Топ-задачами 2022 года являются реформа градостроения, защита инвесторов в жилую недвижимость и долгострои — глава Коордсовета по решению проблемных вопросов градостроительства

- Які найбільш значущі для будівельної галузі події 2021 року ви б назвали?

— Якщо казати про досягнення 2021 року для будівельної галузі, то у нас вийшло засіяти законодавче поле ініціативами, які пройшли перше читання. Цього року вони стануть законами і принесуть результати.

У першому читанні ми прийняли законопроект №5091 щодо захисту людей, які інвестують у житлову нерухомість і будуть захищені державою у майбутньому. Кожна квартира, яка продається забудовником, реєструватиметься у відповідному реєстрі, куди можна потрапити лише за наявності всіх дозвільних документів. Таким чином ми унеможливлюємо придбання житла у тих, хто працює без документів або з порушеннями.

Друга серйозна ініціатива стосується реформи містобудування, яка прописана законопроектами №№5655, 5656 та 5877. Їх теж прийняли у першому читанні, за головний з них (№5655) навіть проголосувала конституційна більшість — 309 народних депутатів. Зараз ми проходимо комітети та в 2022-му будемо готові голосувати за них у другому читанні.

Третє — парламент у 2021 році на законодавчому рівні забезпечив Мінрегіон істотними сумами на оновлення державних будівельних норм (ДБН). У бюджеті на 2022 рік сума на оновлення ДБН та стандартів не зменшилася — понад 50 млн грн. Для України 2021 та 2022 роки з такими бюджетами на оновлення норм — вперше за всі роки незалежності. В нашій країні системі технічного регулювання приділялося критично мало уваги, а зараз ми впроваджуємо революційні зміни: змінюємо ДБН за новим способом нормування, поступово переходячи на параметричний метод і гармонізуємо стандарти виготовлення будівельної продукції., бо вже з 1 січня 2023-го в Україні запроваджується 305 європейський регламент щодо декларування характеристик будівельних матеріалів. Останнє стосується запровадження нових стандартів щодо виробів на нашому ринку і, як результат, якості ремонтів та будівництва.

Саме це три зміни вважаю найбільш істотними у 2021 році.

Можна ще назвати діджиталізацію галузі, зокрема про постійні технічні удосконалення е-системи у сфері будівництва, які впроваджує Мінцифри. Через “Дію” вже можна отримувати 14 електронних послуг. У е-системі працюють всі проектувальники, виготовляють технічні паспорти інвентаризатори, є можливість виготовлення містобудівних умов та обмежень… Це технічні речі, які впливають на якість роботи усієї галузі.

І нарешті ми маленькими кроками підходимо до вирішення проблеми з довгобудами. 15 грудня минулого року уряд прийняв постанову про проведення інвентаризації житлових недобудов, на яку ми довго чекали. Це важливий крок для вирішення проблеми, оскільки відтепер знатимемо, з яким обсягом довгобудів працювати.

- Згідно з постановою, у перелік не введених в експлуатацію житлових будинків внесуть об’єкти, що належать до класу наслідків СС2 та СС3, якщо їх не прийняли в експлуатацію у строк, що перевищує два роки після запланованої дати, і де не проводили будівельних робіт упродовж останніх двох років. Однак була розповсюджена схема — не лише у передмісті, а й у столиці, — коли багатоповерхівки проводили через ДАБІ як СС1. Серед таких проектів дуже велика частка недобудов…

— Більше проблемних довгобудів все ж таки серед СС2 та СС3. Щодо об`єктів, які були анонсовані як СС1 та які реалізовували за декларативним принципом, тоді як по факту це були багатоповерхівки, то відповідні департаменти органів місцевого самоврядування мають промоніторити їх і провести експертизу. Якщо є порушення та проект недобудований, він має бути включений до реєстру. Всю інформацію щодо недобудов будемо оприлюднювати, громадяни зможуть стежити за процесом і матимуть можливість повідомити, якщо якійсь проект “пропустять”.

Формування реєстру недобудов — необхідна умова системного вирішення цього болючого питання. Донині не було ані статистики, ані інформації щодо технічного стану та власності цих об'єктів.

