Сила центробежности. Киевские компании чаще выбирают офисы на окраине столицы

Если компания переезжает из центра города на окраину, это совсем не означает, что дела идут плохо. Скорее всего, её руководство просто оценило выгоды децентрализации, которая вновь популярна на украинском рынке коммерческой недвижимости. Так, топливной компании “ТНК-ВР Коммерс” благодаря переезду в новый офис удалось не только сократить административно-управленческие расходы на 30%, но и наконец собрать все свои подразделения под одной крышей.

“В новом центре ниже арендная плата и достаточно места, чтобы туда могли переехать все 8 компаний “ТНК-ВР Коммерс”, — рассказывает пресс-секретарь корпорации Мария Помазан. — И как арендаторы семидесяти процентов площади офисного центра мы сможем оговаривать более гибкие условия работы с арендодателем”. Престижный офисный центр “Парус” на улице Мечникова топливная компания сменила на недавно открывшийся бизнес-центр Eleven в Соломенском районе. Их соседей тоже не назовёшь проблемными компаниями — этажи с ТНК делят фармацевтическая Nycomed и международная корпорация Pernod Ricard, торгующая алкоголем.

“Компании стремятся арендовать офисы с лучшими условиями, чем у них есть сейчас. Если для них непринципиально находиться в центре города, они готовы переезжать в качественные бизнес-центры в прилегающих районах, что зачастую позволяет снять больший по площади офис за меньшие деньги”, — говорит управляющий партнёр международной консалтинговой компании СВ Richard Ellis в Украине Радомир Цуркан. Его слова подтверждает тот факт, что в первом полугодии 2011 года открылись сразу два нецентральных БЦ — Rialto на Новоконстантиновской, где уже обосновался Swedbank, и офисный центр около станции метро “Васильковская”, в котором расположился крупнейший в мире производитель средств защиты растений Syngenta.

В удалённых от центра БЦ были заключены самые крупные в первой половине этого года сделки на рынке недвижимости. В частности, “ТНК-BP Коммерс” арендовала 6 тыс. кв. м, Swedbank — 4,4 тыс. кв. м, фармакологическая компания Pfizer — 2,5 тыс. кв. м в голосеевском “Горизонт Парке”, гигант рынка бытовой химии и средств гигиены Unilever — 2,1 тыс. кв. м в лукьяновском Mikom Palace, а компания “Аэросвит” — 3 тыс. кв. м на Харьковском шоссе.

Экономный выбор

Главный мотив компаний-арендаторов для переезда из центрального делового района на периферию — сокращение операционных расходов. “Разница между затратами при аренде в офисных зданиях класса “А” по сравнению с классом “В” может достигать 30—50%”, — отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Павел Макуха. Он утверждает, что сегодня в столице вполне можно подобрать эконом-варианты, уступающие центральным только в расположении. По оценкам Натальи Мазуровой из Украинской торговой гильдии, сейчас ставки аренды офисов в центральных районах колеблются в пределах 35—45 $/кв. м, а в нецентральных они составляют 20—25 $/кв. м.

Чаще всего поводом сменить офис класса “А” на класс “В” является необходимость увеличить штат компании, а больших площадей в центральных бизнес-центрах класса “А” может просто не оказаться.

Переезжая в отдалённые районы, представители IT-сферы, FMCG (потребительских рынков), фармацевтического, агропромышленного, транспортного и строительного бизнеса ничего не теряют. Ничего страшного не случится, если сотрудники крупных банков не будут видеть в окнах купола Лавры или Андреевской церкви. “У таких компаний большой штат персонала, и они стремятся сократить расходы “на одного сотрудника”. И для них не так важно центральное расположение, как, например, для представителей консалтингового либо страхового бизнеса”, — рассказывает Радомир Цуркан. По его мнению, офисы, не связанные напрямую с представительскими функциями, охотно располагаются вне центра, избегая таким образом ещё и проблем с парковочными местами. Дополнительным фактором в пользу нецентрального офиса может стать развитая инфраструктура и экологическая чистота района.

