Шаром покатили

Это означает, что услуги аренды в бизнес-центрах продолжат дешеветь.

Билл Гейтс построил огромное количество бизнес-парков в Индии. В период кризиса, чтобы офисы не пустовали, он начал сдавать площади небольшим компаниям почти даром. Арендатор обязывался оплачивать операционные расходы по эксплуатации офиса и… отдать долю бизнеса Гейтсу. Похоже, нечто подобное придется выдумывать и украинским хозяевам бизнес-центров (БЦ). Отток арендаторов, напоминавший бегство, привел к тому, что впервые за последние пять лет в Украине дефицит профессиональных офисных площадей сменился профицитом. Собственники БЦ учатся удерживать арендатора.

Бегство съемщиков

Сотрудник столичного агентства недвижимости Оксана Мелешко вспоминает, как зимой ее компания переезжала из дорогого офиса, расположенного в БЦ “Леонардо” (центр Киева), в дешевый: “Мы сносили всю мебель вниз, к входу. Вдоль дороги, рядом с грудами офисного имущества, стояли сотрудники еще десятка компаний, которые тоже съезжали”.

По словам заместителя директора мувинговой компании “Мувинг Трансавто” Александра Щербина, с ноября 2008-го количество офисных переездов выросло на 20%. Причем год назад фирмы в погоне за имиджем стремились арендовать офис ближе к центру города и желательно в БЦ класса “А” или “В”. Во времена кризиса компании согласны на худшие условия и готовы к переезду на окраины. Щербин вспоминает, как в декабре одну столичную фирму из бизнес-центра, расположенного в центре Киева, перевозили в четырехкомнатную квартиру, а в апреле — в помещение склада. Офис этой компании теперь находится там, и она платит за него около 500 долларов в месяц. И это относительно успешная фирма, поскольку она работает, а не остановила свою деятельность.

Из бизнес-центров уходят сейчас не только отечественные, но и многие международные компании, которые в докризисные времена на 70% поглощали профессиональные офисные площади. Одни из них прекращают работу в Украине (как, например, группа компаний ПИК — российский девелопер), другие сокращают сотрудников, а значит, перестают нуждаться в обширных помещениях. Арендаторы всё чаще интересуются переделанными под офисы квартирами. Сегодня в БЦ не занято от 10 до 25% офисов. Такой разброс цифр объясняется тем, что в нашей стране нет единой классификации бизнес-центров. Разные игроки одно и то же здание могут причислить как к БЦ класса “С” (к нему относятся реконструированные здания, например, бывших научно-исследовательских институтов), так и к непрофессиональным офисным помещениям. Но количественные оценки аналитиков примерно одинаковы: около 150 тыс. кв. метров офисов Киева пустует.

В крупных городах Украины свободных офисных площадей меньше, чем в столице. Например, по данным харьковской консалтинговой компании First Capital, вакантность профессиональных офисных площадей в Харькове вплоть до начала кризисных явлений составляла всего полтора-два с половиной процента. К концу 2008 года этот показатель вырос до трех с половиной-пяти с половиной процентов, а в первом квартале 2009-го достиг шести-девяти процентов. По оценкам аналитиков, сейчас в Донецке и Днепропетровске уровень вакантности составляет 10—12%. Почему арендаторов в среднестатистическом региональном БЦ было больше, чем в Киеве, поясняет заместитель генерального директора консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” Виталий Бойко: “В столице большие площади арендовали в основном международные компании и представители отечественного бизнеса, которые надеялись на стремительный рост, а в регионах таких арендаторов очень мало”. Кроме того, столичные девелоперы стремились сдавать офисные площади в аренду. В регионах офисы продавались еще на стадии котлована, чтобы привлечь деньги для завершения строительства проекта. Поэтому там бегство арендаторов не такое массовое, как в Киеве.

