Коммуналка — бомба замедленного действия

По крайней мере если в ее основу ляжет нынешний проект Жилищного кодекса, подготовленный и поддержанный всеми фракциями Верховной Рады (за исключением Компартии). Согласно проекту государство все-таки намерено стимулировать массовый перевод системы управления жилым фондом от жэков, большинство которых ликвидируют, к ОСМД.

Тем самым государство по сути попытается снять с себя еще одну функцию — вложения ресурсов не то что в модернизацию, но даже в поддержание дряхлеющего жилого фонда страны в более-менее жизнеспособном состоянии. И переложит эту заботу на плечи самих граждан.

По ходу процесс реформы ЖКХ, конечно, будет сопровождаться очередными фазами пересмотра тарифов — в сторону их повышения до т. н. “экономически обоснованного” уровня. Хотя и уровень сей с каждым годом отчего-то поднимается все выше.

Откуда растут тарифы?

Ничто так не объединяло и не объединяет прежнюю власть с нынешней, как стремление регулярно пересматривать ЖКХ-тарифы. Один из свежих аргументов их повышения: тенизация экономики и наличие у населения средств на оплату по более адекватным затратам ценам. В то же время сама коммунальная отрасль с ее растущими многомиллиардными убытками существовать так дальше не может.

Да, для самых бедных категорий останутся субсидии (в прошлом году власть действительно уменьшила порог и упростила процедуры для их получения тем, кому они полагаются), но остальным, скорее всего, вскоре придется платить уже по обновленным, более “экономически обоснованным” квитанциям.

Действительно, услуги ЖКХ за весь предыдущий год украинцам обошлись в целом примерно в 18 млрд. грн. В то же время за пользование мобильной связью, по информации операторов, уплачено более 35 млрд. грн. Возникает вопрос: что такое мобильная связь в сравнении с отраслью, от которой зависит вся жизнедеятельность страны?

Но есть ли деньги у большинства населения, если совокупно квартплата для них снова вырастет, — на сей раз еще на 300—400 грн.? Большой вопрос! Вполне возможно, что и в теневой экономике разница между богатыми и бедными категориями столь же разительна (а скорее — куда разительнее), как о том свидетельствует и статистика официальная. Вероятно, даже львиную долю указанных расходов и на мобильную связь несут все те же 10—20% наиболее экономически активных граждан с доходами выше среднего.

Так или иначе, но предыдущие пересмотры тарифов (в 2006—2009 гг.) продемонстрировали: на каком-то этапе граждане попросту перестают платить по новым счетам — долги за предоставленные услуги ЖКХ начинают расти семимильными темпами, только усугубляя проблему.

Собственно, тема регулярного роста тарифов за последние годы (на 15— 40% ежегодно — в зависимости от периода и специфики конкретного региона) имеет, конечно, весьма и весьма глубокие экономические и, безусловно, политические корни. Искать которые гражданам следует если не в самой экономической системе своей державы, то по крайней мере где-то в итогах собственного выбора в 2004 г.

Курс, взятый по итогам того выбора — это показала уже практика, — предполагал вначале весьма серьезные геополитические пертурбации, а затем (как результат) экономические, затрагивающие уже карман большинства из нас.

С 2005 г., вспомним, по инициативе тогдашней власти Украина запускает процесс переговоров по пересмотру долгосрочных газовых контрактов с Россией. Чем она конкретно руководствовалась, перекроив отношения, а затем и газовые контракты с россиянами, — вопрос, еще ждущий своего ответа.

Результат оказался плачевный — последствия тянутся до сих пор. За последние пять лет стоимость газа для экономики фактически выросла в 5— 6 раз (цена российского голубого топлива в IV кв. 2010 г.— $252,11 за 1 тыс. куб. м даже с учетом $100-й скидки в результате соглашений по ЧФ).

Но что касается внутреннего рынка и тарифов ЖКХ для населения, то до “экономически обоснованного” уровня стране по-прежнему далеко. В нынешнем году в разных регионах страны запланирован очередной их пересмотр. Если сравнивать с себестоимостью коммунальных услуг, население оплачивает лишь около 70% реальных затрат. А потому на повестке новый пересмотр тарифов. Уже известно о решении НКРЭ с 1 февраля повысить тарифы на водоснабжение и водоотвод в среднем на 10— 15%, на тепло и электричество — до 30%.

