Ринок нерухомості-2023: смаки різко змінюються

Минулий рік приніс на ринок нерухомості України багато несподіваних змін. Смаки споживачів мінялися ледь не щотижня, і, звісно, залежали вони від ситуації у воюючій країні. Часто бувало так, що смаки покупців чи орендаторів істотно змінювалися буквально після чергового ракетного обстрілу.

Ситуація на сьогодні

Немає підстав говорити, що ринок нерухомості наразі відсутній. Адже нерухомість орендують, купують і продають або передають у заставу. Процес купівлі-продажу припинявся лише тоді, коли не працював реєстр нерухомості. Звісно, є певні незручності в тому, що реєстр відкритий тільки для частини нотаріусів, але проблем із реєстрацією угод немає.

Безперечно, після ракетних атак активність у реєстрації угод дуже знижується. Не дивно, що з початком масованих обстрілів критичної інфраструктури ринок знову “замерз”. Відновлення активності ринку купівлі-продажу залежатиме від багатьох чинників, але головний — стабільне енергозабезпечення.

Взагалі, наявність енергозабезпечення впливає на попит і пропозицію як угод купівлі-продажу, так і оренди й нині визначає попит на ту чи іншу нерухомість.

Сьогодні виник попит на будівлі з генераторами чи зі стабільним електропостачанням. Звичайно, це в основному елітне житло або приватні малоповерхові будівлі (їх ще називають одноквартирні будинки). Саме малоповерхові будинки тепер хочуть орендувати під бізнес компанії, яким потрібні тільки комп’ютери та офісна техніка. Хоча такі будинки відповідної площі можуть коштувати компаніям 2—3 тис. дол. на місяць і навіть більше.

Що стосується багатоповерхівок, то забезпечення їх генераторами потребує не тільки встановлення самого генератора у відповідному, безпечному для мешканців місці будівлі (якого може не виявитись), а й майже цистерни пального щодня. Тобто це пов’язано ще й із закупівлею, транспортуванням, зберіганням пального в безпечному місці. Тимчасом для багатьох споруджених будівель майже неможливо вирішити перелічені технічні питання, а про фінансові вже годі й казати.

Окрім елітного житла та малоповерхових будинків (або котеджів), на які виник додатковий попит у зв’язку з війною, змінився орендний попит на старі будівлі.

Раптом клієнти звернули увагу на “хрущовки”, які останніми роками користувалися мінімальним попитом, оскільки новобудови комфортніші. Чому? Бо під час війни ніхто не хоче підніматися пішки східцями вище 6—7 поверху, а іноді й вище третього підніматися не хочуть, — на верхні поверхи взагалі попиту немає. А в “хрущовок” тільки п’ять поверхів.

До того ж у “хрущовках” є вода й опалення, бо тут не використовують додаткового насосного обладнання для підйому води, як це робиться в багатоповерхівках. Не потрібна й електроенергія для подачі тепла. А головне — у “хрущовках”, як і в деяких дев’ятиповерхівках (“брежнєвках”), є газ, що дозволяє готувати їжу чи підігрівати воду. Тож не дивно, що через специфічний попит із початком тривалих блекаутів ціни на оренду в “хрущовках” і дев’ятиповерхівках підскочили.

Орендувати квартиру в таких будинках можна за 10—12 тис. грн на місяць у центрі й на Подолі, а в районах, прилеглих до центру, — за 7—8 тис. грн на місяць. Звісно, така квартира мусить мати пристойний ремонт, а не продавлений диван “радянських” часів. Схожі квартири ще донедавна можна було орендувати за 7—8 тис. в центрі і за 5 тис. грн у районах, прилеглих до центру Києва. Аналогічна ситуація в усіх регіонах країни — і в Одесі, і у Львові, бо дефіцит електроенергії спостерігається у всіх регіонах.

Купівля-продаж

На ринку купівлі-продажу попитом користуються відремонтовані квартири у введених в експлуатацію новобудовах. Бо нині ніхто не хоче зв'язуватись із ремонтом. Оскільки ж купують житло переважно переселенці, то вони хочуть “зайти й жити”, а не ремонтувати. Для них ця ситуація досить стресова, і мати на додачу ще й стреси, пов'язані з ремонтом, ніхто не хоче. Навіть якщо можна заощадити.

Аналіз реальних угод показує, що ціни на квартири — нижчі від довоєнних на 30% і більше. Фактично, власники, які купували нерухомість за ринковими цінами до повномасштабного вторгнення, продають собі у збиток, тому їхня мотивація — не заробити на цих інвестиціях, а повернути вкладене хоча б частково. Багато хто відкладає продаж на “після війни”, і їх можна зрозуміти. Тимчасом інвестори мають побоювання — а що коли в будинок прилетить ракета? Тому бажаючих купити дуже мало, а попит і смаки дуже змінилися.

Кількість угод на вторинному ринку впала істотно, що можна бачити на сайті Мін’юсту, де дані наведено тільки за другий квартал, хоча вже кінець грудня і мали би бути за третій. Отож, згідно з цими даними, якщо у 2021 році кількість правочинів із об’єктами нерухомості та землею у другому кварталі становила 212,75 тис., то у відповідному періоді 2022 року — тільки 32,45 тис., тобто у 6,5 разу менше.