По словам управляющего партнера девелоперской компании Concorde Development Валерия Кирилко, чаще всего арендаторы уходят из БЦ класса “А”, которые расположены в центральной части города. “В этих бизнес-центрах арендаторами являлись компании, деятельность которых непосредственно связана с финансами, инвестициями, недвижимостью или с предоставлением бизнес-услуг. Они одни из первых ощутили влияние кризиса и резко сократили занимаемые ими площади”, — отметил управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергеенко.

Однако нельзя утверждать, что без арендаторов остались в первую очередь престижные бизнес-центры. Уровень заполняемости во многих случаях зависит не от класса БЦ, а от гибкости арендодателя. Управляющий директор консалтинговой компании Colliers International (Украина) Александр Носаченко уточняет, что наибольший рост вакантности зафиксирован у владельцев, которые работали по краткосрочным договорам аренды. Собственники привыкли повышать ставки ежегодно, ориентируясь на тенденции рынка. В условиях дешевеющей аренды такая практика оказалась для них пагубной.

Просели в поклоне

Владельцы бизнес-центров стремятся любым способом удержать арендаторов. Самым весомым аргументом стало снижение стоимости. Год назад одна из высоких ставок была в БЦ “Леонардо” — 80 долларов за квадратный метр в месяц (без учета НДС и операционных расходов). Сегодня она опустилась, как и во всех БЦ класса “А”, до уровня 35—40 долларов.

По данным консалтинговой компании DTZ, чистая арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов) в БЦ класса “В” в докризисные времена составляла 45—55 долларов за квадратный метр. Сейчас ставка уменьшилась до 19—25 долларов. Офисы, расположенные в реконструированных зданиях, теперь можно арендовать за 10—15 долларов за квадратный метр.

Таким образом, в долларовом эквиваленте ставка в среднем по рынку снизилась за время кризиса на 50%, в гривневом — на 30%.

Правда, долгосрочных договоров это не коснулось. “В большинстве профессиональных бизнес-центров заключались в основном долгосрочные договоры на три-пять лет. Насколько мне известно, случаев нарушения обязательств по таким договорам со стороны благонадежных арендаторов, то есть преждевременного расторжения вопреки условиям договора, на рынке пока не зафиксировано”, — говорит Носаченко. Он объясняет это тем, что в пользу долгосрочных договоров делали выбор транснациональные компании, не желающие рисковать своим именем и разрывать соглашение. Хотя, по словам старшего партнера юридической компании Arzinger Тимура Бондарева, расторжение такого договора возможно, например, в случае ухода фирмы с украинского рынка или ее банкротства.

Кроме снижения цен, арендодатели стали всё чаще фиксировать ставки в национальной валюте. По оценкам игроков, доля гривневых сделок уже превысила половину их общего количества. Встречаются и компромиссные варианты. Дело в том, что многие арендодатели привлекали заемные средства для строительства, преимущественно валютные. Брать на себя курсовые риски полностью они не готовы, поэтому арендную ставку привязывают к двум валютам: 50% к гривне, а 50% — к доллару.

Кризис положил начало еще одной тенденции: сдаче в аренду офисов с ремонтом. До осени 2008-го площади в профессиональных БЦ сдавались в состоянии “после строителей”. Арендатор должен был вложить в отделку офиса еще 300—700 долларов за квадратный метр. Такая ситуация была характерна не только для новостроек. Если предыдущий арендатор уносил с собой, например, напольное покрытие и межкомнатные перегородки, то помещения в таком ободранном виде и сдавались. Сегодня, если владелец офиса сам найдет средства и облагородит сдаваемые площади, то у него больше шансов привлечь к себе арендатора. Чаще всего речь идет о недорогом ремонте.

По словам Носаченко, большинство иностранных компаний получают распоряжения от головных офисов сокращать до минимума капитальные затраты. Поэтому фирма не может делать ремонт за свой счет. А вот арендную плату, которая относится к текущим операционным расходам, может платить чуть выше рыночной, тем самым компенсируя арендодателю затраты на ремонт. Наличие тех или иных бонусов обычно напрямую зависит от ставки аренды и арендуемой площади: чем больше денег приносит клиент арендодателю, тем на бОльшие бонусы он может рассчитывать.

