Киевские рантье уходят в горы. Почему начался бум с недвижимостью в Карпатах

“Спросом пользуются участки от нескольких соток до гектара и больше. Покупают также готовые дома — и для себя, и под сдачу. Люди с деньгами, которые раньше инвестировали в киевскую недвижимость, теперь переместились в Карпаты. Цены на землю только за последние несколько месяцев выросли на треть, а по сравнению с прошлым годом в 2-2,5 раза. В некоторых раскрученных туристических зонах свободных участков уже попросту нет, и их перепродают с хорошей наценкой инвесторы, которые вложились в землю в прошлые годы. К примеру, в Верховине до войны участок можно было купить за 1-1,2 тысячи долларов за сотку. Сейчас выставляют по 2,5 тысячи, и стоит очередь желающих купить”, — рассказал нам местный риелтор Дмитрий.

В то же время, по его словам, в окрестных селах, особенно расположенных повыше в горах, можно найти землю по 100-300 долларов за сотку. На эти предложения активно “клюют” заезжие инвесторы.

“Потом, правда, приходится переплачивать строителям. Подвоз материалов, прокладка дороги, подключение к коммуникациям в горах как минимум вдвое дороже”, — отмечает он.

Тем не менее стройка в Карпатах идет полным ходом. Самые популярные сейчас — небольшие деревянные домики на 15-20 квадратных метров. Главная “изюминка” — огромные панорамные окна, из которых открываются виды на Карпаты. Такие домики можно сдавать по 2-3 тысячи гривен в сутки. Даже в апреле свободных дат у большинства арендодателей было немного (хотя в этом году погода в горах, мягко говоря, не для прогулок — холодно и часто идут дожди). А на май вообще ожидается полная загрузка. То есть, на первый взгляд, вложения можно сравнительно быстро отбить.

Некоторые предприимчивые застройщики на фоне прогнозируемого туристического бума предлагают “домики под инвестиции”, обещая доходность в 20% годовых. Впрочем, как считает эксперт по недвижимости Михаил Артюхов, эти цифры явно завышенные.

К примеру, до войны рантье получали на киевской недвижимости в лучшем случае 12% годовых.

Разбирались в ситуации с бумом по земле и недвижимости в Карпатах.

Вместо киевских квартир — земля в Карпатах

Еще с зимы риелторы фиксируют рост спроса на землю в Карпатах. Риелтор Дмитрий, который работает по Ивано-Франковской области, говорит, что даже по сравнению с довоенными временами спрос вырос как минимум в 1,5-2 раза.

Он отмечает две интересные тенденции.

Во-первых, увеличилось количество “новых” инвесторов. “За последние годы уже сложился свой “клуб инвесторов”, которые вкладывались в Карпаты. Они, как правило, покупали участки и дома в раскрученных туристических регионах. Некоторые — под базы отдыха, мини-отели, другие — под перепродажу. Сейчас же появилось много новичков. Раньше эти люди вкладывались совсем другую недвижимость, в частности, скупали квартиры и коммерческие помещения в Киеве и других крупных городах. Но из-за войны предпочтения изменились. Зарабатывать на недвижимости в том же Киеве сейчас сложно — арендные ставки упали, клиентов не так много, как раньше. Да и военные риски вносят свои коррективы — люди пытаются вынуть средства из уже приобретенной недвижимости, а не тратиться на новые объекты. Но деньги у многих по-прежнему есть, а у некоторых их стало еще больше, чем до войны. Поэтому ищут возможности выгодно их вложить. И все чаще рассматривают покупку участков и домов в Карпатах”, — говорит риелтор.

Причем растет количество покупателей со сравнительно небольшими деньгами — до 15-20 тысяч долларов. В том числе среди военных. “Некоторые ищут землю или небольшой дом для себя, другие хотят зарабатывать на туристах”, — говорит Дмитрий.

Во-вторых, потенциальные покупатели начали рассматривать предложения по земле и недвижимости в “нераскрученных” среди туристов карпатских селах.