Свого часу у нас була домовленість з Мінрегіоном, що в рамках комітету ми розробляємо законопроект, який унеможливить у майбутньому порушення прав інвесторів. Зі свого боку міністерство готує закон проекту, який врегулює ситуацію із проблемними довгобудами. Свою частину ми виконали. Очікуємо, що Мінрегіон внесе у 2022-му свій законопроект, і ми матимемо рішення проблеми по всій Україні.

- Новину про реєстр недобудов ви проілюстрували у Facebook сумнозвісними “Дніпровським вежами” — проектом, який реалізували із залученням державних коштів, і соцмережі сприйняли це так, ніби на громади перекладають весь тягар недобудов…

— Чому навела саме цей приклад? “Дніпровські вежі”- це кричущий випадок, до того ж вони небезпечні як споруда. Вважаю, що громада не спроможна одна вирішувати такі масштабні проблеми без втручання держави, але перший крок — власне аналіз — має зробити саме вона.

Органи місцевого самоврядування не можуть не реагувати на такі випадки і мають виносити свої пропозиції. А взагалі потрібно шукати спільне розуміння вирішення системних проблем. Ми вже маємо приклад, коли на конгресі регіональних рад напрацювали спільне рішення, як пройти цей опалювальний сезон. Після інвентаризації довгобудів знайдемо і системне рішення для цього болючого питання.

- На якому етапі наразі реформа архітектурно-будівельного контролю та нагляду?

— Ми називаємо у своїй команді цей етап “точкою неповернення”. До Нового року на комітеті закінчили розгляд 2779 правок до головного законопроекту №5655 — він на опрацюванні в юридичному управлінні ВРУ. Після зауважень юристів його ще раз проглянуть профільні міністерства: Мінрегіон, Мін'юст, Мінінфраструктури та Мінкульт. Відтак за потреби винесемо ще раз на комітет… І хоча це досить довго, та швидко якісну реформу зробити неможливо. Надто, якщо йдеться про викорінення корупції в будівельній сфері.

Навесні на майданчику комітету ВРУ Мінрегіон презентував концепцію реформи, потім над законопроектом працювала робоча група, яка провела не одне засідання, далі перше читання, голосування конституційною більшістю, знову проходження десятків підкомітетів, запрошення представників експертного та фахового середовища... З точки зору проведення публічних консультацій ми, вважаю, максимально враховували інтереси всіх стейкхолдерів, і це важливий аспект. Хоча, звісно, будуть ті, кому це не сподобається.

- Найпалкіша дискусія точилися довкола”приватних ДАБІ”, юросіб, яким надається повноваження містобудівного контролю. Вони залишаються?

— Так. Причому найзатятіші противники цієї новели — архітектори. Нам не зрозуміла така позиція, адже архітектори приватні, а не державні. Також приватними є експертиза та технагляд. Тоді чому введенням в експлуатацію не можуть займатися акредитовані Мінрегіоном приватні компанії, з сертифікованими спеціалістами в штаті? Невже чиновники краще розбираються у технічних питаннях? Очевидно ж, що ні.

- Для юросіб, які повинні забезпечувати містобудівний контроль, законопроект передбачає великі страхові внески: EUR 3 млн для СС2 та EUR 5 млн для СС3…

— Ця правка ще розглядається профільним комітетом, йде напрацювання з НБУ та страховими компаніями. Наразі існує позиція залишати велику страхову суму, адже йдеться про страхування від помилок, що пов’язані з безпекою. Наприклад, ті ж аудиторські компанії сьогодні страхуються на великі суми, однак це не викликає спротиву.

- Чи буде норма про обов’язкове страхування ризиків стосуватися також містобудівного контролю при органах місцевої влади?

— Ні, законопроект не передбачає обов’язкового страхування органів місцевого самоврядування, якщо вони займатимуться питаннями введення в експлуатацію. Якщо це департамент — його це не стосується, якщо ж говоримо про створення містом комунального підприємства, яке буде надавати такі послуги, — тоді так.

Законопроект надає можливість замовнику самостійно обирати, до кого звертатися у питанні введення об’єкта в експлуатацію: до органа місцевого самоврядування чи до акредитованої юрособи, яка може здійснювати такі роботи.