Доля газа в себестоимости ЖКХ-тарифов очень ощутима. Предприятия коммунальной теплоэнергетики, производящие тепло и горячую воду для населения, в прошлом году покупали его на внутреннем рынке по цене около $110 за 1 тыс. куб. м. Разницу в 150—200 долл. (с учетом внутренней добычи) на каждой 1 тыс. куб. м по давней традиции компенсировал госбюджет — через выделение НАК “Нафтогаз Украины” специальных дотаций (одна из дыр казны, называемая еще “скрытым дефицитом”).

По разным оценкам, данная брешь в прошлом году составляла не менее 15 млрд. грн. Если бы не Харьковские соглашения, цифра эта оказалась бы просто запредельной. А так за прошлый год страна сэкономила около $4 млрд. (т. е. 32 млрд. грн., что эквивалентно 10% доходов госбюджета), которые в противном случае могли бы, например, не пойти на пенсии, зарплаты и т. д.

Любопытно, что дорогое импортное топливо, как оказалось лишь спустя годы, ощутимо влияло (и продолжает влиять) на цены и себестоимость многих товаров и услуг, не только ЖКХ. Например, больная тема для всей страны — жилищное строительство. Из-за дороговизны газа растет себестоимость металла, затем цемента, после чего дорожают и другие базовые стройматериалы (кирпич, железобетонные конструкции). Стоит ли удивляться, что даже во времена кредитного бума себестоимость строительства, а затем и цена самого жилья действительно вырастала параллельно со спекулятивными факторами?

Впрочем, главный вопрос лежит в другой плоскости: ключевые системы жизнедеятельности страны (т. е. жилые дома, городская инфраструктура и т. д.) уже прошли точку невозврата или свет в конце туннеля для них все-таки просматривается?
Мина в действии

Итак, одна из главных новаций Жилищного кодекса (законопроект № 2307-д)*, который сейчас готовится ко второму чтению и, возможно, будет проголосован уже весной, — право приватизации всех нежилых помещений, а также придомовой территории. Этим правом, согласно нормам проекта, смогут воспользоваться создаваемые ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов) и ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), которые заменят существующие жэки.
_______________________________________________________
*6 ноября 2009 г. ВР поддержала проект Жилищного кодекса в первом чтении

Если новацию действительно введут и в процессе второго чтения законопроекта в нем не появятся неожиданные рифы, это будет означать следующее: доход от сдачи в аренду нежилых помещений жилого дома (например, под склады, офисы, магазины), а также всей придомовой территории (например, под автостоянки, рекламные бигборды) будет поступать не в распоряжение бюджетов местного самоуправления, как сейчас, а непосредственно на счета кондоминиума, управляющего домом.

Проще говоря, за счет поступлений от аренды нежилых помещений и территорий, которыми будет распоряжаться новосозданное ОСМД, станет возможным существенное понижение конечной стоимости и услуг ЖКХ для жильцов дома. А жильцам домов, расположенных в самых престижных районах, новация позволит и вовсе свести расходы до нуля. В ряде случаев управляющее домом юрлицо сможет получать даже дополнительный доход и направлять его на благоустройство дома.

По данным Минрегионстроя, с 2006 по 2010 гг. численность ОСМД по Украине выросла с 4159 до 11 352 домов. Причем основной прирост пришелся на последний год. В качестве одного из стимулов перехода граждан в ОСМД правительство уже второй год подряд предусматривает специальные средства. Перед тем как полностью устраниться от проблем дома, где создано ОСМД, государство финансирует мероприятия по ремонту (если таковой требуется) в первоочередном порядке.

Впрочем, более детальный анализ показывает: жильцы старых домов переходить в ОСМД не спешат — преимущественно отказ от услуг жэков проходит за счет новостроек. То есть за счет престижных домов с платежеспособными жильцами, где работают новые коммуникации и инфраструктура, не требующие капремонта по меньшей мере в ближайшие несколько десятков лет.

Да, более 95% жилого фонда в Украине сегодня приватизировано. По теории, большинство владельцев должно быть заинтересовано в создании кондоминиумов — например, с целью самостоятельного выбора компаний, предоставляющих услуги по содержанию дома (дворников, лифтеров, сантехников, электриков и т. д.), лучшего контроля расходования собственных средств.

