Нова парадигма: як війна змінила ринок житлової нерухомості в Україні

Повномасштабне вторгнення кривавої Росії на нашу землю триває вже більше восьми місяців і за цей час дії окупантів значно погіршили життя кожного українця та стан вітчизняної економіки.

Одним з найбільш постраждалих став житловий фонд країни, який росіяни нищать з особливою жорстокістю, особливо — у тих регіонах, які знаходяться у зоні бойових дій чи безпосередній близькості до лінії фронту.

За даними Київської школи економіки, станом на кінець вересня в Україні вже було пошкоджено та зруйновано 135,8 тис. приватних та багатоквартирних будинків. З них 120 тис. — приватних будинків, 15,6 тис. — багатоквартирних будинків, а також 200 гуртожитків. Загальна площа пошкоджених або зруйнованих об’єктів становить 74,1 млн кв м. або 7,3% від загальної площі житлового фонду країни. Збитки, завдані загарбниками житловому фонду країни, оцінюються вже у $50,5 млрд, і ці показники, на жаль, продовжують зростати з кожним днем.

Зважаючи на більш ніж 5 млн біженців, які покинули Україну, а також на 3,5 млн внутрішньо переміщених осіб, які тікали від війни у більш безпечні регіони, питання відновлення житлового фонду стане одним із ключових для держави після Перемоги.

Судячи із зроблених заяв, для керівництва країни вирішення цієї проблеми дійсно є важливим пріоритетом на майбутнє. У Плані повоєнного відновлення України, який влітку український уряд презентував у швейцарському Лугано, є важливий пункт “Модернізація регіонів та житлового будівництва”. Із загальної суми, необхідної на реалізацію плану, а це $750 млрд, на цей напрямок пропонується направити $150-$250 млрд.

Українська влада планує підвищити енергоефективність житлових будинків, збудувати нові та відремонтувати пошкоджені домівки. Крім цього, будуть модернізовані системи водопостачання, водовідведення та опалення, відбудеться локалізація виробництва скла, вікон та термоізоляційних матеріалів.

Окрім цього, державний бюджет на 2023 рік, який минулого тижня затвердила Верховна Рада, передбачає створення в Україні Фонду ліквідації наслідків збройної агресії Росії із загальним обсягом у 35 млрд грн. Кошти цього фонду будуть спрямовані серед іншого на реконструкцію та капітальний ремонт будівель для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб та осіб, які втратили свої домівки внаслідок військових дій, спричинених збройною агресією РФ.

У жовтні стартувала державна програма доступних іпотечних кредитів “єОселя”. Зараз нею можуть скористатися військові, правоохоронці, медики, освітяни та науковці, яким надано можливість взяти кредит на житло під 3% річних на період до 20 років. Із 2023 року взяти пільговий кредит на той самий період зможуть усі охочі українці, але під 7%.

Чи буде достатньо таких кроків з боку держави для вирішення проблеми із забезпеченням житлом українців?

Більшість експертів сходяться на думці, що один лише запуск програми доступної іпотеки якось кардинально ситуацію із забезпеченням житлом українців, на жаль, не змінить.

У коментарі УНІАН президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта вказав на те, що на першому етапі державна програма “єОселя” направлена на задоволення потреб окремих категорій населення. Та навіть коли вона стане доступною для усіх українців, то особливого ефекту очікувати не варто, бо в умовах війни кредити брати доволі ризиковано. А мова йде про кредити на 20 наступних років, на які мало хто може зараз запланувати своє життя.

Крім цього, не варто й забувати про падіння реальних доходів більшості співгромадян. За даними Світового банку, кількість людей в Україні, які живуть за межею бідності, від початку повномасштабної війни збільшилася в десять разів. До кінця 2022 року з довоєнних 2% цей показник може збільшитися до 25, а за поточної динаміки до кінця 2023 року кількість українців, які живуть за межею бідності, може зрости до 55%.

Зрозуміло, що в таких умовах навряд чи можна очікувати масового попиту з боку українців на участь у програмі іпотечного кредитування. Крім цього, держава поки що не створила належні умови для запуску повномасштабної іпотеки у складні воєнні часи.

“Не вирішено до сих пір питання, що робити, якщо зруйновано іпотечне майно, а кредит залишається, страхування не розповсюджується на такий випадок. Виходить так, що людина не має житла, а борг залишається. Верховна Рада не прийняла відповідне законодавче рішення”, — зазначає Юрій Піта.

Також експерт вказує на те, що ситуацію із забезпеченням житлом може поліпшити прийняття обіцяного владою законопроекту “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації”.

Проте поки що парламент ухвалив його лише у першому читанні, так що в країні наразі не має чітко прописаного порядку компенсації за пошкоджене чи зруйноване житло. А відтак люди не можуть дозволити собі довгострокове планування в умовах форсмажору.

“Має бути прийнятий закон про компенсацію втраченого або пошкодженого житла. В першу чергу, це позитивно вплине на ринок, тому що, на мою думку, держава має все ж таки запровадити такі кроки, які будуть підтримувати забудовників, девелоперів через те, що буде викуповувати по ринкових цінах квадратні метри і передавати їх постраждалим”, — сказав Юрій Піта.

Багато експертів вказує на те, що у найближчі роки навіть за потенційної можливості придбати квадратні метри через іпотеку чи компенсацію від держави варто очікувати кардинальну зміну ставлення українців до самого факту володіння житлом, яке будь-якої миті може зруйнувати російська ракета. Поки не відомо, коли завершиться війна, але її вплив на психологічний стан та базові установки українців буде відчуватися ще десятки років.

