земель городов и поселков городского типа по Украине составляет 1315 человек, а сельского населения соответственно — 173 человека, что в 7,6 раза меньше. Данные факты заставляют задуматься о перспективах села: кто будет обрабатывать землю? Какова перспектива использования земельных паев, которые селяне получили за десятки лет крепостничества в сельском хозяйстве?

Развитие аграрного сектора экономики также определенным образом повлияло на ВВП страны. Валовой внутренний продукт на одного человека за период 1990 — 2007 гг. уменьшился на 19,1% и составил 59. В странах с развитой рыночной экономикой соответствующий показатель составил в США — 269, в Германии — 229, в Объединенном Королевстве — 201, во Франции — 722. В Швеции, стране с развитой социально-ориентированной рыночной экономикой, — 515, или 526%, от уровня Украины.

Индекс потребительских цен в 2007 году в Украине против 2006 года составил 112,8%, в США соответственно — 102,9%, в Германии — 102,1%, в Объединенном Королевстве — 104,3%, во Франции — 101,5%, Швеции — 102,2%. Комментировать данные цифры нет необходимости.

Рынок земель: “базар” или экономико-правовой механизм?

Основой нагнетания социального психоза по вопросам продажи земель сельскохозяйственного назначения является отсутствие научной концепции рынка земель и экономико-правового обоснования его необходимости в условиях социально-ориентированной рыночной экономики.

Отсутствие концепции порождает ассоциацию рынка с “базаром”, то есть только с продажей земель. Об этом свидетельствуют законопроекты “О рынке земель”, поступившие в соответствующие комитеты Верховной Рады Украины. Анализ законопроектов дает основания утверждать, что вопрос развития рынка земель освещается однобоко.

Что такое рынок земель? Во-первых, это экономико-правовая категория, охватывающая значительный комплекс вопросов. Во-вторых, рынок базируется на конституционно закрепленном равенстве прав собственности на землю граждан, юридических лиц, территориальных общин и государства.

На природу экономико-правовой категории рынка земель указывают следующие аспекты: экономический и правовой. В экономическом аспекте он представляет собой функционирование земли как товара в системе товарно-денежных отношений, а в правовом — результат реализации права государства и других субъектов рыночных отношений на владение, пользование и распоряжение землей.

Само дуалистическое сочетание экономико-правовых принципов — один из основных факторов разработки концепции рынка земель. Кроме того, нужно учитывать комплекс технико-экономических, землеустроительных, земельно-кадастровых мероприятий, нормативно-правовую базу и инфраструктуру.

Опыт осуществления земельных отношений в экономически развитых странах мира, в частности, Англии, Германии, США, показывает, что вопросы рынка земель являются не только экономико-правовыми, но и социальными, поскольку он характеризуется комплексом морально-этических норм.

Такой же характер земельных отношений присущ и многим странам бывшего социалистического лагеря. Например, в Польше процесс реформирования аграрного сектора экономики проходил в условиях существующего развитого частного сектора, на долю которого в 1992 году приходилось 21 млн. га, или 76,5%, общей площади земель страны.

Усиление правовых и экономических рычагов в системе земельных отношений в странах Европы активизировало роль государственной регуляторной политики.

Земельным отношениям стран мира свойственно гармоничное сочетание права государства и гражданина на распоряжение природными ресурсами и обеспечение соответствующих условий реализации права собственности.

Решение вопроса формирования полноценного рынка возможно при условии разработки концептуального закона, который бы учелф все факторы формирования и функционирования рынка земель. Закон должен принять во внимание путь на внедрение в стране социально-ориентированной рыночной экономики, а не повторять эксперименты по применению “шоковой терапии”, порождать правовой нигилизм и опосредствованно нарушать социальную гармонию общества, что влияет на несоответствие направлений использования земель потребностям экономики, разрыв в уровнях развития земельных и общественных отношений.

Формирование рынка земель аккумулирует в себе большой диапазон общественно-политических и экономико-правовых отношений и является неотъемлемой частью национально-культурного и исторического бытия нации в части использования основного национального богатства — земли. В общем аспекте формирование цивилизованного рынка земель является государственным гарантом реализации права граждан на землю — основу национального богатства.

Таким образом, снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения станет реальным обеспечением конституционных прав граждан о распоряжении собственностью и обеспечении соответствующих условий для создания реального владельца земли.

Предложения к проекту Закона Украины “О рынке земель”

Формирование цивилизованного рынка земель целесообразно проводить в три этапа:

— Начальный этап, или этап формирования рыночных отношений на сегменте рынка земель сельскохозяйственного назначения (3-5 лет).

На данном этапе формирования рынка земель основным субъектом рынка земель является физическое лицо — гражданин Украины, с соответствующей профессиональной подготовкой и опытом работы. Формирование рынка на начальном этапе позволит уменьшить безземелье среди определенных прослоек населения.

— Этап ограниченного обращения земельных участков сельскохозяйственного назначения (3-5 лет).

