Кризисный “отголосок”

После знаменитого кризиса ипотечных кредитов в Соединенных Штатах Америки приобретения жилья в кредит для многих потребителей стало действительно жутким делом, ведь чтобы не повторить американский пример, банки всего мира пытаются еще множество раз перестраховаться. Кроме того, значительно выросли и процентные ставки по данным кредитам, потому что из-за финансового краха на американском рынке “длинные деньги”, т.е. долгосрочные кредиты для самих банков, стали очень дефицитными. В том числе и в Украине...

А отсутствие долгосрочных инвестиций в виде банковских кредитов, разумеется, негативно влияет на экономику в целом... “К сожалению, этот кризис распространяется не только на недвижимость, а и на другие отрасли рынка. И не только в отдельных странах, а во всем мире”, — отмечает профессор недвижимости бизнес-школы Уортона университета Пенсильвании и профессор финансов Университета им. Саймона Фрезера в Ванкувере Андрей Павлов.

Эксперт акцентирует внимание на том, что украинские банки всегда были очень осторожными в предоставлении кредитов. Поэтому в Украине теперь и нет большого дефолта. “Однако в Украине также очень много проектов, которые финансируют европейские или международные банки. А у них уже не осталось никакого капитала, потому что весь свой небольшой капитал они утратили на ипотечном рынке США”, — говорит Павлов.

Первое, что страдает от этого — строительный рынок. “У строительства сейчас серьезные проблемы, ведь есть большой спрос на рынке капиталов, однако притока этих капиталов нет... И есть очень большая часть земель, которая не развивается. Если такая ситуация будет продолжаться и дальше, это станет большой проблемой”, — констатирует директор компании Cushman & Wakefield, член консультационного совета Центра девелопмента недвижимости Международного института бизнеса (МИБ) Рой Грегори.

“Рынок недвижимости в любой стране зависит от рынка ипотеки. Если нет капитала, то рынок будет находиться в состоянии стагнации”, — поддерживает коллегу и Андрей Павлов. Хотя, по его мнению, если Украина сделает правильные выводы из примера США, все можно исправить... “Развитие ипотеки поможет с ценами в будущем, кредиты будут в пределах 5—8%, как в большинстве стран. Однако до этого нужно побороть финансовый кризис...” — добавляет профессор.

Для этого, по мнению экспертов, банкам можно было бы, в частности, пересмотреть собственную политику... Ведь, как убеждает Рой Грегори, международные банки сами привлекают долгосрочные кредиты под очень низкие проценты, а потребителям дают под очень высокие. Если же банкиры станут менее жадными, ситуация относительно доступности ипотеки может измениться к лучшему. “Год-два, а потом дела улучшатся...” — считает Грегори.

О том, что у Украины есть шанс не потерять развитие ипотечного рынка, говорит и президент Международного института бизнеса, профессор экономики и финансов МИБ Александр Мертенс: “Тех причин, которые повлекли за собой ипотечный кризис в США, в Украине не существует. Есть только последствия от американского кризиса, которые проявляются в дефиците зарубежного финансирования. Однако украинский ипотечный рынок выглядит намного здоровее. Именно потому, что он просто еще мал и не слишком развит по сравнению с экономикой в целом... В конце прошлого года и в начале нынешнего в Казахстане был кризис “критических кредитов”. Многие говорят о том, что что-то подобное может произойти и у нас... Очень тяжело делать определенные заключения без какого-то достаточного вывода, но, по нашему мнению, в целом украинский ипотечный рынок выглядит относительно здоровым в своем развитии. А тенденции к замедлению — это, скорее, движение к построению нормального рынка, чем признаки какого-то кризиса”.

По словам Мертенса, если говорить о нормальной рыночной реакции (“когда спрос падает, а он будет падать вследствие ухудшения условий ипотечного кредитования, в частности, повышения процентных ставок”, — уверен профессор), то конечно, будет падать спрос. А если доступных источников у застройщиков нет, то нормальная рыночная реакция... “что-то должно “произойти” с ценами”,— намекает он на возможное падение цен на недвижимость.

Однако президент МИБ акцентирует внимание на том, что есть очень существенная разница между ситуациями в США и Украине. “Одна из ключевых причин американского кризиса ипотеки — это очень большая доступность этих ипотечных кредитов. Это можно рассматривать даже как субсидирование. В Украине же объем ипотеки не превышает 5% от ВВП, а например, в Испании этот объем кредитов превышает объем ВВП... Поэтому ситуация диаметрально противоположная”, — говорит Мертенс.

Эксперты советуют украинским потребителям подождать год-два, пока ситуация стабилизируется. После этого, как отмечают специалисты, ставки на ипотечные кредиты даже могут значительно снизиться.

Но при условии, что не будет новых неблагополучий. А их жизнь может подбросить... В частности, на днях бывший председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспен заявил, что цены на жилье в США, по его мнению, еще “совсем не достигли дна”, а связанные с этим потрясения на рынке не демонстрируют признаков угасания...

Шансы на наступление рецессии он оценивает на уровне 50%, заявляя, что стабилизация финансовых рынков еще займет определенное время. “Важно сконцентрировать наши усилия на стабилизации финансовой системы”, — сказал он в телеинтервью.

 Алексей САВИЦКИЙ