(Не)надежная инвестиция

На днях в Киеве пытались раскрыть всю правду о жилищном строительстве. Под таким амбициозным названием презентовали результаты своего проекта “Антикризисная программа поддержки физических лиц-пайщиков строительства жилья” Всеукраинская общественная организация “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам”.

По словам исполнительного директора ВГО “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” Татьяны Яковенко, в результате реализации проекта им удалось выделить топ-десяток проблем, с которыми сегодня рискуют встретиться украинцы, инвестируя свои средства в новостройки. Это — мошенничество, некачественное выполнение обязанностей застройщиком, застройщики-“клоны”, рейдерство в жилищном строительстве, выборочное отношение застройщиков к объектам строительства, ребрендинг застройщика с целью сокрытия плохой репутации, банкротство застройщиков, двойной заработок на ипотеке, нецелевое использование средств, “Фемели бизнес” застройщиков. “За каждой из названных мной категорий проблем стоят судьбы тысячи простых людей”, — подчеркивает директор. Сегодня в Украине количество пострадавших инвесторов измеряется не десятками и даже не сотнями. а тысячами, десятками тысяч.

Работая длительное время с пострадавшими инвесторами, анализируя документы для предоставления им юридической помощи, эксперты ВГО “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” пришли к выводу, что есть факторы, которые еще в начале процесса инвестирования влияют на то, станет ли инвестор владельцем жилья, или пострадавшим инвестором, который годами будет пытаться отстоять свое право на проинвестированные квадратные метры.

Первое, что привлекает инвестора, — это рекламное предложение, говорят в Ассоциации. При этом большинство обращает внимание на цену и место расположения строительного объекта. Лишь незначительное количество людей может поинтересоваться застройщиком, замечают эксперты. Более того, практически никто не обращает внимания на компанию, управляющую финансами.

Но, как заметила “Дню” пресс-секретарь ВГО “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” Руслана Величко, даже если название застройщика Вам известно, не спешите радоваться. Компания, которую Вы видите в объявлении, может быть лишь “клоном” известной марки, которую использует застройщик для привлечения клиентов.

Также, говорят “Дню” в Ассоциации, часто инвесторы не могут разобраться в похожих названиях компаний: ООО “АЛЕС-БУД” и ООО “АЛЕКС-БУД”; ООО “Житлобуд”, ОАО “Трест “Житлобуд-1”, ООО “Житлобуд-2”, ООО “БМФ”Житлобуд-3” и тому подобное. Встречаются одинаковые для восприятия названия разных компаний: “Укрбудінвест”, “Укрінвестбуд”, “Укоінвестбуд”. Распространены созвучные аналоги названий — “Гараздінвестбуд”, “Газбудінвест”, “Інтербудінвест”, “Інтерінвестсервіс”. И наиболее опасная составляющая — это разные организационно-правовые формы предприятий при одинаковом названии: ООО “ХК “Київінвестбуд”, ООО “БІК “Київінвестбуд”, ЧАО “Київінвестбуд”.

Впрочем, если Вы хорошо проверили информацию, которую прочитали в рекламе, история вашего застройщика тоже чиста, не спешите радоваться. Тот, кто берет у вас деньги может... обанкротиться. Проблема банкротства заключается в том, что Закон Украины “О возобновлении платежеспособности должника, или признание его банкротом” признает лишь денежные требования кредиторов. То есть, если у инвесторов действующие договоры с застройщиком, то они не являются денежными кредиторами и не могут выступать стороной по делу о банкротстве. А это значит, что их требования не будут удовлетворены. Если не будет санации застройщика, то шансов получить проинвестированные квартиры в них почти нулевые. Инвесторы и в дальнейшем останутся с недостроенным жильем. Следовательно, инвестор, вложив средства в строительство жилья, не попадает в кредиторы и не имеет влияния на процесс банкротства, не имеет права принимать решения. У него остается лишь ожидать, пока денежные кредиторы решат судьбу его инвестиции.

Но даже, если ваш застройщик не обанкротился, не спешите радоваться — советуют в Ассоциации. Ведь может случиться так, что ваша квартира... под залогом в банке. Заложниками такой аферы стали инвесторы жилищного комплекса “Нектарний”, что на улице Киевской, 147А, приводят пример в Ассоциации. В этот объект инвестировали средства свыше 200 физических лиц. В 4 квартале 2006 года застройщик согласно с договором инвестирования обязан был сдать дом в эксплуатацию. Но инвесторы, кроме проблемного долгостроя, столкнулись и с договором ипотеки. Ведь между застройщиком ООО “Первая украинская индустриально-инвестиционная компания” и банком “Київ” был заключен кредитный договор, для обеспечения которого подписали договор ипотеки. Однако, заключая ипотечный договор, застройщик, по сути, распорядился имуществом, которое ему не принадлежали, поскольку на момент подписания договора ипотеки (до 13.09.2007) он уже заключил инвестиционные договоры и большинство инвесторов успели заплатить за свои квартиры.

Обуховский районный суд Киевской области от 24 мая 2011 года исковые требования инвесторов удовлетворил. Решением суда был признан недействительным договор ипотеки, заключенный 13 сентября 2007 года между ООО “Первая украинская индустриально-инвестиционная компания” и АКБ “Київ”. Но уже меньше чем через полгода (14 декабря 2011 года) Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в удовлетворении иска инвестора ЖК “Нектарний” отказал, аргументировав это тем, что договор залога имущественных прав является способом обеспечения выполнения обязательства, а не правочином относительно распоряжения имущественными правами. Настоящий договор не предусматривает замену кредитора в обязательстве в отличие от правочина отступления права требования, по которому, в соответствии со ст. 512 ГК Украины, осуществляется такая замена кредитора в обязательстве. В то же время, кассационные жалобы ЧАО “Акционерный коммерческий банк “Київ” и ЧАО “Общее украинско-болгарское предприятие “Богдан”, по мнению суда, следует удовлетворить. И это решение “обжалованию не подлежит”.

Алла ДУБРОВИК