Гастарбайтеры привели в движение рынок жилья

Тамошние жители готовы вкладывать в покупку квартир средства, заработанные в Европе. Однако в последнее время, уловив тенденцию удешевления квадратов, они откладывают сделки, сводя на нет попытки риэлторов поднять цены.

В ожидании второй волны

Владельцы жилья в западных областях страны не смогли разумно воспользоваться шансом поправить свое финансовое положение за счет заробитчан. По словам директора ивано-франковского АН “Тонус” Николая Тарасюка, в конце мая — начале июня спрос на квартиры в городе вырос на 15—20% в основном за счет гастарбайтеров, до которых дошла информация об обвале цен на недвижимость в Украине. Потенциальные покупатели искали “единички” стоимостью до $20 тыс., а также новое жилье и двух-, трехкомнатные апартаменты на вторичке не дороже $45 тыс. Но оживление на рынке так и не переросло в тенденцию, поскольку владельцы квадратных метров, уловив благоприятные для себя “симптомы”, начали поднимать цены. В июне база недорогих квартир была распродана, а выставленные на продажу новые объекты подорожали как минимум на 15%, что заставило прижимистых заробитчан захлопнуть кошельки. “Деньги на рынке есть, и горожане готовы вкладывать их в недвижимость. Но все ждут второй волны удешевления и не спешат заключать сделки”, — констатирует г-н Тарасюк.

Схожая ситуация и в Закарпатье. Директор местного агентства “Фемида” Татьяна Ричина говорит о временном оживлении спроса из-за активизации заробитчан. “Многие из них по возвращении на родину вкладывают накопленное в улучшение жилищных условий. Покупают квартиры и те, кто сумел сохранить работу в Европе”, — отмечает эксперт, добавляя, что наибольшей популярностью в Ужгороде пользуются самые дешевые “двушки” и “единички”. Однако хозяева такой недвижимости, как и в Ивано-Франковске, не удержались от соблазна поднять цены. В итоге к июлю однокомнатные квартиры подорожали на 20% — до $24 тыс., двухкомнатные — на 10%, до $35—40 тыс., а наиболее экономичные варианты попросту исчезли из предложения. Но, как показывает практика, потенциальные покупатели не готовы переплачивать, даже если располагают нужной суммой. Поэтому обострение жадности хозяев обернулось для рынка очередным спадом активности — сделки сейчас практически не заключаются. По тем же причинам, как рассказала начальник отдела недвижимости компании “Місто. Інвестиційний консалтинг” Людмила Павленко, полный штиль наблюдается и на луцком рынке жилья.

Переоценка ценностей

До кризиса цены на жилье в большинстве западных областей страны были раздутыми как нигде в стране. К примеру, еще в конце прошлого года “единичка” в Ивано-Франковске стоила порядка $60 тыс., Ужгороде — около $55 тыс., Луцке — $50—56 тыс., Черновцах — $65 тыс. На волне ажиотажа стремительно дорожали земельные участки и частные дома. За сотку в окрестностях перечисленных выше городов просили $10—15 тыс., а цены на коттеджи доходили до $500 тыс. Данные цифры вполне сопоставимы, а то и превышают аналогичные показатели некоторых городов-миллионников, не говоря уже о других областных центрах. К примеру, жилье в Виннице было дешевле на 15—20%, а в Полтаве или Кировограде — почти на треть.

Не менее рекордным оказался и обвал цен, который спровоцировал финансовый кризис. В Ивано-Франковске и Ужгороде недвижимость подешевела в 2,5—3 раза, в Луцке и Черновцах — примерно на 60%. Впрочем, продавать квартиры по новым ценам готовы далеко не все хозяева. Людмила Павленко констатирует, что если зимой и весной многие собственники, охваченные паникой, избавлялись от луцкого жилья за полцены, то сейчас на это идут разве что продавцы, остро нуждающиеся в деньгах, которые не могут себе позволить дожидаться более выгодной рыночной конъюнктуры. В итоге самых ходовых малогабаритных квартир по $18—20 тыс. в предложении осталось очень мало. Местные агентства пытаются убедить покупателя, который ищет недорогую “единичку”, вкладывать средства в хрущевки по $25—28 тыс.

О незначительном пополнении базы данных говорят и в ивано-франковском агентстве “Прикарпатський дім”. Его директор Светлана Андрийчук констатирует, что из предложения практически полностью исчезли ликвидные ранее квартиры в польских домах, стоимость “единичек” в которых до кризиса доходила до $70—80 тыс. Не так много и гостинок в спальных районах (Пасична, Каскад), доступных за $20 тыс. В базах данных риэлторов преобладает сравнительно дорогая вторичка: однокомнатные квартиры по $30—40 тыс.

