Американські гірки на ринку оренди житла:спочатку мінус 30%, потім плюс 20% до ціни

Із весни й дотепер ціни на винайм квартир переважно котяться долу. Так, у столиці західної частини країни Львові (який 2022 року дивував переселенців недешевою орендою) в березні поточного року кількість пропозицій сягнула критичної межі, після чого стався справжній обвал.

Середня вартість житла (за винятком найдешевших економ-варіантів, яких і досі бракує) з березня до червня впала на 25—30%. Водночас більшість квартир банально простоює, не приносячи жодної вигоди своїм власникам.

Потенційні орендарі або відсутні, або викликають недовіру власників житла. Так, серед шукачів дуже популярного впродовж багатьох років у місті житла бізнес-класу та “люкс”, вартість якого раніше починалася від 600 дол., часто трапляються власники “дуже вихованої кішечки”, “двох грайливих песиків”...

Бажані ж орендарі не соромляться телефонувати з пропозиціями зняти за 500—550 дол. житло, яке ще на початку року коштувало близько 800 євро.

Хоча Львів, як і весь попередній рік, залишається флагманом ринку нерухомості країни, проте й у ньому реальність наразі сумна для власників житла.

Так, у районі Галицького ринку та площі Соборної, на бічній вулиці Пекарській, біля зони ЮНЕСКО (а це — самісіньке серце старовинного міста) є малоповерхова новобудова, зведена з вартісних матеріалів із сучасними стильними МЗК (місцями загального користування) та підземним паркінгом.

Двокімнатна (70 “квадратів”) квартира в ній із повним “фаршем” іще в березні коштувала й швидко знаходила свого клієнта за 850 дол./місяць. Нині ж цей привабливий варіант новобудови з вікнами на стадіон та зелені насадження “завис” на ринку за 600 дол.ани про укладені договори

Веселішою є ситуація в сегменті економ-житла. Але й там власники активно торгуються, часто зменшуючи свої апетити через небажання потрапити до “армії” лузерів, у яких місяцями без руху простоює вартісний актив.

А загалом львівські ціни й нині випереджають за розміром вартість столичних аналогів. Хоча, звісно, за 5—6 тис. чи навіть за 4 тис. грн на місяць квартиру також можна зняти. Адже старих почасти аварійних будинків із квартирами в стані “до Першої світової”, здебільшого в центрі міста, у Львові чимало.

Звичайні ж (йдеться про скромне житло) одно- або двокімнатні квартири в середньому коштують від 8 до 16 тис. грн.

На все, що дорожче, ціни фіксуються майже виключно в доларах.

Домовленість лише на півроку

Ближче до літа відчула знижувальний рух щодо вартості орендного житла й столиця України. На відповідних сторінках соцмереж зі здавання нерухомості в оренду “без посередників” боротьба за клієнта значно посилилася. Тому претенденти на житло пропонують за двокімнатну квартиру на Троєщині з пристойним ремонтом замість зазначених в оголошенні 10—11 тис. грн лише 7—8 тис. А чистенька, хоч і скромна однокімнатна в цьому ж районі столиці досить довго не може знайти свого клієнта навіть за 5 тис. грн.

Квартиру з такою ж вартістю, причому з гарною “косметикою”, вам також запропонують на Березняках. Нагадаємо, взимку за 5 тис. грн (або трохи дешевше) в межах столиці пропонували лише кімнати. А нині ринок оренди переповнений пропозиціями.

Дестабілізація безпекового чинника навесні змусила багатьох власників наввипередки знижувати ціни на об’єкти, що “зависли” на ринку, й це підштовхнуло “сповзання” останнього.

Після зацікавленого дзвінка за левовою часткою оголошень вам майже напевне скинуть іще трохи ціну від оголошеної стартової вартості. Звісно, йдеться лише про тих власників або ріелторів, які не згодні на багатомісячний простій.

Водночас, аби не втратити додаткового прибутку, коли ціни відновляться, більшість угод укладають лише на шість місяців. Окрім того, власники вартісних квартир у гарних локаціях підстраховуються фіксацією вартості оренди у валюті.

В тому, що попит на житло зростатиме, сумнівів немає. Приміром, далеко не всі наші співвітчизники, які подалися в чужі краї, змогли адаптуватися до життя з вищою вартістю й тамтешніми особливостями праці. Чимало цих людей, повертаючись до України, чинитимуть підвищувальний тиск на сегмент найдешевшого житла в піднайм, здебільшого у великих містах.

Їдуть назад і забезпеченіші громадяни. Зокрема є чимало охочих розпочати шкільний рік своїх дітей саме в українських школах. Так, порівняно з минулим роком у 1,5 раза (приблизно з 200 тис. до майже 300 тис.) зросла кількість випускників, які зареєструвалися на ЗНО з прицілом саме на вітчизняні заклади освіти.

Звісно, більше студентів потребуватимуть більшої кількості орендованого житла.

В чому ж полягатимуть головні особливості чергового пожвавлення ринку оренди житла? Ось що відповіла на це запитання більшість ріелторів.

По-перше, страховкою від знецінення активу буде фіксація вартості оренди у валюті (вартісні квартири) та відносно короткострокові шестимісячні угоди оренди, якщо йдеться про дешевший сегмент ринку.

По-друге, гривневі ціни на оренду житла зростатимуть у міру інфляції в країні та майбутніх девальваційних процесів. На ціни також впливатиме бідність левової частки населення.

По-третє, вагомим чинником подій на ринку стануть численні хвилі повернень наших співвітчизників.

По-четверте, ціни на оренду якісного житла в гарних локаціях недепресивних регіонів країни ніколи не будуть надто низькими, адже житло — це основна потреба людини. Знімати й купувати житло завжди буде дорого.

Плюс 50—100 доларів за квартиру

Саме стільки (залежно від квартири) відіграє ринок від весняного обвалу цін наприкінці серпня й у вересні. Внаслідок цього:

1. Ні в Києві, ні у Львові (міста, що нині визначають тренди на ринку нерухомості) вже не буде однокімнатних квартир за 4—5 тис. грн.

2. Вартість однокімнатних помешкань для незаможних співвітчизників подорожчає у середньому на 1,5—2 тис. грн. Вартість скромного двокімнатного житла в Києві зросте від нинішніх 7—8 тис. до 9—11 тис. грн.

3. Квартири в новобудовах та гарно відремонтованому вторинному фонді, де здійснено реновацію принаймні місць загального користування, наближені до станцій метро, й за 11 тис. грн знайти буде малореально.

4. Більш вартісний сегмент квартир, ціни на які зафіксовані у валюті, потенційний клієнт для яких — IT-сектор, іноземці, топменеджмент компаній тощо, і в Києві, й у Львові зросте в ціні оренди на 100—150 дол. США.

Крім цін, потенційні орендарі цікавитимуться:

• газовим опаленням (ціну на газ зафіксовано до кінця наступного опалювального сезону) та приготуванням їжі не на електриці;

• поверховістю будинку та його розташуванням максимально далеко від об’єктів підвищеної небезпеки;

• наявністю надійного підземного паркінгу або сховища безпосередньо в будинку. (Тепер це вже не дрібниці.)

• ближче до осені почнуть приділяти особливу увагу близькості кордонів із НАТО та ЄС до обраного місця проживання.

Вадим БАШТА, адвокат Львівської колегії адвокатів. Журналіст київських ЗМІ

Сергій СЛЕДЗЬ, редактор відділу мікроекономіки та бізнесу ZN.UA