Сейчас на рынке активно обсуждается идея арендных каникул. Такая практика может касаться только важных для владельцев БЦ компаний, которые снимают большие площади. То есть проще “простить” задолженность за один месяц, чем выставить арендатора на улицу, а потом долго искать на освободившееся место желающих. Порой под каникулами подразумевается не “прощение” долга, а его реструктуризация.

Правда, не всё арендатору масленица. Чтобы обезопасить себя от коллективных неплатежей, некоторые арендодатели начали ужесточать правила аренды. Дело в том, что после появления в СМИ публикаций об обвале ставок арендаторы массово стали просить хозяев БЦ понизить плату. Там, где владелец офиса занимал принципиальную позицию, они объединялись и отстаивали свои интересы. По словам Кирилко, арендодатели стали предлагать подписывать новые дополнительные соглашения. Например, в договоре аренды БЦ “РиКо” прописано право владельца бизнес-центра арестовать имущество арендатора в случае просрочки по платежам.

Вакантность вырастет

Девелоперы намеревались построить в этом году, по разным оценкам, от 300 до 550 тыс. кв. метров профессиональных офисных площадей. Но уже понятно, что они катастрофически отстают от своих планов (по предварительным прогнозам, в эксплуатацию сдадут 140, а то и всего 70—80 тыс. кв. м). Причем это будут не самые востребованные ныне офисы классов “А” и “В”. Новое предложение увеличит и без того беспрецедентный уровень вакантности на пять-десять процентов. “Владельцам офисных центров, которые должны быть сданы в эксплуатацию в нынешнем году, не позавидуешь. Сегодня сдать в аренду офисные площади почти невозможно. Но в 2010-м ситуация немного улучшится”, — уверяет Бойко. Пустующие площади девелоперы постараются заполнить любым способом. Например, можно попытаться пойти на поводу у спроса, структура которого под влиянием кризиса претерпела изменения. Если раньше самыми ходовыми были офисы площадью 0,5—2 тыс. кв. метров, то сейчас популярностью пользуются помещения в 0,2—0,4 тыс. кв. метров. Поэтому можно попробовать изменить планировочные решения. Однако Кирилко считает, что не во всех зданиях удастся применить этот метод: многие из них имеют крупную нарезку офисных блоков, и уменьшить ее технически невозможно.

Не исключено, что отечественные игроки попытаются использовать зарубежный опыт. По словам Бойко, в США, когда собственник БЦ сталкивался с уходом значимого арендатора, освободившиеся площади обставлялись мебелью и сдавались на любых условиях и на любой срок.

О том, когда рынок аренды достигнет дна, его участники спорят давно. Многие считают, что дно уже нащупали, и в качестве аргумента приводят ставку аренды в 2001 году в БЦ “Миллениум”, самом престижном офисе на тот момент. Тогда она составляла 30 долларов за квадратный метр. Мол, раз до этих цифр добрались, значит, дальше падать уже некуда. Логика, прямо скажем, неубедительная. Тем более что нынешняя средняя киевская ставка 35 долларов за квадратный метр находится на уровне Будапешта или Варшавы.

Большинство арендаторов уже скорректировали стратегии ведения бизнеса и пересмотрели свои потребности в офисах, поэтому, по мнению Сергеенко, ожидаемое снижение стоимости аренды составит еще 10—15% в долларовом эквиваленте. “Если ситуация в стране не улучшится, то рынок достигнет своего дна в середине или к концу лета этого года. Затем наступит затишье”, — прогнозирует Кирилко. Оно будет длиться, пока уровень вакантности не упадет до пяти-семи процентов. “Снижение вакантности — тенденция как минимум на ближайшие полтора года”, — резюмирует Носаченко.

Дарья КУТЕЦКАЯ