Житлові комплекси: ринок покупця

75% житла в Україні фінансується за рахунок населення, яке раніше брало гроші за допомогою банків.

На ринку столичної нерухомості зростає пропозиція великих житлових об'єктів. З 150 новобудівель, що з'явилися в продажу 2011 року, 30 є житловими комплексами. Більшість з них почалась споруджуватися ще до кризи — в 2007-2008 році.

Пізніше частина так і залишилася на рівні котловану, інша будувалася вкрай повільно. Згодом інвестори таки знайшли гроші на завершення будівництва, тому введення в експлуатацію відбулося із запізненням на 1-2 роки.

Об'єкти, що почалися зводитися у кризовому 2009 році, здебільшого, не так сильно відставали у термінах введення в експлуатацію.

Нова стратегія забудовників

Житловий комплекс, на відміну від звичайних новобудов, являє собою кілька будинків, об'єднаних однією житловою інфраструктурою. В ідеалі він має включати дитячий садочок та майданчик, торговельний, оздоровчий, розважальний та спортивні комплекси.

Також тут має бути розташований власний підземний чи наземний паркінг, проведений Інтернет, телебачення та інше. Тобто мешканцю не потрібно виходити далеко від будинку, щоб скористатися потрібними для повсякденного життя послугами.

Але далеко не всі житлові комплекси мають в наявності всю потрібну інфраструктуру, тому ціни на них сильно коливаються — від 0,8 до 2,5 тисяч доларів за квадратний метр.

“Іноді забудовники вказують в своїх рекламних проспектах, що продають житловий комплекс, але в ньому немає потрібної інфраструктури, а так званий комплекс чи масив являє собою просто кілька пов'язаних один з одним будинків”, — каже директор з маркетингу SV Development Володимир Степенко.

Забудовники витрачають купу грошей на рекламу, пропонуючи “акційні ціни”, “шокуючу знижку”, “квартиру в розстрочку”. Водночас, будівництво комплексів дуже витратне. Окрім купівлі значної ділянки землі, треба провести всі комунікації, створити належну інфраструктуру.

Спорудження таких комплексів займає чимало часу, тому в житлових комплексів набагато більше шансів перетворитися у довгобуди, ніж в одиночних об'єктів.

“Спрогнозувати скільки житлових комплексів введуть в експлуатацію в 2012 році нереально, оскільки все залежатиме від того, якою буде економічна ситуація цього року. Подібні споруди набагато складніше переживають економічну скруту”, — зазначає Степенко.

За його словами, полегшення дозвільних процедур в будівництві в 2009-2010 роках поки не сильно вплинуло на будівництво житлових комплексів, адже на його динаміку більше впливає платоспроможний попит, який поки що на низькому рівні.

Іншої думки додержується ріелтор Володимир Вінокур. За його словами, подібна маркетингова стратегія не несе ознак омани, оскільки термін “житловий комплекс” юридично чітко не прописаний.

На його думку, попит на новобудови доволі високий, але його збивають... журналісти, які в своїх статтях запевняють читачів, що ціни на нерухомість будуть і далі падати.

Споживач — останнє сподівання

З іншого боку, забудовники продовжують збільшувати свої витрати на будівництво, вартість якого з початку 2011 року лише офіційно виросла на 20%. 75% житла в Україні фінансується за рахунок населення, яке раніше брало гроші за допомогою банків.

Зараз такі кредити дають під 16-20% річних. Приміром, в Естонії іпотеку позичають під 3%, навіть в Росії — під 8%.

За даними компанії “Соцмарт”, в процесі будівництва знаходиться 241 об'єкт київської житлової нерухомості, при чому, довгобудів на ринку житлових комплексів поки вистачає.

Наприклад, третя черга ЖК “Перлина Кадетського Гая”, яка повинна була бути введена в експлуатацію ще 3 роки тому, досі знаходиться на етапі котловану. Схожа ситуація з ЖК “Дельфін” на Щорса — об'єкт вже 4 роки на рівні котловану, і таких прикладів багато.
З іншого боку, на деяких об'єктах будівництво раптово поновилося, як, наприклад, це сталося з житловим будинком на розі вулиць Урицького та Стадіонної, його зараз добудовують, або з комплексом на розі проспекту Перемоги і вулиці Ванди Василевської.

“Незважаючи на те, що ринок оживає, він продовжує залишатися досить непередбачуваним, тому будь-які прогнози робити важко”, — зазначає маркетолог-аналітик “Соцмарт” Юлія Вітер.

За її словами, найбільшим попитом користується комплекси економ-класу, оскільки вони більш доступні для населення і дають можливість швидше вирішити житлові проблеми, які наболіли протягом останніх років.

Приміром, роз'їхатися з батьками або збільшити житлову площу через народження дітей. Водночас, зазначає Вітер, рівень заповнення житлових масивів, які готуються здати в експлуатацію в 2011 році доволі високий.

“Навчені гірким досвідом, люди побоюються інвестувати в житло, будівництво якого ще не розпочато, або перебуває на початковому етапі, саме тому квартири в будинках, які активно будуються і добудовуються, користуються більшим попитом”, — впевнена Вітер.

Сергій ЧИГИР