“Те же Буковель или Татаров уже трещат по швам. Свободных участков там осталось очень мало, ценники зашкаливают. Между тем рядом есть села, где земля и недвижимость пока не такие дорогие. К примеру, в селе Криворивня Верховинского района сотка земли стоит 600 долларов, в не 2,5 тысячи, как в Верховине. В Верхнем Ясеневе можно найти землю по 500 долларов. Это если в основной части села, а в горах цены еще ниже — от 100-300 долларов за сотку. И, что интересно, среди отдыхающих такие “дикие уголки” становятся все более популярными. То есть потенциальные арендаторы есть”, — рассказывает Дмитрий.

“Карпатская тема сейчас активно раскручивается. На фоне ситуации в стране этот регион остается одним из немногих, где туризм может развиваться, несмотря на войну. Ведь в Карпаты могут свободно выехать мужчины призывного возраста, для которых заграничные поездки сейчас недоступны. Плюс — там сравнительно спокойно. Этот факт держат в уме и потенциальные инвесторы, у которых осталось не так много возможностей для вложения средств в остальных регионах Украины”, — добавил Артюхов.

“В горах можно найти землю и по 100 долларов за сотку, в окрестностях Буковеля счет идет на тысячи”

Предложений по земле и недвижимости в Карпатах, на первый взгляд, немало. Есть участки от 5 соток до нескольких гектаров, небольшие домики и огромные особняки. Но по многим объектам — свои нюансы.

По данным Karpaty Dream, к примеру, в селе Верхний Ясенев выставлен на продажу участок в 20 соток за 12 тысяч долларов (то есть по 600 долларов за сотку). Правда, до асфальтной дороги — 2 километра, а до ближайшего электрического столба — несколько сотен метров. Плюс — нужно бурить скважину на воду. Зато открываются захватывающие виды на горы.

В селе Красник сотка земли предлагается по 550 долларов, в верхней части Криворивни, в горах — по 200 долларов.

Для сравнения: в Татарове, который от Верхнего Ясенева всего в нескольких десятках километров, участок в 37,7 сотки выставлен за 86,7 тысячи долларов (по 2,3 тысячи за сотку). И тут тоже нет ни света, ни воды — все нужно подводить. Но отсюда ближе к Буковелю и заповедной зоне.

В Ворохте, которая также считается раскрученной среди туристов, участок в 86 соток предлагается по 1,9 тысячи долларов за сотку. В Яблунице 74 сотки выставлены за 185 тысяч долларов (2,15 тысячи за сотку). В этом же селе два участка по 25 соток продаются еще дороже — по 3,3 тысячи долларов за сотку.

Как говорят риелторы, сейчас распродается много больших участков — по 50-80 соток, а то и по 1-2 гектару. В свое время их раскупили инвесторы, планировавшие построить здесь отели и базы отдыха. Но из-за войны многие отказались от этих планов, некоторые уехали за границу, и теперь распродают “лишнюю” землю. При этом цены не только не снижают, но и, наоборот, повысили.

“В той же Верховине, хоть и дорого, спрос на землю просто зашкаливает, так как есть туристическая инфраструктура, более-менее хорошие дороги и коммуникации. Свободных участков тут не так много. Местные жители свои участки, кто хотел, уже давно продал. Теперь идут перепродажи между инвесторами”, — поясняет Дмитрий.

Но далеко не все покупатели готовы платить по 2 тысячи за сотку. Тем более когда в соседних селах ценник в разы дешевле. Поэтому массово скупают участки по 200-300 долларов за сотку. К примеру, небольшой стандартный участок в 6 соток можно купить всего за 1200-1800 долларов.

“В горах таких предложений много. Но там особенно много нюансов. К примеру, когда погода хорошая, дорога вполне сносная, а как только пойдут дожди, все размывает, и даже на полноприводном джипе не проехать. То же самое зимой — несколько метров снега наметает. До ближайшей электроопоры может оказаться 500-600 метров или даже больше. То есть придется или сидеть на генераторе, или платить за присоединение несколько тысяч долларов. По скважинам тоже могут быть сюрпризы. Да и в целом строительные работы, подвоз материалов минимум вдвое дороже, чем на более равнинной местности. В итоге, на первый взгляд, дешевый участок, если начать на нем строиться, становится просто золотым”, — говорит Дмитрий.