Ця тенденція до повномасштабного вторгнення російських загарбників на нашу землю вже спостерігалась у мешканців окупованого Донбасу, які переїжджали на контрольовані Україною території та, маючи навіть можливості, не купували власне житло, а воліли орендувати його. З часом та добутим гірким досвідом таке ставлення стане більш масовим, що може суттєво вплинути на попит на ринку житла.

“У найближчі два-три роки в покупців карколомно зміняться пріоритети. Їх цікавитимуть квартири в збудованих об’єктах, а не інвестування на початкових стадіях будівництва. Основним трендом найближчих років стане поступовий перехід від моделі володіння нерухомістю до моделі користування”, — зазначає співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.

За його словами, на таку зміна орієнтирів буде впливати не лише факт зміни парадигми життя українців, які вже не будуть так прив’язані до сталого місця проживання. Варто очікувати на суттєве падіння купівельної спроможності населення на фоні присутності страху втратити майно через війну.

Тому варто очікувати зростання попиту на орендоване житло, яке має додаткові ступені безпеки, і дає можливість громадянам швидко виїхати до більш безпечного місця.

До речі, не варто забувати, що у багатьох країнах Європи та демократичного світу люди живуть переважно саме в орендованому житлі. Наприклад, в економічно розвинутій Австрії цей показник складає приблизно 80 відсотків. Тож українці в цьому можуть стати більш подібними до європейців, хоч і через трагічні обставини.

З огляду на очікувану значну зміну попиту варто вже зараз розуміти, що забудовники також будуть суттєво корегувати правила роботи свого бізнесу.

Девелопер Назарій Бербека вказує на те, що вже сьогодні переважна більшість компанії не починають нових проектів, що у майбутньому призведе до суттєвого дефіциту квартир на ринку. Глибина цієї прірви залежить від тривалості війни та від масштабів руйнувань, яких зазнає житловий фонд держави.

Це, безсумнівно, стане фактором для зростання вартості квартир, особливо у тилових регіонах, де вже сьогодні вона збільшується у гривневому еквіваленті. Зрозуміло, що це пов’язано зі значною девальвацією гривні з початку року.

“Ціна квадратного метру в середньому більша за ту, яка була у лютому. І це нормально у країні, в якій йде війна. У післявоєнний період тенденція зростання продовжиться. Адже на вартість безпосередньо впливають купівельні настрої клієнтів, послаблення гривні, темпи відновлення будівництва та віддаленість регіону від бойових дій”, — зазначає експерт.

Ціна квадратного метру у нових проектах також буде зростати через здорожчання будівельних матеріалів та ускладнену логістику. Зважаючи на це можна очікувати переорієнтацію забудовників саме на платоспроможну категорію покупців і зведення такого житла, яке за рахунок власних збережень та зарплати не зможе “потягнути” значна кількість українців.

Також слід пам’ятати, що війна суттєво змінила вимоги до безпечності нових будинків, які тепер мають бути обладнані бомбосховищами та іншими елементами безпеки. Це також позначиться на зростанні вартості житла.

На думку експерта, в таких умовах у якості надійних інвесторів мають виступити держава та місцеве самоврядування, які зможуть придбати квадратні метри на наявному ринку за рахунок державних гарантій, міжнародних кредитів та грантів. Це має позитивно вплинути і на сам ринок.

“Тут мова про комунальне житло, яке належатиме громаді міста, і яке може здаватися в довгострокову оренду саме незахищеним верствам населення, внутрішньо переміщеним особам й тим групам людей, які потребують, але не можуть дозволити собі його придбати. Таким чином, міста отримають ринковий інструмент впливу на ринок оренди шляхом регулювання цін оренди житла, та й, певною мірою, на вартість первинного житла”, — зазначає Бербека.

Таким чином, усіх нас очікують суттєві зміни на ринку як первинного, так і вторинного житла. І держава має усвідомлювати важливість цих тенденцій та заздалегідь реагувати на них, створюючи належні умови розвитку одного з ключових секторів національної економіки.

Задля повернення якомога більшої кількості біженців після війни та створення умов до того, щоб українці залишалися на Батьківщині, потрібно знайти ефективні стимули для будівельної галузі, і в першу чергу, тієї її частини, яка буде займатися житловим будівництвом. Однією лише програмою “доступної іпотеки” чи направленням невеликої частини бюджетних коштів у якості компенсацій на купівлю житла фундаментально загальнодержавну проблему не вирішити.

Потрібен системний підхід у розвитку наших міст та територій, бо багато хто з українців бачив негативні приклади будівництва, коли новенькі багатоповерхівки стоять роками порожніми, бо поруч з ними немає достойно оплачуваної роботи чи розвинутої інфраструктури. За правильного підходу житлове будівництво може стати одним із драйверів відновлення української економіки, адже даватиме імпульс до розвитку супутніх галузей, як то виробництво будматеріалів, енергетика, металургія, ЖКГ та інші.

Це має бути комплексне рішення з урахуванням тієї психологічної травми, яку всі ми отримали через жорстоку російську навалу. І, можливо, через десяток років держава та наші громадяни зможуть повернутися до більш традиційної моделі розвитку ринку житлової нерухомості. Але поки що ми знаходимося у стані лихого шторму.