Стены незалежностi

Занятие девелопментом в России означает диверсификацию не только экономических, но и политических рисков. Возможно, поэтому владельцы компании Midland решили “отстроить стены” своего бизнеса в соседней стране.

Офисный центр под названием Midland Plaza на Старом Арбате — пока единственный законченный объект компании. Совсем недавно владельцы Midland Group, международного холдинга с украинскими корнями, Эдуард Шифрин и Алекс Шнайдер приняли решение инвестировать в недвижимость более 1 млрд долл собственных средств. В настоящий момент свои девелоперские проекты в Москве они оценивают в 2 млрд долл. При этом основной источник доходов Midland находится на Украине, где компания контролирует одно из крупнейших металлургических предприятий — “Запорожсталь”, а также владеет сетью гипермаркетов “Амстор” и продуктовым дистрибутором “Донецкпродторг”. Эдуард Шифрин с состоянием 1,9 млрд долл (по версии Forbes) и гражданин Канады Александр Шнайдер с 1,8 млрд долл прочно обосновались не только в списке самых богатых людей Украины, но и мира.

Торонто — Запорожье

По официальной версии, будущие партнеры познакомились в начале 1990-х годов во время частых деловых поездок в Восточную Европу. Шифрин, выходец с меткомбината “Днепроспецсталь”, в то время работал на китайского металлотрейдера. У Шнайдера, эмигранта из Ленинграда, в Торонто к тому времени была своя трейдерская компания Trans Resources NV. Среди клиентов Шифрина и Шнайдера были украинские заводы, в том числе “Запорожсталь”, который, как и большинство предприятий ГМК к тому времени, оброс сторонними трейдерами и поставщиками. Люди вроде Шифрина и Шнайдера выступали связующим звеном между метзаводами с их низкими ценами на сырье и международным рынком. Бизнес во времена постперестроечной разрухи был очень прост — сверхликвидная продукция “Запорожстали” обменивалась на потребительские товары.

Через некоторое время Алекс предложил Эдуарду объединить усилия. В 1994 году они основали компанию Midland Resources, которая стала одним из крупнейших продавцов продукции “Запорожстали” и участовала в финансировании производства (оплачивала поставляемую на завод электроэнергию). В середине 1990-х годов сразу несколько трейдеров, сконцентрировавших в своих руках торговлю металлом в Запорожье, приняли участие в приватизации “Запорожстали”. Среди них оказалась и Midland. Скупкой акций кроме них занимались еще две группы: Василий Хмельницкий и Андрей Иванов, а также Игорь Дворецкий и директор “Запорожстали” Виталий Сацкий. Вместе со Шнайдером и Шифриным они в итоге стали основными акционерами завода. По данным экспертов, до недавнего времени под контролем каждой группы находилось около 30% акций комбината, и все они в равной степени принимали участие в его управлении. Однако в конце 2005 года Антимонопольный комитет Украины позволил двум акционерам сконцентрировать контрольный пакет акций “Запорожстали”. Так Mawerton Limited и Global Steel Investments Ltd (аффилирована с Midland Resources) получили разрешение на создание компании Steel Group Limited и внесение в ее уставный фонд более 50% акций запорожского комбината. Таким образом, эта структура стала владельцем контрольного пакета акций предприятия. Затем, по мнению ряда экспертов, группа Хмельницкого — Иванова продала свой пакет структурам, подконтрольным Midland. На данный момент самый крупный пакет бумаг “Запорожстали” (44,75%) находится у Global Steel Investments Ltd. Пакетом из 28,5% акций предприятия владеет страховая компания “Запад-Резерв”, собственником которой называют, в том числе, Игоря Дворецкого. Это косвенно доказывает и распределение контроля над органами управления предприятием: председателем наблюдательного совета сейчас является Шифрин, заместителем главы наблюдательного совета — Дворецкий и председателем правления — бессменный гендиректор “Запорожстали” Виталий Сацкий. Эксперты считают, что такая неопределенность в составе акционеров говорит о возможных планах продажи завода. “Запорожсталь” считается наиболее вероятным кандидатом на продажу какой-либо из металлургических ФПГ. Местные чиновники давно говорят о необходимости открыть украинский стальной рынок для иностранных компаний. Ускорит этот процесс и недовольство результатами приватизации украинских меткомбинатов, которое выражают представители всех политических движений страны. В первую очередь, Юлия Тимошенко, ставшая по итогам последних выборов в Верховную раду наиболее вероятным кандидатом на кресло премьер-министра Украины. Президент Виктор Ющенко, несмотря на численную победу Партии регионов (ее поддерживают владельцы “Запорожстали”), объявил о создании коалиции с блоком Тимошенко.

