Європейська нерухомість: найнижчі ціни — в Україні?

Перед повномасштабним вторгненням інвестори з усього світу цікавилися нерухомістю в Україні. І якщо американських та європейських інвесторів більше приваблювали центральні частини великих міст (більшою мірою для здачі в оренду іноземним туристам), то азійські розкуповували квартири в новобудовах економкласу та шукали всі можливі шляхи отримати в Україні посвідку на проживання. Основною причиною інтересу для іноземних інвесторів були досить невисокі ціни на нерухомість і відносно невеликі витрати на проживання плюс хороший клімат, чудова природа тощо. А ще — високі ціни на житло в себе вдома.

Європейський стиль

Не секрет, що значна частина європейців мешкає в орендованих квартирах. Причому дехто протягом усього життя. Чому? Бо ціни на власність у них зашкалюють. І низькі відсотки на іпотеку тут мало допомагають. Адже якщо ціна за “квадрат” чимала, то й вартість навіть невеликої квартири стане зависокою навіть за низьких іпотечних відсотків. Тому часто ціна житла й для середнього класу може бути непідйомною.

Ситуація стає ще гіршою для покупців, коли іпотечні ставки зростають. А вони таки зростають. У Європі це почалося 2022 року (офіційна версія — через інфляцію). Тоді іпотечні ставки підскочили з 2% до приблизно 4%. І хоча зарплати в Європі також зростають, тих, хто ще може придбати житло, поменшало.

Ви спитаєте: а як орендувати на пенсії? Все просто. Європейські пенсії, на відміну від українських, зазвичай дають змогу орендувати недороге житло. Популярними є соціальні квартири. Крім того, для людей старшого віку є різні спеціальні заклади з медичним обслуговуванням і доглядом, тому придбання нерухомості у власність для пенсіонерів втрачає сенс.

Європейці надають перевагу оренді житла над його придбанням і з інших причин. Насамперед це зависокі податки на нерухомість, установлені місцевою владою. Крім того, приміром, молодь вважає за краще вкладати кошти в себе (подорожі, розваги, здоров’я тощо). Це дає змогу бути мобільними, що полегшує зміну місця проживання в разі отримання нової роботи або за нагоди мати кращі умови для життя в іншій країні чи навіть на іншому континенті.

Для нас це незвично, проте є велика ймовірність, що згодом схожі тенденції з’являться і в Україні. Багато хто змушений буде відмовитися від власного житла через високі ціни.

Що таке реальні європейські ціни на житлову нерухомість, демонструє таблиця. (Як бачимо, європейські компанії-дослідники включають тепер і українські міста до своїх досліджень, вважаючи Україну частиною Європи.)

