Достроить недострой

“Еще в 2006 году застройщик должен был сдать первую и вторую очередь жилого дома в эксплуатацию. Однако это не случилось до сих пор. Есть проблемы со сдачей инженерных коммуникаций, нет электроподстанции, насосной... Застройщик всячески избегает каких-либо контактов с доверителями”.

Таких жалоб сегодня можно услышать достаточно.

По данным Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в стадии незавершенного строительства в настоящий момент пребывают четыре тысячи жилых домов общей площадью 17 млн. кв. метров на 193 тыс. квартиры. Таким образом, почти через два десятилетия на рынке жилья повторяется ситуация начала 1990-х годов, когда застройщики оказались без средств на завершение строительства. Но теперь, как считают специалисты, ситуация немного хуже. Из-за недостатка средств существенно уменьшилось количество людей, готовых покупать это жилье. Виноватыми во всех бедах на строительном рынке считают застройщиков. Но так ли это?

“После кризиса мы не начали ни одной новой стройки”

Типичной является ситуация, сложившаяся в группе компании “Комфортбуд”. До недавних пор предприятие было одним из крупнейших застройщиков как по масштабам строительства, так и по количеству объектов на территории Западной Украины. Но с начала экономического кризиса оно не заложило ни одного нового дома. Есть проблемы с объектами, сооружение которых было начато еще в докризисный период. Это четыре жилых дома во Львове и Ужгороде.

— Поскольку компания сейчас не в состоянии вкладывать в строительство жилья значительные собственные средства, а банки значительно усложнили процедуру получения кредитов на строительство, единственным реальным инвестором остаются доверители, — утверждает начальник кредитного отдела этого предприятия Владимир Скабьяк. — Но они вяло вкладывают средства в приобретение жилья, хотя требуют от застройщика активных темпов строительства, высокой готовности объекта, дополнительной гарантии своевременной его сдачи и т.д. Получается замкнутый круг: люди не несут средства, потому что мы не строим, а мы не продолжаем строительство, поскольку не за что. Впрочем, думаю, доверителям удастся объяснить, что удачное завершение строительства в большой степени зависит именно от них, а значит, объекты снова будут строиться. Если доверителей не удастся убедить продолжать вкладывать средства, надеемся, что управляющие банки поймут ситуацию и все-таки помогут с деньгами или же посодействуют с продажей незавершенных объектов, чтобы их достроили другие застройщики.

Проблемный управляющий и застройщик

Одним из проблемных зданий группы компаний является объект, расположенный на перекрестке улиц Стрыйской и Научной. Его финансирование “Комфортбуд” проводил через Фонд финансирования строительства (ФФС). Управляющим фонда выступал банк “Днестр”, пребывающий сейчас в стадии ликвидации. Соответственно, все его лицензии отозваны. В банке работает ликвидационная комиссия, которая крайне осторожно реагирует на любые предложения застройщиков. Ситуация усложняется тем, что “Комфортбуд” также не может завершить строительство этого объекта и инициирует замену застройщика. Но как быть в случае, если проблемные — и управляющий, и застройщик? Как заменить их? Процедура добровольной смены застройщика нигде не прописана. У застройщиков есть все основания сетовать на действующее законодательство, в котором не прописаны нормы поведения участников строительного рынка во время кризиса. Поэтому крайне нужны круглые столы для подготовки изменений к законодательству, которые бы позволили решить проблемные вопросы.

Договориться с банком

Кризис в отрасли, по мнению строителей, особенно ощутим в регионах. Если в Киеве благодаря иностранным инвесторам темпы жилищного строительства возобновляются, то в других городах все намного сложнее. Срабатывает негативное отношение к вложению средств в строительство. Начиная с прошлого года, люди опять понесли свои средства в банки на депозиты. Говорить, что завтра что-то изменится и жилые дома начнут достраивать, не приходится.

Правительство предложило свою помощь застройщикам, у которых уровень готовности объектов составлял 70%. На эти меры предлагалось выделить около 3 млрд. грн. Но государственных средств на всех желающих не хватит.

— Мы знаем об этих намерениях правительства и даже проводили переговоры. Но результатов пока еще нет, — говорит коммерческий директор ЖСК “Ваш дом” Тарас Цибульский. — Единственная компания, которой повезло, — “Карпатбуд”. Государственная ипотечная компания разделила финансирование недостроя в соответствии с численностью населения городов. Львову досталось не так уж много.

Застройщики не теряют надежды договориться с банками. По их мнению, финансовым учреждениям стоило бы вложить в строительство дополнительные средства, чтобы впоследствии получить свое. Если ничего не делать, ситуация на строительном рынке только ухудшится, а объекты будут разрушаться. Именно поэтому в Украине почти нет случаев, когда бы застройщики консервировали свои объекты.

У банкиров свои аргументы

— Докредитовывать клиента, у которого уже есть проблемный кредит, однозначно никто не будет, — говорит начальник управления развития партнерских отношений Западного коммерческого макрорегиона “Укрсоцбанка” Елена Лукас. — Где гарантия, что банк вложит еще 50 млн. грн. в строительство и получит свои 150 млн. грн.? А если это “мертвые” застройщики? Даже имущественные права на жилищное строительство не могут служить для банка гарантией возврата кредитов.

Мало надежды и на спасение долгостроев за счет иностранных инвесторов. Их средства сегодня успешно работают в Киеве, некоторых других городах. Во Львове о них пока еще не слышно. Препятствием стала местная практика, когда депутаты сознательно ограничивали доступ на местный рынок застройщикам из других областей Украины. По крайней мере, так действовали депутаты двух предыдущих каденций Львовского городского совета. Конечно, они давали возможность заработать местным компаниям, но теперь это оборачивается негативной стороной.