Сталь под напряжением

В 2003 году Шифрин и Шнайдер вряд ли праздновали 70-летие “Запорожстали” — у Midland полным ходом шла сделка по приобретению Волгоградского металлургического завода “Красный Октябрь” (ВМЗКО). В партнерстве с предпринимателем и председателем совета директоров “Красного Октября” Игорем Шамисом компания приобрела 100% предприятия. Однако новые акционеры не стали строить далеко идущих планов относительно металлургического гиганта. “Владельцы Midland никогда не позиционировали себя как металлургов. Я не слышал о стратегии развития ВМЗКО. Одно время они намеревались осуществить девелоперский проект на месте завода. Но потом на волне роста конъюнктуры рынка металлов передумали и стали развивать производство, — говорит аналитик ИК “Проспект” Дмитрий Парфенов. — С другой стороны, ВМЗКО — чуть ли не единственный завод, работающий на нержавеющих марках. Такой актив нельзя просто закрыть, как, например, “Серп и молот” в Москве”. Возможно, Шнайдер и Шифрин узнали об этом незадолго до того, как “Рособоронэкспорт” (РОЭ) анонсировал создание металлургического холдинга “Русспецсталь”. В 2006 году встал вопрос о том, на базе какого предприятия строить стальной гигант. Выбор госкомпании пал на “Красный Октябрь”. Тогда же пошли слухи о том, что РОЭ может купить пакет Midland Group в “Запорожстали”. Уже через несколько месяцев, в конце января 2007 года, ЗАО “Русспецсталь” и Midland Steel Industries подписали договор купли-продажи 100% акций ВМЗКО, крупнейшего российского производителя спецстали. Стоимость покупки эксперты оценили ниже рыночной — в 170 — 200 млн долл. По их мнению, сделка могла состояться с дисконтом, так как владельцы “Красного Октября” не могли отказать РОЭ в помощи при создании “Русспецстали”. “Бонусы, скорее всего, последуют, — комментировал тогда сделку Парфенов. — Midland Group потратилась на покупку завода, не поддалась соблазну перепрофилировать производство и активно инвестировала в его модернизацию”. Другими словами, подготовила актив для передачи государству. Впрочем, это был не первый подобный опыт компании. Примерно то же случилось с ЗАО “Электрические сети Армении” (ЭСА). В 2002 году Midland победила в тендере по приватизации 100% акций энергораспределительной компании, в которую входят практически все высоковольтные сети страны. Сумма сделки составила $37 млн. Спустя год, несмотря на протесты армянских властей, ЭСА были проданы за $73 млн одной из “дочек” российской РАО “ЕЭС”.

Гонки по вертикали власти

Вскоре акционеры Midland Group решили сделать России еще один подарок. В конце 2004 года компания заявила о создании команды в чемпионате мира по автогонкам “Формула-1”. Тогда же Алексу поступило предложение приобрести существующую команду Jordan и на ее основе создать свою. Вскоре Шнайдер выкупил за 50 млн долл Jordan Grand Prix у ирландца Эдди Джордана и переименовал ее в Midland F1. Команда получила российскую лицензию и начала выступать под российским флагом. В Москве на Васильевском спуске состоялась помпезная презентация первой отечественной команды “Формулы-1” Jordan Grand Prix, а маркетингом Midland F1 пригласили заниматься внука первого президента России Бориса Ельцина-младшего. Однако уже в 2006 году Шнайдер продал команду компании Spyker Cars за $106,6 млн. Сейчас в Midland как будто забыли об амбициозных планах развития гоночного спорта и говорят лишь об удачной сделке. “Одна из основных целей покупки — маркетинговый ход. “Формула-1” — очень эффективная платформа для продвижения. Гонки проходят 17 раз в год в разных странах мира, поэтому многие известные бренды охотно становятся их спонсорами. Это тот самый случай, когда можно удачно совместить имидж с бизнесом и заявить о себе на мировой арене. По этой же причине был приглашен внук Ельцина. Мы сумели всего за год повысить узнаваемость корпоративного бренда Midland в мире”, — говорит директор по маркетингу и PR Midland Development Елена Александрова. Однако увлечь российские компании гонками оказалось не так просто. По словам Александровой, “Газпром”, МТС, “Русский стандарт” проявили заинтересованность, но этим все и закончилось.