Однако в реальности воспользоваться преимуществами ОСМД смогут лишь жильцы самых престижных кварталов, получающие сверхдоходы от аренды нежилых площадей. Хотя бы по той простой причине, что спрос на аренду помещений под офисы и магазины в периферийных районах куда меньше. В малых городах за пределами мегаполисов — тем более.

Социальное расслоение увеличивается, и возникает следующий вопрос: какой интерес старым домам с большим числом малоимущих граждан отказываться от опеки государства?

Более того, ведь новый собственник, т. е. ОСМД, вместе с правами на управление домом принимает и груз ответственности за сохранность и содержание собственного жилого фонда. С того момента, как жильцы дома соберутся и создадут юрлицо, которое примет на себя эти обязательства, государство как бы уже и не отвечает за состояние дома. А значит, даже при большом желании никакое ОСМД не сможет самостоятельно решить возникшие хозяйственные проблемы.

Например, для проведения капремонта одного девятиэтажного дома (а домов, требующих реконструкции, по стране нынче более 70%) необходимо 2—3 млн. грн. Отсюда возникает другой вопрос: способны ли будут жильцы самостоятельно и одномоментно изыскивать такие громадные средства?

Сегодня в стандартном жэке, обслуживающем 200 домов, работает в среднем 20—25 человек административно-управленческого персонала. При создании в каждом доме отдельного ОСМД количество специалистов, которым граждане вынуждены будут платить зарплату, вырастет более чем в 10 раз — до 200—400 человек на то же количество домов.

Еще один вопрос: где взять столько квалифицированного персонала, в какие деньги он обойдется жильцам? Тем более если учесть, что 80% многоквартирных домов в Украине — это 2—3-этажные дома на 6—8 квартир.

В советские времена ЖКХ практически полностью дотировалось за счет государства, размер дотаций достигал 10% ВВП. Коммунальные платежи населения составляли в середине 80-х порядка 5% реальных затрат на производство этих услуг. Ведь собственником всего жилого фонда было государство, которое несло ответственность за его сохранность, обслуживание и содержание. Да и сегодня, несмотря на приватизацию большей части квартир, практически вся отрасль ЖКХ остается в управлении государства (а точнее — местных советов). Собирая и перераспределяя поступления за жилкомуслуги по стране, а также отчасти дотируя отрасль, государство кое-как изыскивает ресурсы на ремонты наиболее аварийного жилья и деградирующих коммуникаций.

Что же придется делать десяткам миллионов жильцов в 215 тыс. многоэтажных жилых домов по стране, если из них только 20% нынче в более-менее сносном состоянии (построены после 1985 г.)? Они пока еще не требуют капремонта, но ремонтировать еще вчера нужно было остальные 80%.

Вспомним оценки, озвученные разными экспертами последних правительств: для приведения жилого фонда в надлежащее состояние Украине необходимо 300—500 млрд. грн. То есть примерно два годовых бюджета страны.

Точка невозврата

На самом деле проблема еще глубже. В последние 20 лет, несмотря на кредитный бум и ипотеку, в стране не строится новое жилье в тех объемах, которых требуют реальные нужды населения. Подавляющее большинство граждан продолжает жить в домах времен советской постройки, медленно, но верно двигаясь к черте их критического износа (предела эксплуатации).

В далеких 80-х в УССР ежегодно строили почти 20 млн. кв. м жилья. В 2000-м — вчетверо меньше, около 5 млн. кв. м. В самом рекордном в постсоветской истории 2008-м, когда мировая и украинская экономики были переполнены дешевыми кредитами и инвестициями, — лишь около 10 млн. кв. м. Вдвое меньше, чем четверть века назад, в 1985-м.

Более удручающая динамика по общему количеству квартир и количеству семей, которые получают (сегодня выкупают через ипотеку) жилье. Если в 1990 г. в Украине было сдано в эксплуатацию и заселено свыше 279 тыс. новых квартир, то в рекордном 2008-м — всего 94 тыс. Ровно втрое меньше, чем при Союзе.