Позиція Офісу простих рішень Міхеіла Саакашвілі була категоричною: вони виступали проти надання функції містобудівного контролю органам місцевого самоврядування. Однак наша головна мета — розмити монополію, тобто відкрити доступ до цих функцій юридичним особам, щоб замовник сам обирав тих, хто більш якісно надаватиме ці послуги.

Тож згідно із законопроектом№5655, міста матимуть повноваження містобудівного контролю, будуть зобов’язані моніторити свої території, якщо там з’являється незаконне будівництво, і вносити цю інформацію в електронну систему, щоб її всі бачили: і громада, і профільне міністерство.

А ще ми надаємо можливість містам зносити незаконні будівлі без суду. В законі ми вказуємо чіткі ознаки самочинного будівництва і цим унеможливлюємо зловживання з боку місцевої влади. Зокрема це невідповідність цільового призначення земельної ділянки її використанню, відсутність права на виконання будівельних робіт, порушення містобудівних умов та обмежень в частині висотності.

- Ще одним гострим моментом була Містобудівна палата, яка мала забезпечувати містобудівний нагляд. Яка позиція зараз?

— Ініціативу створити Містобудівну палату сприйняли неоднозначно. Ми планували її як орган містобудівного нагляду за суб’єктами, які працюють на ринку, і не хотіли віддавати ці повноваження безпосередньо Мінрегіону. Але зараз концепція змінилася. Після всіх обговорень міністерство залишиться органом, який здійснюватиме нагляд за всіма учасниками, а Містобудівну палату ми переводимо в ранг консультативно-дорадчого органу при Мінрегіоні, яке зможе надавати свої пропозиції. Фінальне рішення щодо спірних питань ухвалюватиме безпосередньо міністерство.

Без системи нагляду, як і без сильного органу, який за нього відповідає, неможливо впоратися з недоброчесними учасниками ринку. Згадаймо хоча б, як працювали на ринку експертні організації: були випадки, коли експертизу продавали. Міністерству довелося вивести близько десятка організацій з ринку. Сподіваюся, таке очищення проводитиметься й надалі, аж доки на ринку залишаться лише ті, для кого важлива і репутація, і можливість залишатися в професії.

- Коли законопроект внесуть на голосування?

— Перший парламентський тиждень розпочинається 25 січня, тож оптимальний час для ухвалення законопроекту №5655 — кінець березня. І лише після того, як депутати його підтримають, підуть на ухвалення інші два законопроекти: №5656 щодо розподілу коштів між державним та місцевим бюджетами та №5877 про відповідальність.

- То ж коли система містобудівного контролю та нагляду запрацює за новими законами?

— Пакет законів почне працювати після шести місяців після його підписання президентом. 2023 рік ми почнемо з реформою містобудівного контролю та нагляду, 305-м європейським регламентом і, сподіваюся, ухваленим законом щодо захисту інвесторів. Це мої основні цілі в контексті сфери містобудування.

- Впровадження 305-го регламенту передбачає, зокрема, контроль за якістю матеріалів. Хто і як це робить наразі?

— На жаль, ніхто. У 2017 році була скасована обов’язкова сертифікація будматеріалів УкрСЕПРО, на зміну мав прийти закон щодо імплементації 305-го регламенту, але тоді його не прийняли. Це призвело до того, що сферу будматеріалів на роки вивели з будь-якого нагляду, контролю, сертифікації та ін. Це одна з причин, чому на ринку зараз таке засилля фальсифікату. За даними виробників та профільних об’єднань, ми маємо велику частку неякісного цементу, вікон, що не відповідають стандартам енергоефективності, тощо.

Наш законопроект про 305-й регламенті його розробка далися нелегко. Але з 1 січня 2023 року, коли регламент нарешті буде впроваджений, всі виробники будуть зобов’язані декларувати характеристики своєї продукції. Більше того, ці декларації вони вноситимуть до електронної системи.

Але є одне велике “але”. До 1 січня 2023 року Мінрегіон та Мінекономіки повинні прийняти ще десятки постанов, які стосуються імплементації 305-го регламенту, а також гармонізувати сотні стандартів.

