Элитные метры будут дорожать

Рынок недвижимости начинает оживать после затяжной комы. Первым признаком выздоровления отрасли стал растущий спрос на жилье и стабилизация цен, прекративших длившееся в течение года падение

Первый месяц осени принес оживление спроса на жилье практически всех классов и ценовых категорий. “Если в начале года на вторичном рынке столицы продавалось в среднем порядка 200 квартир в месяц, а в начале лета — 280—300, то к концу сентября — 350—380. По нашим прогнозам, до конца года количество сделок на вторичном рынке ежемесячно будет расти на 50—100 единиц”, — рассказал ведущий специалист отдела маркетинга SV Development Сергей Костецкий. Интерес покупателей постепенно начинает “согревать” и первичный рынок, который с конца прошлого года находился в летаргическом сне. В начале осени покупатели снова потянулись к застройщикам, предлагающим квартиры как в уже достроенных объектах, так и домах, готовящихся к сдаче в эксплуатацию.

Любопытно, что одним из первых начал приходить в чувство элитный сегмент первичной недвижимости, который уже во втором квартале показал положительную динамику.

По данным компании Knight Frank, уже во втором квартале рынок элитной недвижимости продемонстрировал устойчивость к влиянию финансового кризиса: если цены на первичное жилье в Киеве по итогам апреля в целом упали на 3%, то элитные новостройки за этот же период подорожали на 4,5%. По итогам второго квартала рост цен в этом сегменте составил 6,7%. “Данная тенденция свидетельствует о приоритетности элитного жилья как инструмента долгосрочного вложения средств. Причиной сложившейся ситуации является то, что 40% элитного предложения, имеющегося в продаже, — это квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых комплексах, что снижает до минимума риски инвестирования в первичную недвижимость”, — констатируют аналитики Knight Frank.

Возрождение спроса на недвижимость эксперты связывают с несколькими причинами. Одна из них — улучшение потребительских настроений украинцев. Период паники и всеобщей истерии, наблюдавшийся в конце прошлого — начале этого года, остался позади. Украинцы адаптировались к кризису и стали легче расставаться с деньгами. “Есть основания полагать, что данная тенденция окажется устойчивой и оптимистические настроения среди населения будут преобладать и в ближайшей перспективе”, — отмечает руководитель отдела исследования рынков потребительских товаров компании GFK Ukraine Максим Машляковский.

По наблюдениям экспертов, покупатель переориентирует свое внимание с загородного премиум-класса в направлении городских элитных объектов. Таким образом он демонстрирует свое отношение к реальному уровню загородной инфраструктуры. При всем желании фешенебельность личных апартаментов все-таки не компенсирует низкий уровень, а зачастую и отсутствие социальной, бытовой, развлекательной инфраструктуры. Да и реальная стоимость содержания и обслуживания полноценного загородного дома развеяла много иллюзий о “райской жизни на чистом воздухе”.

Одновременно покупательский азарт граждан подогревается желанием не упустить свой шанс и приобрести недвижимость по “кризисным” ценам. Надеждам обывателей на дальнейшее удешевление, по-видимому, не суждено оправдаться.

Нельзя не учитывать и такой фактор, как потенциальный перевес спроса над предложением в этих сегментах. По данным Госкомстата, объем выполненных в Украине строительных работ в январе—июле 2009 года сократился на 54,3% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Согласно данным исследования компании NAIPickard, в первом полугодии текущего года объем предложения на первичном рынке жилья столицы упал на 20%, тогда как объемы строительства — почти на 60%. До 20% строительных организаций приостановили свою деятельность. В итоге за первое полугодие в Киеве было введено в эксплуатацию всего 257 тыс. м2 жилья, что оказалось самым низким показателем за последние пять лет.

Еще одна причина, заставляющая вспомнить о недвижимости, — стремительное обесценивание гривни, которая с сентября 2008 года потеряла 65% своей стоимости. Да и доверие украинцев к американской валюте за время кризиса значительно ослабло. Будущее доллара финансисты рисуют в черном свете. “Американская валюта после триллионных эмиссионных вливаний в экономику страны в рамках многочисленных программ финансового оздоровления становится на путь ослабления к большинству других мировых валют”, — считает директор департамента операций на финансовых рынках банка “Финансы и Кредит” Андрей Войтенко. Совсем неоднозначным видится и будущее валюты Старого Света. Поэтому все больше наших соотечественников уже не рискуют вкладывать свои кровные в СКВ. Оптимальной альтернативой валютным вложениям для них становятся инвестиции в качественную недвижимость, особенно премиум-класса.

Недвижимый элитный капитал не только не обесценивается, но и приносит постоянный доход за счет, к примеру, сдачи в аренду, а также генерирует прибыль за счет роста цен. “Нынешнее оживление спроса частично связано с нестабильностью на валютном рынке, наблюдавшейся в августе-сентябре, и новым витком девальвации национальной валюты. Люди, имеющие солидные накопления в гривне, вкладывали их в недвижимость для сохранения денежных средств. Раньше альтернативой недвижимости служили банковские депозиты, но сейчас и они не очень надежны”, — подчеркнул партнер консалтинговой компании “Диалог-Классик” Артем Новиков. Однако в среднесрочной перспективе украинцы могут лишиться и этого объекта инвестиций, столкнувшись с отсутствием предложения качественной “премиальной” недвижимости по приемлемой цене.

По оценкам аналитиков, ценовое “оцепенение” на рынке сменяется подорожанием квадратных метров, незначительным, но достаточно устойчивым, чтобы можно было говорить не о колебаниях, а о тенденции. При этом рост цен в секторе качественной, и особенно первичной недвижимости классов “бизнес” и “элит” демонстрирует эту тенденцию наиболее показательно, опережая другие сегменты в динамике роста.

“Большинство объектов сегодня заморожено, а те дома, которые достраиваются и продаются, могут стать последним предложением первичных квартир в обозримом будущем”, — полагает директор ФСК “Пагода” Клавдия Бондарева. По аналогичному сценарию будут развиваться события и в элитном сегменте первички.

Многие девелоперы отложили реализацию анонсированных проектов на более поздний период. Как следствие, в среднесрочном периоде объем нового предложения значительно сократится. “Этот тренд, являющийся результатом финансового кризиса, окажет влияние на развитие рынка элитного жилья в долгосрочной перспективе, вылившись в дефицит предложения”, — убеждена Наталья Пронина, руководитель отдела жилого консалтинга и продаж элитной недвижимости компании Knight Frank.

Так что дефицит качественных площадей, судя по всему, — не страшилки застройщиков, а объективная реальность, с которой придется жить ближайшие год-полтора.

В то же время сокращение спроса, наблюдавшееся в 2008-м — начале 2009 года, — лишь временное явление, которое сейчас практически сходит на нет, а по мере стабилизации экономики и вовсе канет в Лету. А вот активизации строительных компаний едва ли стоит ожидать ближайшие 6—12 месяцев. Если исходить из оптимистического сценария, первые партии квадратных метров в новостройках будут предложены рынку лишь в начале — середине 2011 года. Как следствие, ожидать от застройщиков уступчивости не приходится — цены на элитную недвижимость в средне- и долгосрочной перспективе будут только расти.

Григорий СТЕБЛОВ