Экспансия поневоле

Все-таки иногда надо спокойно посидеть в “кэше”. В 2006—2007 годах у нас шел нормальный денежный поток, хотелось какого-то развития, но площадки в Москве продавались по безумным ценам. В результате мы решили осваивать регионы.

Выбирая направление для экспансии, разделили регионы на три части: депрессивные, где все производство развалилось, а большинство людей живут за гранью бедности, например, Иваново; богатые, но далекие от Москвы, такие как Ханты-Мансийск, но летать по десять часов, чтобы контролировать стройку, тоже не хотелось; последняя категория — промышленные регионы, расположенные вокруг столицы. Остановились на Калуге, где обосновались крупные автопроизводители: Volkswagen, Peugeot Citroеn, Mitsubishi и Volvo.

Заходить в новый регион застройщик может двумя способами: или через администрацию, или найдя крупного партнера с налаженными связями. В начале 2008 года мы договорились с местной строительной компанией “Монолит”, которую возглавлял Гаджимурат Гаджиев. “Монолит” построил городу несколько социальных объектов, но калужская администрация рассчиталась со строителями площадками под застройку. В результате у Гаджиева в наличии оказалось 26 площадок под застройку и много долгов.

Сначала решили вместе застроить один микрорайон, “Солнечный бульвар”, на месте приборостроительного завода “Тайфун”. Мы вложили деньги, а калужский застройщик, естественно, землю. Начали строить, открыли продажи, но все вырученные средства мы отдавали “Монолиту”, чтобы тот расплатился с долгами, в результате, превратились в самого крупного кредитора этой компании.

А потом грянул кризис, продажи встали. Мы решили провести дружественное поглощение: получили контрольный пакет калужского застройщика, но у руля оставили Гаджиева. Конечно, можно было просто забрать все площадки, но тогда пришлось бы самостоятельно вникать в местный колорит, налаживать связи с администрацией и многое другое. В результате, мы владеем землей, на которой можно построить примерно 600 000 — 650 000 кв.м жилья.

Но что с этим хозяйством теперь делать? У Калуги очень маленькая емкость рынка жилья. С учетом того, что мы даем очень много рекламы — и “Лидер”, и “Монолит” на слуху у всех горожан, — продавать удается около 25—30 квартир в месяц при средней стоимости квадратного метра 30 000 — 35 000 рублей. Всего в этом году планируем сдать 25 000 — 30 000 кв.м, а это 30—40% годового объема жилья, выводимого на рынок города. Вот и получается, что хотели как лучше, а ввязались в муторный и долгий процесс: думаю, что застраивать с такими темпами Калугу нам придется, как минимум, лет десять. А сегодня и в Москве, и в Подмосковье площадки под застройку сильно подешевели, и приобрести их можно по вполне адекватным ценам.

Владимир ВОРОНИН