В Ужгороде “единички” пытаются продавать по $25—35 тыс., а в Черновцах цены стартуют с $33 тыс. К примеру, в базе местного АН “Замок” есть однокомнатная квартира на бульваре Героев Сталинграда площадью 33 кв. м за $39 тыс., тогда как потенциальные покупатели готовы платить за такое жилье не более $30 тыс. За “двушку” в Черновцах просят порядка $65 тыс. при максимальном предложении со стороны покупателей в $57 тыс. “Трешки” в старых домах выставляются по $65—80 тыс., причем в процесс обсуждения размера возможных скидок риэлторы включаются крайне неохотно, рассказывая клиентам сказки о дне кризиса и грядущем подорожании квадратных метров.

Впрочем, независимые эксперты склоняются к мнению, что к осени в базах данных агентств накопится достаточно большое количество предложений, а сложности с поиском потенциальных покупателей заставят хозяев стать более уступчивыми. В результате цены могут снизиться на 10—15%.

Застройщики не хотят торговаться

От дальнейшего падения цен “вторичку” на Западной Украине пока удерживает и непреклонность застройщиков, которые сохранили прошлогодние прайсы на квадратные метры в гривнях и не спешат объявлять распродажу, несмотря на достаточно большое количество возводимых объектов. Практически во всех “заробитчанских” регионах с началом кризиса подрядчики отложили до лучших времен анонсированные, но еще не начатые проекты, на остальных же ведутся работы. К примеру, в базах ивано-франковских агентств на сегодняшний день насчитывается не менее 10 новостроек в микрорайонах Пасична и Каскад по 4,5—6,5 тыс. грн./кв. м. И хотя покупателей практически нет, скидки или бонусы местные застройщики, в отличие от своих коллег из других областей страны, не предлагают. Впрочем, неизвестно, надолго ли у компаний хватит выдержки, ведь до кризиса многие из них приобрели обширные участки под застройку. “Сейчас денег на реализацию новых объектов у подрядчиков нет, а продать лишнюю землю по прежним ценам они не могут, так что вложенные средства оказались фактически замороженными”, — говорит Николай Тарасюк. Эксперты уверены, что застройщики вскоре все-таки вынуждены будут снизить стоимость.

Десяток новых домов предлагаются к реализации и в Ужгороде (в районе Боздош, на просп. Шевченко и по ул. Осипенко). Цена квадратного метра стартует с 4 тыс. грн. и может достигать 5,5 тыс. грн. По словам Татьяны Ричиной, еще до кризиса местные застройщики изменили стратегию работы с покупателями, предпочитая возводить объекты за собственные средства и выставлять на продажу квартиры в уже готовых домах. Подобные эксперименты сыграли с компаниями злую шутку: сейчас большинству из них крайне сложно найти покупателей, что, как ожидается, уже осенью приведет к удешевлению первички на 10%.

В Луцке новостройки занимают не более 10% в общей базе данных продающегося жилья. Подрядчики завершают работы на семи объектах в 33-м микрорайоне, в окрестностях Варшавского рынка, автостанции, на улицах Черновола и Кравчука. Стоимость квадратного метра в еще не введенных в эксплуатацию высотках составляет порядка 5,5 тыс. грн., а в сданных — от 6,3 до 6,5 тыс. грн. Но, по словам Людмилы Павленко, клиенты агентства из-за дороговизны рассматривают такие варианты крайне неохотно.

В Черновцах за квадратный метр в новостройках просят 4,5—5 тыс. грн. В 2008 г. велись работы примерно на 40 объектах (в парковой зоне в центре города, на ул. Ривненской, в микрорайоне Русском-1 и на Садгоре), которые планировалось ввести в эксплуатацию в нынешнем сезоне. Сейчас работы приостановлены на половине строек, но даже остающихся 20 домов может оказаться многовато для заметно снизившихся потребностей горожан. Прежние цены стали неподъемными для рынка, что, учитывая количество предложений и уровень конкуренции за покупателей, наверняка заставит застройщиков пересмотреть прайсы. Тем более что в борьбу с подрядчиками за кошельки клиентов включились частники. Ранее воодушевленные подорожанием недвижимости предприниматели выкупали земельные участки для строительства коттеджей. Но поскольку желающих приобрести дома теперь немного, цены на них резко упали и нынешним летом особняки площадью около 150 кв. м предлагаются от $100 тыс. против прошлогодних $150—200 тыс.

Людмила КСЕНЗ