Ипотека

Со вступлением в силу профильного закона в Украине появилось массовое ипотечное кредитование. Это был прорыв — жилье в кредит стало доступным большой прослойке населения. Но у позитивной инновации была и обратная сторона: она внедрялась наспех, а потому и не выдержала испытание временем. Основы для будущего банковского кризиса заложили пять тенденций.

Поспешность

Банки стартовали резво. Каждая третья квартира или дом покупались в кредит. Несмотря на то что осенью 2004‑го банки приостановили кредитование из-за политических событий, за год они успели выдать 54 700 ипотечных кредитов. Это значит, что на заре ипотеки осуществлялось около 220 сделок в день. “В 2008 году банки выдавали порядка 500 кредитов в день. А весной‑летом 2011‑го — 60 кредитов в день”, — рассказывает Павел Матияш, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА). “Банки стремились раздать деньги клиентам на любых условиях”, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов.

Долларизация

Ипотека изначально была долларовой, хотя большинство населения получало зарплату в гривне. В 2004 году ставки по гривневым ипотечным кредитам начинались от 20% годовых. Кредиты в долларах были почти вдвое дешевле (12—14% годовых), и клиенты, естественно, предпочитали их. По данным УНИА, средний объем ипотечного кредита в Киеве тогда составлял всего $25 000, а в регионах — $14 000. В 2004-м более 70% ипотечных кредитов выдавались в долларах, в 2005 году доля валютных займов достигла 81%.

Халатность

Главный урок, который банкиры извлекли из кризиса, — нельзя оценивать платежеспособность заемщиков по косвенным признакам. Но украинский subprime начинался именно так. Банки принимали фальшивые справки о доходах, кредитные менеджеры даже сами за несколько сотен долларов брались организовать такой документ. Слишком большое внимание уделялось внешним атрибутам благосостояния, и заемщики легко вводили кредиторов в заблуждение.

Банковские менеджеры наловчились зарабатывать на выдаче кредитов за откаты. “Где‑то такие вопросы решал начальник отделения, где‑то — руководитель городского филиала”, — вспоминает Рубанов.

Банки охотно кредитовали и покупку имущественных прав в строящихся домах. Иногда эти дома на самом деле и не начинали строиться. Так, в 2004 году переживала расцвет скандально известная строительная компания “Элита‑Центр”, на поверку оказавшаяся большой аферой. В списке банков, которые выдавали населению кредиты на покупку квартир в домах этой компании, фигурировали такие солидные учреждения, как Аваль и Кредит Банк Украина (ныне Кредобанк).

Монокультура

Специализированные ипотечные банки и отделения стали модной идеей. В 2005 году Нацбанк разрешил фонду под управлением компании Horizon Capital создать первый ипотечный монолайнер. Международный ипотечный банк ориентировался на американскую модель ипотеки и декларировал наполеоновские планы, к 2012 году его кредитный портфель должен был достичь $1 млрд. Но в Украине, как и в остальном мире эта бизнес‑модель не сработала — в кризис 2008—2009 годов банк переключился с ипотечного кредитования на потребительское и сменил название на Platinum Bank.

Крупные универсальные банки открывали ипотечные центры — специализированные отделения, где клиент мог получить все сопроводительные услуги по покупке квартиры. Укрсоцбанк открыл четыре ипотечных центра, УкрСиббанк — три. При этом первый ипотечный центр УкрСиббанка за три месяца работы выдал кредитов на $3 млн. Сегодня эти центры стали обычными отделениями.

Завышенные ожидания

Банки не скупились на кредиты в расчете на появление механизма рефинансирования. В 2004 году было создано Государственное ипотечное учреждение. Задачей ГИУ было снижение стоимости кредитов за счет рефинансирования банков‑кредиторов. Раздавая ипотечные кредиты, банки рассчитывали на то, что смогут упаковывать их в облигации или рефинансировать. Надежды не оправдались. “ГИУ никогда не оказывало особого влияния на рынок, — говорит Рубанов. — Скорее, стало примером профанации идеи”.

Константин ДРУЖЕРУЧЕНКО