Звісно, частково це можна пояснити тим, що реєстр був закритий і відкрився тільки у травні, тож реєструвати угоди було неможливо. Тобто насправді половину кварталу реєстр не працював, тому падіння експерти оцінюють не в 6,5 разу, а приблизно у 3,5 разу.

Та навіть ці відкриті дані свідчать про істотне падіння ринку нерухомості в Україні.

Нове будівництво

Однозначно, купувати житло в новобудовах клієнти не поспішають. А забудовники то підвищують ціни, то знижують їх, особливо це помітно після ракетних атак агресора. Отож ціни стрибають мов шалені, наче це нафта, а не нерухомість. Так забудовники намагаються “намацати” той оптимум, за якого їм вдасться отримати максимальний прибуток.

В Інтернеті є багато графіків зміни цін, і в читачів може скластися враження, що ціни зростають, але все це — ціни пропозицій, які не відповідають реальним цифрам купівлі-продажу. Як видно з даних Мін’юсту, падіння попиту просто шалене, тому реального продажу на ринку нерухомості, яка будується, все ж таки немає, а поодинокі переходи прав власності “між своїми” не створюють погоди.

Хоча забудовники продовжують будувати і навіть вводити в експлуатацію квадратні метри (див. таблицю).

Слід зазначити, що показник введення квартир в експлуатацію є інформативним параметром: він свідчить, що ці квартири забудовники розраховують продати. Всі забудовники здійснюють дуже серйозний маркетинг, вони не можуть собі дозволити будувати без надії на продаж. Натомість падіння обсягів введення в експлуатацію свідчить, що нових проєктів забудовники не розпочинають.

Як бачимо, введення в експлуатацію квадратних метрів знизилось, але не в шість разів, а приблизно вдвічі, порівняно з 2021 роком. Тимчасом у 2021 році відбулося рекордне для України введення в експлуатацію, порівняно з попередніми роками, хоч йому й передувало “ковідне” падіння 2020-го.

Таким чином, незважаючи на війну, забудовники розраховують продати лише вдвічі менше, ніж в успішному 2021 році, що дуже добре. Бо будівництво — це робочі місця, податки і пенсійні платежі, це споживання будівельниками товарів та послуг в Україні, це, нарешті, розвиток індустрії будівельних матеріалів з тими ж самими зарплатами, податками та пенсійними платежами.

Нежитлова нерухомість

Що ж стосується нежитлової нерухомості, то в Інтернеті ви побачите багато пропозицій по 6—7 дол. за кв. м, але для того, щоб реально знайти орендаря, насправді, доведеться знижувати ціни до 3—4 дол. за кв. м. Для нежитлових приміщень важлива наявність генератора чи можливість його встановити, на пару зі спеціального виду акумуляторами та інверторами, а також антен для забезпечення Інтернету.

Тобто на сьогодні для всієї нерухомості найважливішим стало забезпечення автономного електропостачання, розміщення квартири чи офісу не вище 6—7 поверху, наявність газопостачання, щоб можна було приготувати їжу в квартирах, наявність пічного опалення і криниці у дворі в заміських будинках, забезпечення Інтернетом.

До чого слід готуватися?

Насправді багато експертів раніше попереджали про реальність атак на критичну інфраструктуру. Але підготувалися до цього вдалося не всім. Проте зараз населення швидко пристосовується до поточної ситуації. Своєю чергою, енергетичні підприємства намагаються знайти вихід із ситуації та переформатувати поточні активи. А іноземці обіцяють нам підмогу і шукають кошти на генератори для лікарень, шкіл та інших соціальних об’єктів.

Чи зупиниться агресор?

Звісно, що ні, треба готуватися до чергових ударів, захищати критичну інфраструктуру, переносити її в тунелі та під землю. Є сподівання, що врешті-решт ми пристосуємось і житимемо нормальним життям, і тоді ринок “відтане” й усе повернеться в нормальне русло. Проте підвищений попит (купівля чи оренда) на квартири на нижніх поверхах, з ремонтом, у будинках із газом та генераторами залишиться. Загалом, оренда існуватиме на нинішньому рівні цін.

Ходить багато чуток про локальні “залізні куполи” над критичною інфраструктурою, бо побудувати купол над усією Україною майже неможливо. Саме безпечність інфраструктури могла б відродити ринок нерухомості й економіку, тому на сьогодні важливішого завдання для уряду немає.

Істотно оживити ринок зможе також рішення про початок компенсації за втрачене чи пошкоджене житло. 300 тис. відповідних реєстрацій у “Дії” — це тільки частина пошкодженого майна. І якщо громадяни, чиє житло пошкоджене, отримавши компенсацію, зможуть обирати собі “квадрати” на ринку, то ринок нерухомості істотно пожвавиться, на ньому виникнуть додаткові стимули. Хочеться сподіватися, що цей процес не забариться, оскільки він стане стимулом для розвитку всієї економіки.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”

Сергій СЛЕДЗЬ, редактор відділу мікроекономіки та бізнесу DT.UA, кандидат економічних наук