— Судьба жилищного недостроя больше всего зависит от спроса на рынке жилья. Он, к счастью, есть, — считает Тарас Цибульский. — Проблема в финансировании строительства, хотя банки сейчас и возобновляют кредиты на приобретение жилья. Каждый недострой имеет свою специфику. В предыдущие годы среди любителей заработать на строительстве были и ситуативные застройщики, то есть такие, которые строили жилье только за средства доверителей. Люди, которые понесли деньги в такие компании, теперь в самой худшей ситуации. Если уровень готовности их объектов составляет 30—40%, восстановить доверие частных инвесторов будет сложно. Еще сложнее найти ресурсы для возобновления строительства.

ФФС себя исчерпал?

Как известно, в западных странах жилье покупают в готовом виде. Все обязательства по его возведению берут на себя девелоперские компании. В Украине, начиная с 2008 года, жилищное строительство ведется с помощью фондов финансирования строительства (ФФС). Эта схема предусматривает сооружение застройщиками жилья за средства доверителей, что значительно его удешевляет, но в то же время она содержит определенные риски для инвесторов и финансовых учреждений. Сейчас есть немало объектов, где банки в качестве залога получили в ипотеку имущественные права. Теперь они не знают, что с ними делать, потому что это неликвидное имущество. На него даже взимание обратить нереально. Кроме того, появились технологии, еще более усложняющие банкам возврат их средств. Поэтому банки, естественно, не очень-то хотят иметь дело с такими застройщиками.

По их мнению, виновата схема строительства. По крайней мере, такое предположение выразила представительница “Укрсоцбанка” Елена Лукас.

— На уровне государства я бы отменила фонды финансирования строительства, — заявила она. — Нужно вернуться к практике, которая была до января 2008 года. Тогда банки кредитовали заемщиков — физических лиц. Кредитовать физлиц намного проще.

По ее словам, начиная с 2008 года, в Западном коммерческом макрорегионе “Укрсоцбанка” не было создано ни одного ФФС. У банка есть средства. Под залог жилищной недвижимости он активно кредитует покупателей на вторичном рынке жилья.

С подобным утверждением не согласен Тарас Цибульский.

По его мнению, ФФС — структура, имеющая строгую отчетность перед государством. Если человек приносит застройщику деньги, как это было с “Элита-центром”, и потом никого не может найти, — то ничего хорошего в этом тоже нет. Бывали случаи, когда доверители заключали предварительные договоры купли-продажи и даже не заверяли их у нотариуса. Фактически это договор о намерениях. Но за них люди порой платили 50—70 и больше процентов стоимости жилья. Доказать в суде что-то по таким договорам очень сложно.

Какие бы обвинения ни сыпались на кризис, однако он многое расставил по своим местам. Научил каждого трезво оценивать собственные возможности. Сегодня, быть может, последней призрачной надеждой остается упование на государственные средства в достройке недостроенного. Учитывая большое количество объектов и состояние госбюджета, вряд ли сейчас этого следует ожидать. Минрегионстрой уже заявил, что будет финансировать только наиболее перспективные недострои. Самое важное, что могли бы сделать законодатели, — вернуть доверие к застройщикам. Пересмотреть законодательство, которое бы учитывало все непростые условия строительства в кризисный период. Пока же законодатели запаздывают. Например, только 11 мая 2011 года появилось постановление Кабинета министров о смене управляющего ФФС. Этого постановления ожидали целых три года. Теперь ждет своей очереди процедура смены застройщика. И это далеко не все, что следовали бы урегулировать на строительном рынке. А значит, может отпасть необходимость спасать кризисных застройщиков за государственные средства.

Комментарии

Святослав Шеремета, депутат Львовского областного совета:

— Ситуация в мире свидетельствует, что нынешняя модель экономики себя исчерпывает. Изменения должны произойти и на строительном рынке Украины. Сегодня рискуют все участники проекта — застройщик, подрядчик, управляющая компания, инвесторы. Однако в случае провала в самом большем проигрыше окажутся инвесторы, вложившие свои средства. Очень часто доверители, подписывающие соглашения с застройщиками, не замечают имеющихся там рисков. Отсюда вопрос прозрачности всех процессов. Вышел закон о доступе к публичной информации, который касается как властей, так и коммерческих компаний. В соответствии с данным законом, все коммерческие компании обязаны предоставлять информацию любому обратившемуся к ним гражданину Украины. Теперь они не могут отказать в ее предоставлении, прикрываясь коммерческой тайной. Сегодня многое зависит от активности людей, вложивших в строительство свои средства. Они должны самоорганизоваться и заставить застройщиков завершить строительство.

Евгений Яремко, эксперт-оценщик, агент по недвижимости:

— Вкладывать средства на каких-то этапах строительства люди не хотят. Самая главная причина — неизвестно, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Сроки сдачи новостройки зачастую затягиваются не по вине строителей. Об их причинах застройщики не очень-то хотят говорить.

Алексей Гончарук, президент ВОО “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам”:

— Для решения проблем с недостроенным жильем в Украине имеет значение и активность доверителей. В ряде городов, в частности во Львове, она слишком слаба. Хотя в городе есть много домов, которые давно должны быть сданы в эксплуатацию. Опыт свидетельствует, что в интересах дела нужно организовать инициативную группу людей, которая бы сформировала единое требование к застройщикам. Поодиночке они ничего не добьются.

Василий ХУДИЦКИЙ