Девелопмент

Масштабная реконструкция Майдана Незалежности, завершенная в Киеве в 2002 году, совпала с появлением в обиходе слова “девелопер”. Представители этой модной профессии строили современные офисные здания и торговые центры, будучи в своем деле новичками. Первые украинские девелоперы пришли из других сфер бизнеса и действовали методом проб и ошибок, от которых их не могли застраховать никакие западные консультанты.

Вначале был котлован. Его вырыли посреди Майдана Незалежности, чтобы люди не устраивали там митинги. В 2000 году киевская горадминистрация объявила тендер на застройку этой ямы.

Моими партнерами по проекту “Глобуса” были Александр Меламуд и Александр Лойфенфельд. В недвижимость мы пришли из нефтяного бизнеса, и для нас все было ново, все впервые. Кроме нас в тендере участвовали еще две компании, одна из них — “XXI Век”. В конкурсном предложении, которое сформулировала мэрия, был только один параметр: минимальная цена за квадратный метр, которую город хочет получить от инвестора, — чуть более $1000. Мы заявили на пару сотен гривен больше — и выиграли.

Самое интересное началось после победы. Нас поставили перед фактом, что разрабатывать внешний вид площади будет горадминистрация, а мы на это особо влиять не сможем.

Общая смета в тендерном предложении не оговаривалась. Нам сказали: “сколько построите — за столько и заплатите”. Мы вложили $50 млн и построили 37 000 кв. м. Первую из трех очередей — подземный комплекс закончили очень быстро, за 13 месяцев. Остальные две доделывали уже не в таком темпе.

Проект подземной части “Глобуса” мы разрабатывали сами. За концепцию отвечал Меламуд. Чтобы сделать нормальный торговый центр, он советовался с западными консультантами. Мы не знали, как правильно строить. Например, понятия не имели, что торговый центр не может быть круглым. И сделали такими первую и вторую очереди. Не знали, что не должно быть тупиков. Поэтому эскалатор из первой линии во вторую нам построили неправильно — появились тупики, куда не зайдет ни покупатель, ни арендатор. Консультанты нам подсказали, что выгоднее снести действующий эскалатор и построить другой. Так мы и сделали.

Первые арендные ставки не превышали $50—60 за кв. м в месяц. Никто же тогда не знал, каким получится “Глобус”. Мы искали людей, которые готовы рискнуть или арендуют подобные комплексы в Москве. Старались иметь дело не с мелкими торговцами, а с сетевыми брендами. Нас часто просили дать место в торговом комплексе арендаторам, приближенным к власти. Их всегда навязывают, это обычная практика. Главное — никто не звонил с просьбой снизить арендную ставку.

На момент открытия “Глобус” был заполнен арендаторами на 70%, а через несколько месяцев — на все 100%. Набрать их во вторую и третью линии было сложнее, но и здесь мы за полгода заполнили все помещения.

Система принятия решений в городе была сложной. Отменить или изменить принятое решение мэрии было практически невозможно. Мы были против стеклянных надстроек на площади, прозванных “теплицами”. Хотели сделать фасад в одной стилистике со зданием консерватории. Нам не дали этого сделать.

Доходило до смешного. На крыше “Глобуса” мы хотели разбить сад. Кому он помешал — не знаю, но согласовать это мы не смогли. Вряд ли кто‑то конкретный был против этого сада. Просто не нашлось людей, готовых поставить подпись под соответствующим разрешением.

Многие ругают тогдашнего главного архитектора Киева Сергея Бабушкина и соавтора проекта архитектора Александра Комаровского. Но они приложили максимум усилий, чтобы сделать проект хотя бы нормально работающим. Все решал даже не мэр Александр Омельченко. У каждого памятника оказался свой лоббист со своими связями.

Сегодня я, наверное, был бы более жестким в переговорах с властями. Более решительно настаивал на своем и не дал бы сделать вторую и третью линии такими, какими они получились в итоге.

Нина МИЩЕНКО