За счет стремительного сокращения населения в Украине общий жилой фонд на душу населения как бы вырастает. Правда, распределяется он уже неравномерно — среди коренных жителей городов появились крупные рантье, сдающие жилье внаем, и массы трудовых мигрантов, вынужденных его дорого арендовать.

Однако что это за жилой фонд? Еще 10—15 лет, и уже треть его будет просто опасна для жизни. Известно, что изношено 60—80% внешних и внутридомовых газовых и водопроводных сетей — по официальным данным Минрегионстроя, уже сейчас каждая третья семья проживает в квартирах, исчерпавших ресурс эксплуатации.

В наиболее критическом состоянии 25% жилого квартирного фонда страны — около 1,2 млн. квартир. Если в ближайшее время ситуация в сфере строительства нового жилья (или модернизации аварийного) не изменится, тысячи домов, где проживает около трети населения страны, столкнутся с массовыми авариями систем ЖКХ. В частности — с выходом из строя водопроводных, электро- и газовых сетей, а также разрушениями самих домов.

Со временем ситуация может приобрести масштаб системных техногенных катастроф. Старый жилой фонд просто деградирует до уровня латиноамериканских фавел — с отвратительным качеством базовых услуг, а то и с полным их отсутствием.

Собственно, история коммунального коллапса в Алчевске, а затем взрывы домов в Днепропетровске, Евпатории и самый последний случай (24 января) взрыва газа в жилом доме в Киеве — первые звенья цепи, ведущей в то недалекое будущее, когда ситуацию уже будет поздно исправить.

Кодекс в действии

Детальное ознакомление с недавно подготовленным ко второму чтению проектом Жилищного кодекса подтвердило наши опасения: решения вышеуказанных проблем жилищной инфраструктуры законопроект практически не предлагает. Напротив, авторы сохранили в нем массу достаточно спорных норм, которые не изменились с момента принятия его в первом чтении в 2009 г.

Например, документ предполагает довольно жесткие санкции за задержку оплаты за потребленные услуги ЖКХ. В частности, возвращается действие пени на уровне 0,1% ежесуточно общей суммы задолженности. Как известно, еще с ноября 1996 г. в стране действует мораторий на штрафные санкции за просрочку в такой оплате. Однако в проекте кодекса предлагается данный мораторий отменить и даже ввести новые способы давления на проблемных плательщиков.

Если норма пройдет, компания — поставщик услуг сможет отключать канализацию, решением суда принудительно описывать имущество, а через полгода задолженности арестовывать и продавать имущество. Кстати, в качестве такого имущества (если, конечно, сумма долга накоплена очень большая) может быть даже квартира должника.

Выселять граждан (правда, тоже при условии соответствующего решения суда) смогут и банки — из жилья, находящегося в залоге, т. е. купленном за счет ипотечного кредита. Согласно статье 129 проекта кодекса такие меры банк может предпринять, если заемщик по ипотечному займу накопил определенный долг. Правда, прямые сроки, как и размер долга, в документе не оговариваются — в реальности, надо понимать, они будут определяться договором между банком и заемщиком.

Без сомнений, данную норму пролоббировали представители банковского сообщества — с подобным предложением они выступают давно и публично. Государевым мужам с предложением банкиров, очевидно, пришлось согласиться, предлог для данной нормы весьма уважительный: один из ключевых рисков, заложенных в стоимость ипотечных займов внутри страны (т. е. влияющих и на их высокий уровень в сравнении с другими странами), — неурегулированность законодательства по части отъема жилья банком у ипотечного заемщика, например, если последний по каким-либо причинам кредит погашать отказывается. Впрочем, пойдут ли банкиры на дальнейшее снижение ставок по ипотеке в случае прохождения данной нормы — тоже вопрос.

Выселять из квартир и целых домов смогут и в случае признания дома аварийным, то есть подлежащим сносу или реконструкции. Это будет возможно и в случае необходимости переселения жильцов под предлогом “общественных нужд” (например, по решению властей строить на данной территории дорогу, мост, новый дом).

Куда отселять — пока не совсем понятно. По крайней мере норма об отселении только в пределах одного микрорайона в проекте кодекса отсутствует. Причем если владелец квартиры не готов переезжать добровольно, квартиру государство выкупит у него принудительно (механизм определения цены в кодексе пока тоже не выписан).