Впрочем, потенциальных покупателей, похоже, эти сложности не пугают. Дешевые участки пользуются повышенным спросом, и только за последние несколько месяцев подорожали на треть, а за год — вдвое. “Если год назад в той же Криворивне сотка стоила 100-200 долларов, то сейчас такие цены — только на землю в горах, а в самом селе уже до 400 долларов доходит”, — говорит. Дмитрий.

“Обещают доходность в 20% годовых”

В Карпатах сейчас — строительный бум. Активно достраиваются объекты, которые были заморожены в начале войны, также много новых строек.

Местный строитель Николай рассказал нам, что до войны работал на киевских объектах. “Работал и в столице, и в пригороде, в частности в Конча-Заспе. Платили минимум в полтора раза больше, чем у нас”, — рассказывает Николай. С началом войны он остался без работы, а этой весной поступило сразу несколько предложений от местных бригадиров. “Мастеров осталось не так много, кто мог — уехал за границу. Поэтому строители на вес золота, и расценки подняли — получаем на 10-15% больше, чем до войны”, — рассказал нам Николай.

По его словам, активно заказывают строительство домов те, кто недавно купил участки в Карпатах. Самые ходовые сейчас — небольшие деревянные домики в горах площадью до 20 квадратных метров. Главная изюминка — огромные видовые окна, из которых открываются виды на горы. Также популярны более дешевые варианты — домики из прессованной соломы и глины.

В Karpaty Dream называют средний ценник на такие дома — 350-400 долларов за квадрат без отделки и коммуникаций, а готовый дом — “заходи и живи” — 700-1000 долларов за квадрат. Это сравнительно дорого, ведь, к примеру, в пригороде Киева можно найти таунхаусы по 500 долларов за квадрат. Высокий ценник закройщики поясняют “горной” наценкой на доставку материалов и техники. Но за счет небольшой площади дома общая смета сравнительно невысокая. К примеру, если купить участок в 6 соток по 200 долларов за сотку и поставить на нем домик в 15 квадратов, получится порядка 16 тысячь долларов.

При этом сдавать такие домики можно по 2-3 тысячи гривен в сутки, то есть за месяц при условии полной загрузки реально получить до 90 тысяч гривен. Что позволяет быстро окупить вложения.

Отметим, что ценники на домики в горах сейчас действительно впечатляют. К примеру, к новому сезону появились десятки новых предложений домов с чанами и банями, а они стоят уже по 5-6 тысяч гривен в сутки. И найти свободные даты даже сейчас, несмотря на то что сезон фактически еще не стартовал, уже не так просто.

Некоторые предприимчивые застройщики на этом фоне ищут “ленивых инвесторов” — предлагают не заморачиваться покупкой земли и строительством, а вложиться в их проекты. И обещают доходность до 20% годовых.

На самом деле, как считает Михаил Артюхов, эти цифры явно завышенные. “Карпаты становятся модной темой, в том числе среди инвесторов-новичков со сравнительно небольшими деньгами. И этим пользуются инвесторы, пытаясь заработать на хайпе”, — говорит он. На самом деле, по словам Артюхова, средняя доходность на аренде вряд ли превысит 5-10%. “Даже в Киеве до войны хорошей считалась доходность на жилой недвижимости в 8%, и только немногие поднимали 12%”, — отметил он.

Кроме того, непонятно, долго ли продлится “карпатский туристический бум”, ведь реальные доходы украинцев, мягко говоря, не растут. Плюс остаются нерешенными старые проблемы Карпат — плохие дороги, недостаточно развитая туристическая инфраструктура и сервис.

К примеру, тем, кто построил модные домики высоко в горах, приходится решать вопрос доставки туристов к месту отдыха, ведь на своем авто люди туда не доедут. Подключают местных водителей, а у большинства — только видавшие виды “Нивы”. При этом за доставку туристов они просят не меньше 400-500 гривен в одну сторону.

Людмила КСЕНЗ