В отличие от Шнайдера, любителя спортивных автомобилей, второй владелец Midland Эдуард Шифрин более консервативен. Вице-президент Еврейской конфедерации Украины любит все, что связано с кино. В феврале 2007 года он инвестировал $7 млн в экранизацию романа братьев Стругацких “Обитаемый остров”, который скоро выйдет на экраны. При этом бизнесмена не смутил финансовый провал множества российских кинолент последних лет. По мнению политологов, финансовая поддержка кино, которое нравится президенту Путину (кинофильм “9 рота” сняла та же компания Art Pictures Studio, экранизирующая “Обитаемый остров”), должна еще больше утвердить легитимность его бизнеса в России.

Комментируя действия владельцев Midland Group, Дмитрий Абзалов из Центра политконъюнктуры проводит аналогию с российскими олигархами, такими как Алишер Усманов и Виктор Вексельберг, которые также используют имиджевые ходы (возвращают на родину музейные коллекции и госфонды мульфильмов). “В металлургии, которая непрозрачна и во многом зависит от госполитики, такие приемы “очищают” бренд и повышают его узнаваемость”, — говорит Абзалов. По его мнению, активность компании в России также связана с возвращением Юлии Тимошенко на властный олимп Украины. Шнайдер и Шифрин, впрочем, как и другие украинские олигархи, страхуют свои политические риски за счет приобретения активов в высоколиквидных отраслях российского рынка, таких как недвижимость. Другой точки зрения придерживается Владислав Кочетков из “Финама”: “Дело не в политике, а в географической дифференциации бизнеса. Россия и, в частности, Москва является для украинских компаний фактором престижности. Сам по себе украинский рынок все еще воспринимается инвесторами как достаточно рискованный”, — говорит эксперт. По словам управляющего директора ФК “Открытие” Дмитрия Минца, “металлурги просто вкладывают деньги, полученные в результате благоприятной конъюнктуры, которая может в любой момент измениться”.

Тихий бизнес

К 2007 году Midland избавляется от большинства непрофильных активов и решает сосредоточиться на недвижимости. Кроме ВМЗКО компания продает гостиничный бизнес в Белграде и контрольный пакет акций речного порта Панчево. “Недвижимость — это локальный бизнес. Невозможно специалисту из Торонто или Нью-Йорка приехать вести дела здесь. Этот рынок надо чувствовать”, — говорит генеральный директор Midland Development Валентин Виноградов. — Несмотря на то что у компании иностранные корни, российский менеджмент позволяет эффективно решать местные проблемы”.

Девелоперская деятельность Midland началась еще в 2001 году с участия в проекте по адресу Арбат, 10. “Мы выступили инвесторами и девелоперами. Вложения на тот момент составили около 60 млн долл. Потом наши партнеры вышли из проекта, и мы стали собственниками здания”, — рассказывает Виноградов. До 2002 года, когда была создана Midland Development, он возглавлял юридический департамент российской части компании. “Юридические процедуры очень связаны с девелопментом, у меня так и случилось. Я вел сделку с Midland Plaza и участвовал в приобретении практически всех проектов компании, — говорит он. — Вообще у Midland очень обширная юридическая практика в России. Поэтому мы хорошо себе представляем местные реалии”.

