После войны многие объекты коммерческой недвижимости будут вынуждены провести экстремальную реконструкцию

Вторжение агрессора в Украину заморозило рынок недвижимости в большинстве украинских городов, чтобы преодолеть негативные последствия многие объекты будут вынуждены провести экстремальную реконструкцию, сообщил руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник “Интерфакс-Украина”.

“Целый ряд ранее коммерчески успешных объектов потеряли свои позиции в 2022 году, часть новых просто не успели набрать популярности. Они будут вынуждены провести экстремальную реконструкцию: комплексный редевелопмент, перепрофилирование или полное изменение формата”, — сообщил Олейник.

Эксперт напомнил, что с 2014-го по 2021 год в Украине наблюдался активный девелопмент и эволюционное развитие торговой недвижимости. Это выражалось в увеличении масштабов объектов, приобретении ими новых функций, расширении ассортимента привлекаемых операторов (документ-сервис, медицина, спортивные клубы, коворкинги).

По его словам, рост концентрации и уровня насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей в большинстве регионов страны сравнился или даже превзошел показатели многих городов Европы. Однако уже во время эпидемии коронавируса в 2020-2021 годах практически все ТРЦ отметили падение посещаемости, а рост расходов на здравоохранение привел к сокращению расходов на другие группы товаров, росту лояльности к совершению покупок онлайн, стремительному развитию маркетплейсов. В результате потребительское поведение изменилось, и снизилась востребованность операторов развлечений (кафе и ресторанов, фитнес-центров, кинотеатров, боулингов, ДРЦ). Все это привело к падению показателей и уменьшению товарооборота у операторов и доходов владельцев объектов (снижение арендного дохода, увеличение периода окупаемости).

“На фоне вышеперечисленных негативных факторов произошло перераспределение потребительских потоков между объектами и рост вакантности в некоторых наименее успешных ТРЦ. В то же время существующий профицит торговых площадей привел к необходимости вынужденной модернизации, реконцепции или реконструкции недвижимости”, — рассказывает Олейник.

Он привел примеры объектов, которые к началу 2022 года закончили или находились в процессе комплексных реноваций: Gorodok Gallery, Dream Town, “Метрополис”, “Метроград”, Sirius, “Пирамида” (все Киев), Planeta Mall, “Караван” (Харьков), s)Mall, “Мегамолл” (Винница), “Global UA” (Житомир), “Остров”, “Мега Дом” (Одесса), Appolo, “Дафи”, NeoPlaza (Днепр) и другие.

“Однако, не успев преодолеть все негативные последствия предыдущих лет, рынок торговой недвижимости столкнулся с новым вызовом — началом военных действий и вторжением оккупационных войск в Украину. Практически с первых дней войны на рынке наблюдался полный выход из Украины всех сетей, связанных с Россией, что привело к освобождению значительного объема площадей и одномоментному росту среднерыночного показателя вакантности”, — сообщил Олейник.

По его словам, из-за ограниченного ассортимента якорей и отсутствия резервов для развития у операторов адреналиновых/семейных/интерактивных развлечений, кинотеатров, детских развлекательных центров, крупноформатных фитнес-центров практически все управляющие компании ТРЦ испытывают сложности с оперативным поиском альтернативных операторов сравнимого масштаба.

Также наблюдается изменение портрета потребителя в регионах (обеспеченные жители уехали, приехали переселенцы), что приводит к несоответствию структуры представленных брендов сложившимся доходам населения.

Вместе с тем, несмотря на временное (до окончания военных действий) прекращение деятельности ряда международных операторов (бренды группы Inditex, H&M, IKEA) большинство сетей не только не покинули Украину, но и продолжают активную работу: McDonald's , группа LPP (CROPP, House, Reserved, Mohito), LC Waikiki, DeFacto, Desathlon, New Yorker, Adidas, Reebok, JYSK, Leroy Merlen, Auchan.

“В результате мировой солидарности и лояльности к нашей стране в Украину после окончания военных действий могут прийти многие популярные бренды, ранее игнорировавшие развитие в стране. К примеру, Uniqlo, Starbucks, Peek & Cloppenburg, Abercrombie & Fitch, C&A”, — считает Олейник.

При этом эксперт убежден, что после окончания военных действий практически вся торговая недвижимость Украины потребует существенной трансформации.

“Великоформатные объекты (региональные ТРЦ), в структуре которых была запроектирована значительная доля российских брендов или широкий ассортимент операторов развлечений, будут и дальше испытывать сложности в заполнении. Торговые центры меньшего формата (окружные ТРЦ) или объекты, расположенные по шаговой доступности мест концентрации жилья (районные ТРЦ), окажутся более гибкими и смогут восстанавливаться быстрее. Но коммерчески успешнее будет возведение на их площадях объектов с новым целевым назначением”, — считает Олейник.

Например, по его мнению, в случае расположения в приближенных к центру города районах или возле станций метрополитена объект недвижимости может быть переформован под жилую функцию. При локации на границе города или на пересечении транспортных артерий на месте торгового объекта можно создать современный специализированный логистический комплекс. Также экономически целесообразным решением может стать превращение потерявшей свои позиции ТРЦ в наукоемкое производственное предприятие — инновационный технологический парк. Или в коммерчески-исследовательский или образовательный центр: бизнес-инкубатор, грантовый научно-исследовательский институт, филиал международных университетов.

Еще одним выходом может стать создание на базе ТРЦ специализированных торговых узлов в виде центров электроники, строительных товаров, детской одежды и игрушек или развлечений для взрослых: пивная миля, дискотеки, пабы, рестораны.