Закон об изменении правил использования земельных массивов повлечет за собой увеличение количества исков

Закон, направленный на решение вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах и стимулирование орошения №6049-д, ожидающий подписания президентом, повлечет за собой увеличение количества исков в части регулирования арендных отношений, пишет Интерфакс-Украина. 

“Как заработает этот закон и повлияет ли на расстановку сил в агросекторе, будет видно позже, сейчас можно констатировать, что происходит структурирование и установление четких правил в этой сфере, вместе с тем, в части регулирования арендных отношений можно ожидать увеличения количества исков как со стороны “существенных”, так и со стороны “небольших” землепользователей о защите своих прав и законных интересов”, — сказал в комментарии агентству “Интерфакс-Украина” юрист практики недвижимости юридической фирмы “ЕПАП Украина” Андрей Кохан. По его словам, закон, который в случае его подписания, вступит в силу с 1 января 2019 года, закрепляет реальный механизм решения проблемы “шахматки” в агросекторе. 

Но консолидировать свои земельные участки, в первую очередь, смогут лица, которым принадлежит право пользования существенной частью (не менее 75%) конкретного массива земель сельхозназначения через получение преимущественного права на заключение новых договоров аренды в пределах массива и возможности осуществлять “принудительный” обмен земельными участками и правами аренды с соседними землепользователями в судебном порядке.  

Вместе с тем, на помощь остальным арендаторов (независимо от их “существенности” в рамках массива) в вопросе консолидации земельных участков приходят положения закона, которые позволяют взаимно заключать договоры субаренды соответствующих участков в массиве земель с/х назначения без согласия арендодателей. “В то же время еще неизвестно, будет ли на практике арендаторам по договорам, заключенным до 1 января 2019 года, так просто реализовать опцию “субаренда без согласия арендодателя”, если арендодатели будут в этом не заинтересованы. Не исключаю положительную практику судов по делам по обжалованию заинтересованными арендодателями таких несогласованных действий арендаторов”, — отметил юрист. Учитывая, что на момент заключения договоров предостережения относительно субаренды отвечали требованиям законодательства, о недействительности (ничтожности) даже отдельной части сделки не должна идти речь. “Условия договоров имеют все основания оставаться в силе до внесения в них изменений. 

Если ситуация будет развиваться таким образом, это, вероятно, будет делаться арендаторами в судебном порядке путем признания заключенными дополнительных соглашений к договорам, которыми собственно будут исключаться положения о запрете (необходимость получения разрешений) на передачу арендованных участков в субаренду”, — отметил А.Кохан. Он считает важным достижением закона — решение проблемы коллективной собственности на землю приостановленных коллективных с/х предприятий. Со дня вступления в силу закона такие земельные участки становятся коммунальной собственностью территориальных горомад. Кроме того, законом устанавливается срок в шесть лет (до 1 января 2025 года) для окончания оформления прав собственности на земельные участки собственниками невостребованных земельных долей (паев).  

Как сообщалось, Верховная Рада 10 июля 2018 года приняла во втором чтении и в целом закон №6049-д, направленный на решение вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах и стимулирования орошения. За принятие документа проголосовало 236 народных депутатов при необходимом минимуме в 226 голосов.