Этот этап характеризуется включением в экономическое обращение земельных участков, размещенных за пределами единых земельных массивов, и земельных участков, полученных гражданами на условиях неоплачиваемой приватизации для личного селянского хозяйства, садоводства, фермерского хозяйства в размере земельной доли (пая).

— Свободное обращение земельных участков сельскохозяйственного назначения, или этап развитого рынка земель.

В обращение включаются земельные массивы размером до 100 га. Субъектами рынка земель являются физические и юридические лица (фермерские хозяйства), зарегистрированные в Украине, в учредительных документах которых отсутствуют граждане других государств.

Законопроект должен четко определить порядок ценообразования на земельные участки, особенно сельскохозяйственного назначения частной формы собственности в зависимости от качества и ценности почв (особенно ценные почвы общегосударственного и регионального значения), определенный отдельным постановлением Кабинета Министров Украины как нижний порог цен. Принимая во внимание особенности такого товара, как земля, необходимо при осуществлении купли-продажи учитывать нижний порог цен, а именно —“минимальную цену” земельных участков, что на первом этапе формирования рынка земель позволит стабилизировать цены на земельные участки.

Требует определения порядок продажи земельных участков с особо ценными землями. Продажу особо ценных земель, находящихся в частной собственности, необходимо осуществлять путем проведения экспертной денежной оценки и государственной землеустроительной экспертизы Отчетов по денежной экспертной оценке. Экспертная денежная оценка не должна быть ниже минимальной цены 1 га земельного участка с учетом агротехнической группы почв определенного региона (провинции), утвержденной Кабинетом Министров Украины.

В комплексе данных вопросов необходимо также учесть такие аспекты, как предотвращение спекулятивных операций на рынке земель и соблюдение принципа оптимизации сельскохозяйственного землепользования.

Требует конкретизации вопрос обращения невытребованных паев. К субъектам права собственности на земельные участки, которые относятся к невытребованным паям, срок гражданского иска на которые закончился, уместно отнести государство в лице Кабинета Министров Украины, Государственного фонда земель, Государственного земельного банка и органов местного самоуправления.

Внесение данной нормы предусматривает проведение разграничения земель государственной и коммунальной собственности как существенного условия функционирования рынка соответствующих земель.

Монополизацию рынка земель возможно предотвратить путем введения дифференциального подхода при продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в части их размера по областям Украины. Целесообразно оставить норму п. 13 Переходных положений Земельного кодекса Украины в части размера земельного участка: “Граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га”.

Однако продажу земельных участков соответствующего назначения по областям возможно дифференцировать с учетом плотности населения (человек на 1 км2) или наличия сельскохозяйственных угодий (в расчете на 1 человека). Соответствующие расчеты свидетельствуют о колебании размера земельных участков по областям Украины в пределах 45—215 га (при учете плотности населения) при среднем размере земельных участков по Украине — 100 га.

Предотвратить рассеивание земельных массивов и поспособствовать созданию условий для высокоэффективного использования сельскохозяйственной техники и технологии выращивания сельскохозяйственных культур возможно путем введения нормы единонаследственности и неделимости земельных участков, запрещения изменения целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения на определенный срок.

С целью предотвращения спекулятивных операций на рынке сельскохозяйственных земель уместно ввести определенные ограничения на использование и перепродажу земельных участков.

Актуальным остается вопрос оптимизации сельскохозяйственного землепользования, то есть принятия мер против парцелляции земельных массивов. Необходимо разработать порядок реализации лицами преимущественного права на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения.

С целью повышения эффективности использования земельных участков целесообразно ввести лицензирование землепользования субъектам хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства. Данная норма повысит ответственность за использование земельных участков соответствующих субъектов рыночных отношений.

Принятие во внимание указанных аспектов позволит разработать законопроект “О рынке земель”, который будет соответствовать рыночной модели экономики Украины и основам функционирования рынка земель в условиях товарно-денежных отношений.

Условия формирования рынка земель

Снятию моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения предшествует осуществление гармонизации действующего земельного законодательства по отношению к другим нормативно-правовым актам (Гражданскому, Хозяйственному, Водному, Лесному кодексам Украины и другим законодательным актам) и усовершенствование действующего земельного законодательства, создание инфраструктуры рынка земель, усовершенствование системы государственного земельного кадастра как в части усовершенствования системы учета земель и регистрации, так и в части усовершенствования оценки земель (экономической, нормативной и экспертной).

Кроме того, необходимо провести разграничение земель государственной и коммунальной собственности, осуществить инвентаризацию всех категорий земель, разработать проекты хозяйственного устройства населенных пунктов, региональные программы использования и охраны земель и провести крупномасштабное обследование почв.

ринятие соответствующих первоочередных мер обеспечит формирование полноценного цивилизованного рынка земель с учетом национальной культуры земледелия, становление реального хозяина украинской земли — основы национального богатства украинского народа и достатка наших потомков.

Юрий МИКИТЕНКО

начальник отдела оценки и рынка земель Главного управления Госкомзема в Полтавской области