Некоторые компании, выбирая себе локацию, готовы переезжать даже на не особо популярный ранее левый берег. “Офис нашего агентства находится в районе станции метро “Черниговская”. Все сотрудники живут на левом берегу, и у них нет необходимости два раза в день форсировать Днепр. А встречи мы чаще проводим вне офиса и при необходимости можем добраться до центра за 20 минут”, — рассказывает руководитель проектов Kiev Leading Media Group Павел Марков.

Руководство “Мироновского хлебопродукта” также сделало свой выбор в пользу удалённого от центра района — офис компании находится на Окружной. А сотрудники сети столичных АЗС “КЛО” расположились неподалёку от аэропорта Жуляны. И таких примеров могло быть значительно больше, если бы на окраинах имелось достаточное количество офисных центров.

Режим разморозки

Если бы экономика процветала, децентрализация офисной жизни шла бы значительно быстрее, уверены эксперты рынка недвижимости. Многие из сдаваемых сейчас бизнес-центров начали строить ещё в 2007—2008 годах, но во время кризиса стройки заморозили. Средства появились у инвесторов лишь недавно, и в первой половине 2011 года БЦ стали активно достраивать.

Преимущества возведения офисов вдали от центра очевидны. “Рентабельность строительства офисных центров класса “В” и “С” намного выше по сравнению с офисными зданиями класса “А”. Можно отметить более низкую стоимость земельного участка под строительство, удешевление строительно-монтажных работ на 10—15% и достаточно высокую скорость заполняемости офисных помещений. Несмотря на тот факт, что на данный момент вакантность этого класса помещений составляет порядка 15%, а уровень арендных ставок процентов на 20 ниже, чем предлагает класс “А”, прогнозируется достаточно высокая бизнес-активность и спрос именно на помещения среднего уровня”, — рассказывает руководитель отдела консультаций по недвижимости “Эрнст Энд Янг” Элеонора Мельник. А г-н Цуркан добавляет: “Хотя арендные ставки в БЦ на Крещатике выше, чем в других районах, нужно учитывать несравнимые расходы на приобретение земельных участков в этом районе, получение разрешительной документации и прочее”.

Самым крупным из недавно открывшихся бизнес-центров является Rialto (15,2 тыс. кв. м). “В целом для рынка это немного, в первом полугодии вакантность в бизнес-центрах снизилась на 2—3% и до конца года может упасть ещё на 1—2%”, — говорит Элеонора Мельник.

Из-за увеличения спроса и отсутствия достаточного предложения, как считает Радомир Цуркан, могут вырасти ставки в бизнес-центрах прайм-класса, расположенных в центре города. Поэтому компании, для которых центральное расположение не принципиально, будут обращать внимание на качественные офисы в более отдалённых районах. До конца года, например, ожидается сдача голосеевского центра “Форум Виктория парк”, в 2012—2013 годах — БЦ “Домосфера” на Столичном шоссе, Sigma в Соломенском районе, Silver breeze на левом берегу и др.

По мнению экспертов, левобережные центры в зоне линий метро — будущий клондайк для застройщиков и арендодателей. “Пока девелоперы не спешат развивать проекты офисных центров на Левом берегу. Для окупаемости этих новопостроенных проектов арендные ставки должны быть не меньше 20 долларов за кв. м, а сейчас они в районе 15—17”, — рассказывает Радомир Цуркан.

В докризисный период разрабатывались проекты строительства нескольких крупных левобережных бизнес-парков, расположенных у основных магистралей. “Эти проекты так и не были профинансированы, и сегодня они заморожены, — говорит Павел Макуха. — Но если бы объекты ввели в эксплуатацию, можно с уверенностью сказать, что все они имели бы достаточно низкую вакантность”.

Наталия ГУЗЕНКО