Свою частину роблять МЕРТ та Мінрегіон. Втім, гадаю, цього року лідерство на себе має взяти Мінрегіон з усіх організаційних питань. Деякі питання стосуються нормативки, але є значна частина про інформування та консультування виробників будівельної продукції: що змінюється, як це працюватиме, які будуть працювати органи з визначення технічної прийнятності та лабораторії тощо.

- А хто здійснюватиме нагляд за будматеріалами?

— Наразі органу, який би здійснював нагляд за якістю будівельних матеріалів, у нас взагалі немає. Були величезні дебати, навіть з прем’єр-міністром, хто має це робити. До речі, ми мали безпрецедентну історію, коли виробники будматеріалів самі приходили до секретаріату Кабміну, профільного міністерства, казали: “Введіть, будь ласка, ринковий нагляд, щоб витіснити з ринку підробки та неякісні матеріали”. Для виробників проблема була більш очевидною, ніж для міністерств…

- Які були пропозиції щодо органу нагляду?

— Мінпраці, як би дивно це не звучало, Держспоживслужба. Перемогла таки наша пропозиція — надати ДІАМ як спеціалізованому органу функції нагляду за будівельною продукцією. Наскільки мені відомо, вже формується штат, проводиться конкурс на керівника цього напрямку. Величезні сподівання, що ДІАМ затвердить внутрішні положення та налагодить процеси, визначить, за яким алгоритмом перевірятимуть продукцію, і, головне, як неякісна продукція буде виводитися з ринку.

У 2022-му ми логічно розширюємо програму “Велике будівництво”, зокрема її доповнять програми з термомодернізації не лише громадських будівель, а й житлового сектору. Дуже важливо, щоб будівельні матеріали, які будуть використані за цими програмами, були належної якості. Тому попри те що 305-й регламент запрацює з 1 січня 2023-го, ринковий нагляд ми можемо впроваджувати вже цього року.

- То цей рік піде на налагодження всіх робочих процесів, щоб нарешті завершити систему містобудівного контролю та нагляду?

— Фундамент вже є. Цього року ми будуємо каркас, щоб 2023-го вже мати “новий будинок”. Є ще деякі робочі моменти. Розуміючи, що реформу вже не спинити, деякі органи місцевого самоврядування знайшли для себе одне “корупційне віконце”, де можна за всі процеси одразу взяти плату. Йдеться про містобудівні умови та обмеження. Зараз ми отримуємо з різних міст багато негативних повідомлень про зловживання саме під час видачі цього документу.

Тому щойно пройдемо комітет по законопроекту №5655, одразу ж вже у січні створимо робочу групу з напрацювання змін до законодавства при видачі МУО. Запросимо представників прогресивних органів місцевої влади, експертів, народних депутатів, щоб подумати, як мають працювати МУО, щоб вони не мали змоги стати потенційними інструментами корупційних проявів. Містобудівні умови та обмеження мають бути відкритою інформацією, прозорою, зрозумілою та доступною кожному, кого це стосується.

Ще одне питання, у якому потрібно навести лад, — зловживання монополій, які видають технічні умови, оперують значними коштами від замовників будівництв, попри те погано оновлюють мережі, забуваючи про будівництво нових потужностей.

- Що ви можете зробити з монополіями-приватними компаніями?

— Передусім зробити відповідну інформацію публічною та прозорою, після чого можна буде ставити питання монополістам та шукати варіанти вирішення проблем. З 1 грудня 2021 року в галузі будівництва технічні умови виготовляються за допомогою електронної системи. Це перший крок.

У нас є підкомітет, який має займатися проблематикою саме містобудування, але за ці два роки законопроекти, що мали б врегульовувати питання розвитку громад, так і не з’явилися. Тому на рівні комітету я шукатиму рішення, яким чином можна стимулювати органи місцевого самоврядування актуалізувати і розробляти сучасну якісну містобудівну документацію.

Що вже казати про стан цієї документації у країні, якщо ми все ніяк не дочекаємося затвердження нового Генплану столиці? І знову дивує своїми діями Спілка архітекторів України. З одного боку, архітектори пишуть листи на підтримку звільненого С.Броневицького, який, на їхню думку, бездоганно очолював КО “Київгенплан” упродовж 17 років (результати цієї “бездоганної роботи” відчувають на собі всі кияни). З іншого — вони виходять на протести з вимогою заново проводити консультації і розробляти черговий новий Генплан Києва. Схоже на те, що якщо не втрутиться ВРУ з регулюванням розроблення актуальної документації, ми ще десятиріччя не побачимо сучасного Генерального плану міста...

