Хорошие торговые площади в дефиците

Собственники ТРЦ уже не идут на антикризисные уступки ритейлерам. А в качественных и популярных объектах просто нет мест. Эксперты прогнозируют как минимум стабилизацию ставок, а как максимум — рост на 15-20%.

Тренды прошлого года в торговой недвижимости продолжили развиваться и в первом полугодии 2010 г. Свободных помещений в ТЦ/ТРЦ становится все меньше. “На 2010 г. было заявлено к открытию около 150 тыс. кв. м. На данный момент состоялось только открытие второй фазы ТРЦ Sky Mall (45 тыс. кв. м GLA), официальный ввод в эксплуатацию которой намечен на август. Вероятнее всего, будет отложено до 2011 г. открытие ТРЦ “Континенталь” на пл. Спортивной (32 тыс. кв. м GLA)”,— отмечает Марина Крестинина, руководитель отдела стратегического консалтинга СB Richard Ellis. В Colliers International (Украина) к ТРЦ Sky Mall добавляют и ТЦ на ул. Бальзака (GLA ~3,7 тыс. кв. м).

По словам Марины Крестининой, из возникших тенденций следует отметить снижение величины скидок, которые девелоперы готовы предоставлять при заключении договоров аренды в строящихся торговых центрах в Киеве. “Ставки остаются на уровне $80-120/кв. м/мес. в успешных торговых центрах и $50-80 — в менее популярных ТЦ. Вакантность в успешных торговых центрах остается на уровне конца 2009 г. — 2-3%, и достигает 8-15% в менее популярных”,— анализирует эксперт.

В Colliers International (Украина) также отмечают, что владельцы ТРЦ все реже соглашаются идти на такие уступки для арендаторов, как частичная компенсация расходов на ремонт, предоставление скидок на арендную плату и фиксация арендной платы в национальной валюте. “Средний для рынка уровень вакантности в профессиональных торговых центрах снизился до 1-2% по состоянию на июль 2010 г.; при этом в успешных ТРЦ свободные помещения отсутствуют. Так, в связи с заметным дефицитом торговых помещений в 2010 г., средние арендные ставки в столичных ТРЦ увеличились с начала года на 5-10%”,— рассказывает Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина). Однако, по ее словам, необходимость аккумулировать собственные средства для дальнейшего развития позволяет ритейлерам спокойно отнестись к временно возникшему дефициту профессиональных торговых помещений; так, в 2011 г. большая часть отложенного спроса может быть реализована благодаря увеличению общего предложения торговых помещений более чем на 20%.

В Knight Frank LLC Ukraine наблюдают снижение уровня вакантности до 1-3% в конце первого полугодия 2010 г. с 3-5% в конце 2009 г. “Наибольшее изменение арендных ставок в первом полугодии с.г. коснулось качественных объектов, где рост базовых ставок для операторов торговой галереи составил 10-20% по отношению к концу 2009 г. Диапазон арендных ставок в первом полугодии 2010 г. для операторов торговой галереи составил $480-2400/кв. м/год (triple net), для “якорных” арендаторов — $84-480/кв. м/год (triple net)”,— говорит Ярослава Чапко, генеральный директор Knight Frank LLC Ukraine. Она добавляет, что интерес инвесторов к приобретению функционирующих торговых объектов сохраняется высоким. “Однако реальные сделки ожидаются не ранее 2011-2012 гг., поскольку текущие ожидания собственников торговых объектов по ставке капитализации варьируются в пределах 10-11%, в то время как инвесторы рассматривают приобретение объектов с доходностью не ниже 15-16%”,— считает госпожа Чапко.

Однако вряд ли до конца года появится больше качественных торговых помещений. Арендаторы продолжат чувствовать дефицит площадей. “Ввод в эксплуатацию большинства заявленных на 2010 г. торговых центров перенесен девелоперами на 2011 г. Основными причинами переноса сроков являются перебои с финансированием и ожидание улучшения коммерческих условий аренды благодаря возрастающему спросу со стороны арендаторов”,— говорит Наталья Кравец и прогнозирует вероятный рост арендных ставок на 5-15% (по отношению к концу 2009 г.) и сохранение уровня вакантности в пределах 1% в течение 2010 г.

“Во втором полугодии 2010 г. продолжится тенденция роста арендных ставок, которые могут увеличиться на 10-20% в зависимости от объекта, что связано с дефицитом качественных торговых площадей, а также возросшим спросом на них со стороны операторов, расширяющих свои сети. Вакантность в ТЦ г. Киева не претерпит существенных изменений и останется на уровне 1-3%. Вакантность до 15-20% возможна в новых торговых объектах, которые выйдут на рынок до конца 2010 г.”,— считает Ярослава Чапко.

Марина Крестинина более консервативна в прогнозах и ожидает повышения ставок только через год: “Предпосылок для резкого роста арендных ставок до конца года на данный момент нет, поскольку, даже несмотря на позитивную динамику потребления и увеличение активности некоторых операторов, дисбаланс спроса и предложения сохраняется. В то же время в отсутствие макроэкономических потрясений позитивная динамика развития потребительского рынка при сохраняющемся дефиците качественных площадей создаст предпосылки для уменьшения среднего уровня вакантности по рынку и, соответственно, роста арендных ставок ближе к концу 2011 г.”

Нина МИЩЕНКО