Однако до недавнего времени девелоперское подразделение Midland никак себя не проявляло. Только в 2006 году стало известно о планах компании совместно с холдингом Douglas Consulting вложить 200 млн долл в строительство 80 торговых центров формата Strip Mall в российских регионах. “Теперь мы реализуем проект самостоятельно. На первой фазе мы построим 50 торговых центров площадью от 10 000 до 30 000 кв. м преимущественно на выездах из города и основных трассах. Сейчас у нас есть около 10 участков, 2 из которых — в Саратове и Рязани — уже застраиваются. Они все будут работать под одним брендом”, — рассказывает Виноградов. До 2009 года компания потратит на покупку земли, проектирование и строительство около 2,8 млрд долл. Главу Midland Development не смущают многочисленные похожие планы строительства ТЦ в регионах. “В России много чего заявляется, но мало чего строится. Зачастую инвесторы доводят проекты до определенного состояния, а потом оказывается, что денег на строительство нет”, — говорит Виноградов. Midland Development вкладывает собственные средства только в приобретение участков или прав на них. “Строительство мы осуществляем за счет заемных средств банков. То есть в каждый проект мы планируем привлекать порядка 30 — 35% собственных средств. Например, по такой схеме строится бизнес-центр на Олимпийском проспекте, — говорит он. — В России мы работаем с ВТБ и Райффайзенбанком, а также ведем переговоры о создании крупного консорциума кредитных учреждений, чтобы получать проектное финансирование наших проектов”. В сфере коммерческой недвижимости у Midland Development более 5 крупных проектов. Среди них офисный центр класса А на Олимпийском проспекте площадью 61 500 кв. м. Объем инвестиций в его строительство составил около $200 млн. В офисный центр класса В площадью 55 000 кв. м в Южном порту на месте фабрики “Восход” компания инвестирует около 150 млн долл. Торгово-развлекательный центр в Куркино площадью 35 000 кв. м — совместный проект ДИПСа и Midland Development. “Мы выступаем инвесторами”, — уточняет Виноградов. Всего, по его словам, компания планирует возвести около 300 000 кв. м офисов классов А и В между ТТК и Садовым кольцом.

У Midland также есть участок на Остоженке. По словам Виноградова, там предполагается строительство элитных апартаментов площадью около 20 000 кв. м. “Более того, мы ведем переговоры о приобретении близлежащих участков и строений, — рассказывает Виноградов. — Причем компания нацелена не на клубные, а на многоквартирные элитные дома”. Правда недавно Арбитражный суд Москвы приступил к рассмотрению дела о незаконном сносе жилого дома в центре столицы в особо охраняемой исторической зоне города — как раз на Остоженке, 8. Ответчиком выступает компания “Риэлт Эстейт Центр”, владельцем которой в прошлом году стало ООО “Мидланд Девелопмент”. Еще Midland планирует строительство гостиницы 3 — 4 звезды для Москвы в составе многофункционального комплекса площадью 70 000 кв. м на Малой Пироговской улице. У компании есть проекты в сегменте жилья бизнес-класса в ЗАО. Два комплекса общей площадью около 550 000 кв. м находятся в стадии завершения рабочего проекта. “Мы их закончим и пока не планируем начинать новые проекты в этом сегменте, — говорит Виноградов. — Невозможно заниматься всем сразу. Сегодняшние наши приоритеты — коммерческая и элитная недвижимость, а также регионы”.

“Стратегия Midland похожа на планы других металлургов. Все они диверсифицируют риски и тратят “сырьевые” деньги на “долгоиграющие” и высоколиквидные проекты в коммерческой недвижимости, — комментирует Юрий Борисенко из юридической фирмы “Вегас-Лекс”. — Это правильный выбор, жилье уже не так перспективно, как раньше. А для участия в модном среди промышленников нацпроекте “Доступное жилье” нужны отношения с чиновниками”.

На вопрос о лобби, необходимом для участия в масштабных девелоперских проектах, Виноградов отвечает, что наличие или отсутствие административного ресурса в России определяется наличием или отсутствием готовности инвестировать, а также пониманием местного менталитета и культуры. Только столичные проекты Midland Development он оценивает в сумму более 2 млрд долл. “О многих своих объектах мы пока не готовы рассказывать. Это специфика бизнеса. Девелоперские проекты надо довести до определенной стадии и только тогда заявлять. Деньги любят тишину”, — говорит он.

Правда, Midland Development все же не смогла удержаться от “громких” проектов. Компания объявила об участии в строительстве 70-этажной башни Трампа в Торонто. Через дочернюю компанию Midland Development является одним из основных акционеров проекта. По словам экспертов, Трамп известен тем, что оказывает услуги по предоставлению своего имени в PR-продвижении крупных, в том числе девелоперских, проектов.

Ольга ГОВЕРДОВСКАЯ