МВФ дал рекомендации Госстату в его переходе на гедонистический метод оценки недвижимости

Техническая миссия Международного валютного фонда (МВФ) составила рекомендации для Государственной службы статистики Украины (Госстат) в связи с его планами внедрить новый гедонистический метод (hedonic method) для формирования индексов цен на рынке жилой недвижимости — с учетом важных характеристик оценки жилья, например, таких как его расположение.

“Данные по вторичному рынку ведомство (Госстат) получает напрямую от платформы OLX, с которой был заключен меморандум о взаимопонимании в 2023 году. Миссия предложила обеспечить получение Госстатом неотфильтрованных данных платформы, включающих сведения о недвижимости менее 30 кв. м и более чем с тремя комнатами”, — говорится, в частности, в отчете, который были опубликован 2 августа на сайте МВФ по итогам работы миссии 8-12 апреля этого года.

Согласно документу, для повышения качества индекса цен на недвижимость в Украине Госстат решил использовать новые источники данных и обновленный подход с использованием гедонистической регрессии. Это позволит повысить точность и полноту индекса за счет более подробных географических данных, учета качественных характеристик жилья, влияющих на цену, и приблизит методологию украинского индекса к европейским стандартам.

Гедонистический подход предусматривает сохранение ключевых ценоформирующих характеристик жилья при формировании индекса цен: ценового предложения, местоположения, атрибутов жилья (год постройки, материалы, этажность, площадь и т.д.). Не все характеристики учитываются при составлении индекса из-за поступления неполной информации, однако данных о некоторых из них достаточно для применения нового метода, считают в МФВ.

Предлагается расширить охват данных и включить в индекс как квартиры, так и дома. Также следует собирать более детальную информацию о местоположении жилья: помимо города и области можно учитывать также административные районы и почтовые индексы, так как эти показатели существенно влияют на ценообразование, указано в отчете.

Отмечается, что в настоящее время данные по первичному рынку собираются Госстатом вручную, путем сбора онлайн-данных на сайтах застройщиков. Специалисты миссии рекомендуют расширить сбор данных в регионах с низкой репрезентативностью.

Документ рекомендует исключить из индекса дубликаты данных для существующих объектов недвижимости, однако оставить их для нового жилья. Такое решение поясняется тем, что застройщики могут предлагать похожие квартиры по одинаковой цене. За 2023 год было обнаружено 75 дубликатов объявлений на вторичном рынке жилья и 17 на первичном.

Также предлагается рассмотреть возможность проведения стратификации (группировки — ИФ-У) данных. В ходе миссии были сформированы экспериментальные страты на основе шести регионов и двух типов недвижимости (первичный и вторичный рынок), а также составлены экспериментальные гедонистические индексы с поправкой на качество для региональных слоев. Госстат должен учесть эти данные при формировании индекса цен на жилье по итогам первого квартала 2024 года, говорится в отчете.

“Госстату Украины следует провести как внутренние, так и внешние консультации для принятия решения о подходящей стратификации данных. После внедрения не рекомендуется менять стратификацию. Для обеспечения возможности компиляции стабильных индексов каждая страта должна содержать достаточное количество наблюдений каждый квартал. Кроме того, для каждой страты можно разработать индивидуальные модели, которые позволят проводить более тонкую корректировку качества”, — говорится в рекомендациях.

В отчете отмечается, что Госстату рекомендуется пересмотреть и прошлые индексы цен на недвижимость в соответствии с новым подходом для формирования более точных ретроспективных данных для дальнейшего анализа. В настоящее время политика ведомства не предусматривает пересмотра опубликованных индексов. Кроме того, предлагается изменить структуру публикаций статданных, в частности публиковать квартальные, годовые и полугодовые темпы роста цен, а также длительную динамику для общего индекса и подиндексов к определенному году.

Возможность пересмотра прошлых индексов и структуры публикаций Украина рассмотрит после завершения войны, отмечается в отчете.

Согласно документу, в миссии участвовали представители Госстата, которые прошли практическое обучение по применению нового подхода.

“Миссия продолжит оказывать поддержку органам власти по мере необходимости, пока реализуется согласованный план работы (…) Если власти реализуют рекомендации, изложенные в отчете, то методологические и технические спецификации индекса цен на жилье будут в значительной степени соответствовать европейскому законодательству. Техническая поддержка будет содействовать дальнейшей гармонизации индексов цен”, — подчеркивается в документе.