- Яким чином ви пропонуєте стимулювати громади оновлювати містобудівну документацію?

— Шукаємо важелі, аналізуємо попередні невдалі рішення парламенту. Вже ж був мораторій на будівництво, коли немає містобудівної документації. Зараз також постійно пропонується заборона забудови в історичних центрах міст. Розуміємо, що заборона не є варіантом вирішення проблеми. Одна з ідей, яку ми зараз обговорюємо — покарання грошима. Просто громади, які не мають актуальної якісної містобудівної документації, отримають менше коштів з державного бюджету, наприклад.

- ДІАМ працює нещодавно, з 15 вересня. Як оцінює спільнота якість роботи нової інституції в цілому? Які, на вашу думку, є недоліки?

— Оцінку роботу ДІАМу може надати виключно бізнес, точно не народні депутати. Але ми отримуємо відгуки від компаній. Наприклад, нещодавно засновник КАН Ігор Ніконов написав схвальний відгук щодо прийняття в експлуатацію “Файна Таун”. Є позитивний відгук Nestle, яка будує завод. Є відгук DragonСаpital і “Київміськбуду”.

ДІАМ приречений працювати без хабарів: підписаний меморандум з НАБУ, з компаніями, які проводять оцінку та підбір персоналу тощо. Сьогодні профільному міністерству та ДІАМ вдалося показати суспільству, що можна працювати без хабарів. З недоліків — поки ця світла історія твориться “вручну”, завдяки увазі до деталей керівництва інспекції. Щоб системно змінити правила, потрібно ухвалити законопроект 5655. Також для ефективного функціонування галузі потрібне більш оперативне реагування на порушення. Але коли перевірки були заморожені псевдо-реформаторами більше ніж на рік, то складно малими силами забезпечувати швидку інспекцію такого масиву порушень. Механізм контролю та реакції на порушення має працювати, як годинник. Впевнена, це питання часу, все налагодиться.

- Серед недоліків, які виявляють перші місяці роботи ДІАМ — недостатня “проробка” інспекцій, що нівелює самі перевірки. Наприклад, девелопер МФК 50 Avenue відмінив через суд припис ДІАМ про зупинку робіт (аргумент — девелопер не отримав акту перевірки). Як потрібно посилити цю інституцію, щоб вона змогла якісно виконувати свої функції, чого передусім від неї очікують громадяни та держава?

— Так, компанія, що будує 50 Avenue, відмінила в Окружному адміністративному суді припис ДІАМ. Це зробив відомий суддя Гарник, який вже зупиняв, наприклад, дію наказу щодо спрощення сертифікації моряків. Наскільки мені відомо, ДІАМ зреагувала швидко й подала на апеляцію. Будемо спостерігати й обов’язково висвітлюватимемо публічно. До речі, дуже дивно, що органу місцевого самоврядування в цьому процесі не видно. Ми не чуємо позиції мера Кличко, не бачимо навіть політичних заяв стосовно забудови ділянки на пр. Перемоги, 50. Складається враження, що КДМА зайняла позицію спостерігача. Відсутні в цій історії й активні архітектори, і професійна спільнота, яка організовувала “Марш за Київ”… Тобто, ми не бачимо навколо цієї ділянки у привабливому місці активної позиції громади та безпосередньо місцевої влади.

- Драйвером галузі стала програма “Велике будівництво”. Але в жовтні-листопаді, як казали учасники ринку, були проблеми з фінансуванням, що гальмувало реалізацію проектів. Як наслідок у жовтні обсяги впали порівняно з вереснем на 22%, порівняно з жовтнем-2020 — на 30,5%. Як вирішено цю проблему в 2022 році?

— Це питання точно не до Верховної Ради. Зі свого боку ми ухвалили всі законопроекти щодо фінансування, навіть розподілили додатково 19 млрд грн, що сформувалися в результаті перевиконання дохідної частини бюджету. Держава виконає всі свої зобов'язання за цими проектами перед підрядниками.

