Налоговый кодекс “добьет” рынок недвижимости

- Как изменится рынок недвижимости с внесением изменений в налоговый кодексе?

— Станет проблематично работать с достаточно мелкими агентствами, так как со второго квартала все затраты спдэшников не будут относить к валовым расходам. Это означает, что весь рынок, кроме крупных игроков очень пошатнется.

- Получается им просто придется работать “по белому”.

— Совершенно верно. Им придется либо брать деньги и не бояться, а это непозволительно крупным игрокам, они испортят и свой имидж, и честно заработанное имя.

- Как изменения в Налоговый кодекс повлияют на частных риелторов?

— В основном они оказывают услуги физлицам и частные брокеры так и останутся на едином налоге или будут брать деньги с другой формулировкой, просто списывая их на иные затраты. Не думаю, что на этот сектор новвоведения сильно повлияют.

- На какие агентства сейчас приходится львиная доля всех сделок на рынке?

— Сложилась такая ситуация, что большинство сделок проходит в низком ценовом сегменте до $100 — $120 тысяч (порядка 85% всех сделок). 65% сделок закрывают два агентства “Благовест” и “Парклейн”. Дальше за ними идут также достаточно крупные компании, но большинство операций на рынке недвижимости все равно приходится на эти две.

- Эти два гиганта могут диктовать свои правила на рынке, может вносить какие-то изменения, бороться с изменениями в Налоговый кодекс?

— Я думаю, они станут пионерами по созданию схемы с юрлицами по оптимизации налогообложения. Это будет честная легальная схема. Какая именно, я не знаю, пока рано говорить об этом. Вторая категория — это те, кто работает с физлицами, как я уже говорил, они, как работали, так и будут работать.

- Другой вопрос, кто все-таки сможет выжить в этой ситуации.

— Лидерам придется все-таки труднее из-за крупных операционных затрат. Потому, что даже содержание места риелтора обходится очень дорого. Для “Парклейна”, например, оно обходится в $500. А если офис не свой, а арендованный, то этот показатель доходит и до $600. Теперь представьте, сколько должно получать агентство дохода, чтобы оплачивать все свои операционные затраты, платить все налоги и еще зарабатывать деньги.

- То есть в такой ситуации выиграет тот, у кого офис не в аренду, а собственный?

— Безусловно. С рынка могут уйти компании среднего уровня. Конечно, может остаться бренд, собственник агентства, бухгалтер и несколько брокеров. Такие компании могут выжить, но не как структура генерирующая доход.

- Что говорят эксперты насчет рынка недвижимости в 2011 году?

— Ему еще рано оживать. О подъеме говорят разве, что только застройщики, мотивируя это только строительным дефицитом. И следующий год, тоже будет проходить без особых изменений.

- Как должны измениться цены, чтобы недвижимость стала инвестиционно привлекательной?

— Они должны снизиться приблизительно на 20%. Проблема в том, что застройщики, которые сейчас ведут свои проекты, утверждали их давно и дорого. Поэтому они и будут держать рынок, создавая дефицит и распространяя старые объекты. В противном случае они потеряют очень большие деньги. В такой ситуации на рынок будут вырываться новые игроки, которые будут стараться занять эту нишу. Но это очень долгий процесс.

- Сколько должна стоить квартира, чтобы на нее был хороший спрос?

— У клиентов свои приоритеты: они готовы купить квартиру меньшей площадью, но дешевле. Поэтому такие квартиры и нужно строить. Можно же построить 35 метровую квартиру и продавать ее по тысячи метров за квадратный метр. И поверьте, такие объекты будут пользоваться отличным спросом.

- Многие аналитики очень категорично настроены, говоря, что изменения в Налоговый кодекс чуть ли не окончательно добьют весь рынок недвижимости.

— Я с ними согласен. Даже регистрация договоров нежилой недвижимости потребует оплату налогов, то есть нужно будет докладывать государству о том, что ты сдал объект в аренду. Также арендодатели будут стараться переложить на арендатора все свои затраты. В сегменте жилой недвижимости контроль также будет увеличиваться.

- Я так понимаю, что сейчас емкость рынка вообще маленькая?

— Сейчас и конкурировать не за что. Спроса нет ни в одном из сегментов. До кризиса БТИ выдавала 500 — 700 справок-характеристик в день, сейчас 600 в месяц. Обычно, такое падение объемов считается полным вымиранием рынка.

Ольга СОРОКОЛЕТОВА