Арендная активность на рынке офисной недвижимости Киева снизилась впятеро

Арендная активность на рынке офисной недвижимости Киева составила 40 тыс. кв. м по итогам 2022 года, что составляет всего 22% объема 2021 года (около 185 тыс. кв. м), сообщили в пресс-службе CBRE Ukraine.

“Учитывая неопределенность относительно продолжительности и интенсивности войны, ситуация на рынке остается достаточно однородной, где большинство игроков выработали единую стратегию — продолжать работать в сложных условиях, придерживаясь выжидательного подхода к долгосрочным решениям. Мы ожидаем, что арендаторы будут оставаться осторожными, пока не будет большей предсказуемости с точки зрения безопасности и макроэкономической среды”, — прокомментировал управляющий партнер CBRE Ukraine Сергей Сергиенко.

Он добавил, что в течение третьего квартала на рынке офисной недвижимости наблюдались определенные положительные признаки обновления деловой активности. В частности, самым заметным соглашением года стал переезд международной межправительственной организации (около 3 тыс. кв. м) в БЦ Eurasia в третьем квартале 2022 года. Однако после начавшихся постоянных атак на энергосистему страны в октябре 2022 года рынок вернулся к позиции выжидания.

Как отмечается в обзоре рынка офисной недвижимости CBRE Ukraine, распределение арендной активности по индустриям бизнеса указывает на то, что IТ-сектор, активно набиравший обороты в последние годы, в 2022 году заметно снизил спрос на офисные помещения, как и все остальные сектора.

Доля IТ-компаний в структуре арендной активности составляла всего 22%, причем преобладали соглашения по пролонгации существующих арендных договоров, в то время как самая большая (38%) пришлась на индустрию фармацевтики и медицины.

В 2022 году пик ввода новых объектов пришелся на четвертый квартал, когда на рынок столицы вышло около 97 тыс. кв. м, в результате чего общий объем офисной недвижимости составил около 2,21 млн. кв. м (+5% р/с).

Были введены в эксплуатацию: Gradient (ул.Короленковская, 4, 62,1 тыс. кв. м), UNIT.City B6 (ул.Дорогожицкая, 3, 14,3 тыс. кв. м) и B15 (9,2 тыс. кв. м), Lake Plaza (ул.Малиновского, 11,7 тыс. кв. м).

“Полномасштабная война привела к тому, что на рынке появилось большое количество незавершенных объектов, строительство которых было приостановлено. Поскольку в 2022 году не было зафиксировано ни одного нового девелоперского проекта и вряд ли будет зафиксирован новый в 2023 году, объем офисной недвижимости в следующие два-три года будет расти только при перезапуске приостановленных проектов”, — отметил Сергиенко.

О возможности ввода в эксплуатацию в 2023 году заявляли девелоперы Capital Towers (ул.Короленковская, 22, 40 тыс. кв. м), UNIT.City B4 (ул.Дорогожицкая, 3, 13,3 тыс. кв. м), Pyramida (ул Мишуги, 4, 3,5 тыс. кв. м) и офисное здание на ул.Новоконстантиновская, 12 (14 тыс. кв. м).

По состоянию на декабрь 2022 года средняя вакантность на рынке выросла до 26% (+11,9 п.п. с начала года). Такой рост был обусловлен сокращением офисных площадей арендаторами и выходом значительного объема новых объектов в четвертом квартале 2022 года. Анализируя вакантность по классам, уровень вакантности в классе “А” вырос на 13,5% с начала года до 22,3%, а в классе “В” — на 11,6% до 29,2% с начала года.

При этом в отчете отмечается, что почти 71 тыс. кв. м (БЦ Retroville, БЦ LUWR, БЦ 101 Tower) конкурентных офисных площадей не были включены в расчет вакантности, поскольку они повреждены вследствие ракетных обстрелов и не предлагаются на рынке в данное время.

Эффективная арендная ставка для класса “А” снизилась в среднем на 16% — с $25 до $21 за кв. м/месяц с начала года. Декларированные арендные ставки в классе “А” варьировались от $18 до $26 (-18% за нижним пределом и -7% за верхним пределом с начала года), а в классе “В” — в диапазоне $7-$17 (-22% за нижним пределом и -15% за верхним пределом с начала года).

В отчете отмечается, что декларируемые арендные ставки не являются индикативными, поскольку фактические или эффективные арендные ставки были на 20-50% ниже декларируемых. Как следствие, возник значительный разрыв между запрашиваемой и фактической арендной ставкой.

“Вероятно, спрос на офисные помещения будет оставаться подавленным во время военного положения, а новое строительство практически не будет происходить. Можно ожидать редких инвестиционных сделок, но в основном с приобретением под свои потребности”, — отметил Сергиенко.

Незначительный рост среднерыночной вакантности произойдет в случае, если анонсированные на 2023 год проекты (около 72 тыс. кв. м) будут реализованы в течение года. В то же время арендные ставки на офисные помещения, вероятно, останутся относительно неизменными в течение следующих шести месяцев. Также ожидается продолжение “креативной” гибкости со стороны арендодателей, чтобы удержать низкий уровень вакантности в здании.

CBRE со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе (США) является крупнейшей в мире консалтинговой и инвестиционной компанией в сфере коммерческой недвижимости, доход которой в 2020 году составил $23,8 млрд. Согласно рейтингу Fortune, входит в список 500 крупнейших в мире компаний (128-е место в 2020-м).

Акции компании CBRE Group Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Украинский офис CBRE открыт в январе 2008 года, является частью аффилированной сети компании.