В таких случаях, сказано в кодексе, государство обязано поселить владельца квартиры в т. н. “маневренный фонд”. Что это за фонд и как долго государство имеет право тянуть с возвратом либо выдачей нового жилья отселенному владельцу квартиры — в проекте кодекса пока тоже ничего не сказано.

С чего начать реформу?

Если верить словам вице-премьер-министра, министра регионального развития, строительства и ЖКХ Виктора Тихонова, прозвучавшим 15 декабря, проект Жилищного кодекса в нынешнем виде вряд ли будет принят. Документ, по заявлению вице-премьера, подвергнут “рентгеноскопии, которая покажет его слабые места и определит степень его жизнеспособности”. В то же время норма, которая, по словам чиновника, непременно останется ко второму чтению, касается возврата пени за просрочку в оплате за жилкомуслуги.

“Сегодня в большей степени должниками являются те, чьи доходы в десятки и сотни раз больше пенсионных выплат. Однако пенсионеры платят исправно, а люди с достатком имеют тысячные долги. Уверен, взыскание пени будет только стимулировать их к своевременной оплате ЖКХ-услуг”, — пояснил свою позицию Тихонов.

К слову, норма о возможности выселения из жилья за долги в законопроекте, скорее всего, тоже останется: чиновники, приводя опыт других стран (Россия, страны Прибалтики), указывают, что де-факто она нигде не применяется и не будет применяться в Украине. Данная норма несет, дескать, больше профилактическую (устрашающую) функцию в отношении потенциальных недобросовестных потребителей.

Тут лишь добавим: реформа жилищного законодательства в нашей стране, конечно, перезрела давно. Действующий ЖК был принят еще во времена УССР, в 1983 г., то есть уже давно устарел. Большинство же стран-соседей (Россия, Польша, Прибалтика) сегодня подводят итоги собственных реформ ЖКХ. В той же России сейчас запущен третий этап реформы (первый состоялся в 1995 г., второй — в 2005-м, с принятием нового Жилищного кодекса РФ).

Добровольно-принудительный порядок перевода жилого фонда на ОСМД, по сути предлагаемый в нынешней редакции проекта, на самом деле не применялся ни в одной из стран, имевших схожие проблемы. Не говоря уже о том, что подобное новшество ущемляет базовые конституционные свободы граждан.

Более того, мировой опыт показывает: ОСМД в Украине действительно имеет право на жизнь, и даже в ряде случаев может реально работать — выгода для некоторых типов жилья налицо (например, все финансовые операции ОСМД освободят от налогов, в отличие от операций, осуществляемых жэками).

Но очевидно и то, что данная система может работать лишь как альтернатива. Делать из ОСМД очередную панацею по спасению ЖКХ, не предлагая других альтернатив, было бы не меньшей ошибкой, которая может привести отрасль ЖКХ к еще более серьезным трудностям.

Существует и определенный риск того, что под прикрытием реформ в стране может быть запущено (либо процесс запустится сам собой) довольно опасное неконтролируемое перераспределение коммунальной собственности — водоканалов, теплогенераций с последующим переходом их в частные руки под видом концессий, аренды и т. д.

Но что в действительности остро нуждается в реформировании — так это сам механизм формирования тарифов, это неэффективная система управления, огромные ресурсные затраты вследствие изношенности оборудования.

Шутка ли, по нынешним нормативам вполне приемлемым считается 30%-ный уровень потерь той же воды. А растущий износ тепло- и электросетей способствует потере на этапе доставки огромной массы ресурсов, предназначенных для наших квартир и домов. Эти потери тоже закладываются в тарифы, по которым платит потребитель.

Даже при установке во всех без исключения квартирах счетчиков на воду, газ, тепло монопольный поставщик (а других поставщиков таких услуг не существует в мире) может продолжать решать собственные проблемы сверхпотерь путем такого же повышения тарифов.

Следовательно, если граждане не могут доказать завышенность тарифов даже в нынешних условиях, когда они все еще регулируются центральной и региональными властями (все-таки зависимыми от граждан посредством выборов), трудно даже представить, как разрешать аналогичные конфликты интересов с теми же монополистами, но уже целиком находящимися в частном управлении.

Юрий ЛУКАШИН