Чем заманить арендатора в офисный центр

В холле офисного центра — “поющий и танцующий” фонтан, зеленая зона, скульптуры. В более теплое время года работники и посетители этого нового торгово-офисного центра наверняка облюбуют внутренний дворик. Речь идет о харьковском Platinum Plaza. В комплексе в начале января откроются ювелирные салоны Diamond и Gless. Накануне Нового года в центре первых покупателей принял магазин Brocard, который получил статус якорного арендатора Platinum Plaza.

Торговые квадраты

“За 2009 год ставки аренды качественных офисных площадей в Харькове снизились на 30-40%. По торговым площадям падение было более ощутимым — до 50%”, — констатирует Валерий Бахинский, генеральный директор “Концерна АВЭК”. Компания развивает девелоперские проекты и управляет коммерческой недвижимостью в Харьковском и других регионах. В частности торгово-офисным центром Platinum Plaza. Ставки аренды качественной офисной недвижимости в Харькове и до кризиса были достаточно умеренными — $25-30 за кв. м в месяц. Потому падение здесь было менее ощутимым, чем, например, в Киеве или Донецке.

По словам директора агентства недвижимости “Парк-Авеню” Елены Маленковой, за год арендные ставки на торговые площади в Донецке снизились на 50% в центре города и на 70% на окраинах. Сегмент офисной недвижимости здесь пострадал сильнее — падение составило 70-90%. На сегодняшний день аренда квадратного метра офисной площади в Донецке обойдется в 100-550 грн. в месяц. Самые дорогие квадраты — в Ворошиловском районе города. За офис арендатору придется выложить от 50 до 150 грн. за кв. м.

Прямо перед кризисом в Донецке был сдан в эксплуатацию ТРЦ “Атриум”. Арендаторов для этого объекта подыскивало агентство коммерческой недвижимости “Альянс”. “Вначале у нас было много клиентов, в среднем сдавали площади за $40 за кв. м в месяц. В период кризиса мы вынуждены были очень сильно снизить цены — до 100 грн., этого фактически хватало только на покрытие расходов по содержанию центра. Но многие арендаторы уходили”, — вспоминает Владимир Антипов, директор “Альянса”.

По словам менеджера по коммерческой недвижимости агентства “Ваш комфорт” Олега Лесюка, во Львове на сегодняшний день пустует 40% офисных и 20% торговых площадей. “Падение арендных ставок составило более 40%”, — уточняет он. Аренда офиса во Львове обойдется от 60 до 140 грн. за кв. м в месяц, торговой площади — от 120 до 800 грн. за квадрат.

Арендные ставки на торговую недвижимость в столице, по данным экспертов, за год снизились на 30-45%, на офисную — более чем на 50%. “Падение арендных ставок на качественные офисные помещения в Киеве составило 50-60% (с $70-85 за кв. м в 2008 году до $30-40 для класса “А” и с $40-50 до $15-30 для класса “В” без НДС и эксплуатационных расходов)”, — информирует Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга “Украинской торговой гильдии”.

Это происходит потому, что предложение площадей не подкреплено спросом. По данным компании “Эрнст энд Янг”, на конец 2008 года в Киеве функционировало около 40 качественных объектов торговой недвижимости, общая площадь которых составляла около 850 тыс. кв. м. К концу 2009-го общее предложение на рынке торговой недвижимости столицы составляло 1 млн. кв. м.

В частности в IV квартале 2009 года в Киеве открылся ТРЦ Dreamtown (1-я очередь, общая площадь — 80 тыс. кв. м, в т.ч. торговая — 55 тыс. кв. м). По информации компании Knight Frank, ведутся строительные работы по таким объектам: ТРЦ Dreamtown (2-я очередь), ТРЦ Sky Mall (2-я очередь), ТРЦ “Большевик” (3-я очередь).

На все готовое

“В городе (Донецке) под офисы сдаются площади в большом количестве бизнес-центров, в том числе новых (“Киев”, “Акула”), и административных зданий. Для того чтобы привлечь в новый бизнес-центр съемщиков, собственники торговых площадей предлагают разные программы лояльности, к примеру, первые два месяца бесплатно”, — поясняет Владимир Антипов.

Эксперты единогласны в том, что рынок торговой недвижимости оказался более стойким в период рецессии и наименее подверженным кризису по сравнению с остальными секторами коммерческой недвижимости. “По сравнению с рынком офисной недвижимости ритейл показывает наиболее оптимистичную динамику и по количеству нововведенных объектов, и по уровню деловой активности торговых сетей и ритейлеров”, — отмечает Элеонора Мельник, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании “Эрнст энд Янг”.

Не стоит забывать и о таком факте, как запрет азартных игр на территории Украины. Это решение правительства спровоцировало единовременное высвобождение большого количества свободных площадей.

Операторы рынка аренды коммерческой недвижимости так характеризуют текущее состояние этого рынка: превалирование предложения над спросом и большое предложение помещений, полностью готовых к въезду арендаторов. “В строящийся объект практически невозможно найти арендаторов. Только в готовый. И здесь тоже возникают трудности, потому что предложение превышает спрос и у арендатора большой выбор, — констатирует Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM. — Поэтому все большее значение имеет месторасположение и внутренняя отделка”.

В харьковской Platinum Plaza, по заверению компании, управляющей этим объектом, торговые площади сданы на 70%. “Среди арендаторов такие бренды, как Brocard, Kazzara и ряд других”, — уточнили в “АВЭКе”. В основном это компании, которые заключили договоры аренды еще на стадии строительства комплекса.

Помимо расположения в центре города и отделки, включая необычный дизайн, хорошую заполняемость офисной части здания, как считают в компании, должно обеспечить предложение арендатором офисов различной конфигурации и площади — от 200 до 600 кв. м. Юрий Соболев ожидает, что уже в марте будет занято 50-60% офисной площади Platinum Plaza.

Выживание по-девелоперски

Как отметил председатель набсовета “Концерна АВЭК” Алексей Чернышов, на сегодняшний день нет четких и прозрачных инструментов привлечения финансирования строительства.

В сочетании с обвалом рынка аренды это заставило многих девелоперов отказаться от реализации новых проектов и заморозить часть строящихся объектов. По словам Элеоноры Мельник, в 2009 году в эксплуатацию введено 30% заявленных объектов торговой недвижимости, тогда как в предыдущие годы этот показатель составлял 70-80%. “Основной акцент делается на проектах, близких к завершению, причем сроки сдачи объектов зачастую меняются”, — рассказывает Элеонора Мельник. Так, осенью, например, было объявлено об отсрочке завершения строительства в Киеве бизнес-центра “Эспланада” (Спортивная площадь, 1) до лета 2010 года.

Чтобы закончить наиболее перспективные проекты, девелоперы продают земельные участки, непрофильные активы либо доли своих компаний. В качестве примера можно привести компанию “XXI Век”, которая продала часть своих активов.

Также компании пытаются в последний момент изменить целевое назначение объектов. “Особенно много проектов перепрофилируют в гостиничную недвижимость в рамках подготовки страны к проведению футбольного чемпионата Евро-2012”, — утверждает Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle.

Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то понятно, что в краткосрочной перспективе говорить об увеличении спроса не приходится. “В то же время, если смотреть на статистику, Киев значительно отстает от других европейских столиц по площади офисной и торговой недвижимости на 1000 человек”, — резюмирует Элеонора Мельник. В других городах ситуация в этом плане ничем не лучше. Это дает операторам рынка надежду на восстановление спроса на коммерческие площади вместе с ростом экономики.

Татьяна НЕДОРИЗАНЮК, Марина МОИСЕЕВА