- Як планується розширити програму “Велике будівництво”? Які напрямки стануть пріоритетними в наступному році? Яке цільове фінансування на це передбачено?

— Я зараз активно їжджу в регіони. Розповідаю про плани на наступний рік, про нові дороги, термомодернізацію, нові туристичні маршрути та сучасні урбан-парки… А у відповідь чую: дуже добре, але в нас є громади, де ще немає приймальних відділень, є громади без жодного ЦНАПу, є сільські школи, де туалети на вулиці… Треба пришвидшити передусім вирішення саме нагальних питань. В рамках децентралізації в нас на місцях багато ресурсів, і керівникам громад ніщо не заважає швидко реалізувати завдання.

Якщо ж говорити мовою цифр, то в 2022 році стартує оновлення 48 дитячих лікарень та 24 дорослих. Всі вони будуть з вертолітними майданчиками, отримають новітнє обладнання на кшталт апаратів МРТ. Буде суттєво розширений перелік спортивних об'єктів. З’явиться 26 урбан-парків у кожному регіоні. Буде збудовано близько 9 тисяч спортивних майданчиків, кожна маленька громада має мати сучасний спортивний об’єкт. Є підрахунки, що ця інфраструктура забезпечить 15 мільйонів українців можливість займатися спортом. Активізується робота зі створення мережі регіональних аеропортів, щоб запустити ефективну роботу національного авіаперевізника. Велике будівництво розпочнеться на річці й на морі: структура інвестицій у портову інфраструктуру та водні шляхи передбачає днопоглиблювальні роботи, відновлення річкових шлюзів тощо.

- Девелопери озвучували цьогоріч середню частку інвестиційних квартир в розмірі 60%, не менше половини інвесторів — “пакетні”. Згідно із законопроектом 5600, з третьої продажі нерухомості платиться податок 18%. Тобто цей законопроект може спровокувати вивід з ринку “первинки” значної частки наявного фінансування та підвищення цін для кінцевого споживача. Які механізми компенсуватимуть втрату?

— Податок у розмірі 18% в разі третьої продажі за рік платитиметься з різниці між доходами та витратами. Тобто купив за 800 тис. грн, а продав за 1 млн грн, заплати податок 18% з 200 тис. Вважаю це кроком до дорослішання. Якщо людина інвестує в нерухомість як бізнес, то має й ставитися до цього, як до бізнесу. Ці “пакетні інвестори” повинні навчитися сплачувати податки з отриманого прибутку.

Наше завдання створити умови, щоб люди купували житло саме для себе. Щоб якомога більше людей — молоді спеціалісти, вчителі, медики — могли поліпшувати свої житлові умови, могли взяти кредит під 5% на рік. Дивитимемося, як розвивати іпотеку за трохи іншою схемою, ніж в минулому році. Міністерство економіки покаже свої пропозиції найближчим часом.

- Ще одне болюче питання — застарілий житловий фонд та аварійна інженерія.

— Законопроект щодо застарілого житлового фонду, підготовлений Мінрегіоном, вже зареєстровано у Верховній Раді. В 2022 році ухвалимо.

Вирішення питання аварійної інженерії — частина програми “Велика тепломодернізація”. Адже комплекс заходів передбачає не тільки утеплення будівель, а реновацію інженерії, встановлення індивідуальних теплових пунктів та оновлення зовнішніх мереж.

- Коли нарешті буде створено Містобудівний кадастр?

— Ми вже зайшли в процес реалізації. Цього року Мінрегіон провів підготовчу роботу з фахівцями й розробниками програмного забезпечення, щоб у наступному році розпочати створення кадастру. В держбюджеті на наступний рік ми заклали десятки мільйонів гривень на технічну частину Містобудівного кадастру. В нас є ресурси, знання та політична воля, точно можна стартувати й зробити більшу частину роботи вже у 2022 році.

- Назвіть коротко ключові завдання на 2022 рік.

— Перш за все — ухвалити весь комплекс законів щодо містобудівної реформи. Підтримати ініціативи Мінрегіону й нарешті розморозити реконструкцію “хрущовок”. Обов'язково розібратися з усіма довгобудами України. Захистити людей, які інвестують в купівлю житла.