Ціни на житло в центральних частинах міст Європи, у дол. США за кв. м

	Місто, країна	Ціна, дол./кв. м
1	Цюріх, Швейцарія	26 943,74
2	Женева, Швейцарія	20 614,09
3	Лондон, Велика Британія	17 182,84
4	Берн, Швейцарія	15 832,55
5	Париж, Франція	13 026,56
6	Мюнхен, Німеччина	11 765,48
7	Люксембург, Люксембург	11 726,50
8	Стокгольм, Швеція	10 139,56
9	Мілан, Італія	10 004,06
10	Амстердам, Нідерланди	9261,09
11	Відень, Австрія	9104,50
12	Берлін, Німеччина	9010,84
13	Осло, Норвегія	8909,13
14	Гамбург, Німеччина	8828,15
15	Еспоо, Фінляндія	8305,28
16	Тронхейм, Норвегія	8301,88
17	Франкфурт, Німеччина	8219,91
18	Копенгаген, Данія	8140,64
19	Гейдельберг, Німеччина	8025,60
20	Гельсінкі, Фінляндія	7980,52
21	Рим, Італія	7719,09
22	Дублін, Ірландія	7673,49
23	Прага, Чехія	7325,14
24	Штутгарт, Німеччина	7244,12
25	Дюссельдорф, Німеччина	7181,20
26	Зальцбург, Австрія	7130,85
27	Аахен, Німеччина	7038,66
28	Нюрнберг, Німеччина	6956,17
29	Ставангер, Норвегія	6812,61
30	Орхус, Данія	6807,01
31	Грац, Австрія	6597,62
32	Единбург, Велика Британія	6479,11
33	Гдиня, Польща	6443,45
34	Рейк’явік, Ісландія	6310,13
35	Ліон, Франція	6188,75
36	Барселона, Іспанія	6117,67
37	Гетеборг, Швеція	5975,74
38	Флоренція, Італія	5856,52
39	Лісабон, Португалія	5785,57
40	Мангейм, Німеччина	5748,06
41	Берген, Норвегія	5693,73
42	Бордо, Франція	5655,88
43	Кельн, Німеччина	5620,24
44	Варшава, Польща	5488,39
46	Утрехт, Нідерланди	5295,94
47	Братислава, Словаччина	5280,16
48	Бремен, Німеччина	5241,94
49	Лінц, Австрія	5174,80
50	Манчестер, Велика Британія	5080,50
51	Любляна, Словенія	5070,91
52	Роттердам, Нідерланди	5060,86
53	Болонья, Італія	5029,55
54	Брно, Чехія	4917,05
55	Вільнюс, Литва	4875,38
56	Гаага, Нідерланди	4831,47
57	Краків, Польща	4830,08
58	Мадрид, Іспанія	4802,65
59	Гданськ, Польща	4799,36
60	Спліт, Хорватія	4651,18
61	Загреб, Хорватія	4643,59
62	Дрезден, Німеччина	4619,24
63	Брюссель, Бельгія	4424,92
64	Антверпен, Бельгія	4381,54
65	Корк, Ірландія	4345,76
66	Таллінн, Естонія	4309,38
67	Пльзень, Чехія	4248,69
68	Мальме, Швеція	4164,47
69	Вроцлав, Польща	4090,44
70	Белград, Сербія	4068,58
71	Гент, Бельгія	3889,81
72	Турин, Італія	3859,15
73	Будапешт, Угорщина	3823,34
74	Абердин, Велика Британія	3652,60
75	Тарту, Естонія	3587,50
76	Кошице, Словаччина	3542,83
77	Будва, Чорногорія	3372,92
79	Клуж-Напока, Румунія	3265,99
80	Каунас, Литва	3214,18
81	Познань, Польща	3158,97
82	Афіни, Греція	3158,90
83	Салоніки, Греція	3094,13
84	Щецин, Польща	3077,79
85	Новий Сад, Сербія	3045,88
86	Гронінген, Нідерланди	2933,90
87	Генуя, Італія	2928,26
88	Рієка, Хорватія	2916,81
89	Катовіце, Польща	2878,63
90	Софія, Болгарія	2865,08
91	Порту, Португалія	2841,09
92	Белфаст, Велика Британія	2754,16
93	Жешув, Польща	2740,56
94	Сараєво, Боснія і Герцеговина	2723,72
95	Тирана, Албанія	2723,00
96	Бухарест, Румунія	2703,39
97	Рига, Латвія	2654,85
98	Лодзь, Польща	2610,85
99	Дебрецен, Угорщина	2520,95
100	Валенсія, Іспанія	2437,50
101	Київ, Україна	2409,57
103	Острава, Чехія	2342,13
104	Баня-Лука, Боснія і Герцеговина	2278,93
105	Тімішоара, Румунія	2257,32
106	Осієк, Хорватія	2217,88
107	Брашов, Румунія	2155,68
108	Подгориця, Чорногорія	2134,22
110	Ніш, Сербія	2098,10
111	Ясси, Румунія	2089,25
112	Приштина, Косово (спірна територія)	2084,73
114	Скоп’є, Північна Македонія	2045,66
115	Варна, Болгарія	2014,47
120	Львів, Україна	1813,70
122	Сібіу, Румунія	1795,56
124	Бургас, Болгарія	1665,16
125	Пловдив, Болгарія	1637,88
126	Кишинів, Молдова	1486,16
127	Одеса, Україна	1291,54
129	Дніпро, Україна	1107,48

Війна та європейські ціни

Якщо до 2022 року ціни на житло в Європі зростали повільно, то навесні 2022-го вони просто-таки рвонули вгору, оскільки на ринок почав тиснути попит від біженців через війну в Україні. (Зараз оренда житла в Польщі підскочила вдвічі.) Ціни на житло в центрі Цюріха зросли більш як на 10 тис. дол./кв. м (із 16 690 до 26 994 євро/кв. м).

Ціни в Лондоні змінилися не так помітно — з 15 694 до 17 183 євро/кв. м. Утім, Лондон настільки дорогий для проживання в центрі, що придбати там квартиру не можуть собі дозволити навіть юристи, які працюють у Міжнародному суді. Конкретний приклад: маленька квартира площею 40 кв. м у центрі Лондона коштувала 2023 року 400 тис. євро.

Таке різке зростання могло б спричинити чергову кризу на ринку. Проте 2023 року в Європі відбулося коригування цін — вони знизилися в середньому на 1,1% у всьому ЄС, а в дев’яти країнах змінилися істотніше, й ця тенденція зберігається.

Так, Німеччина зафіксувала найрізкіше річне падіння за один квартал 2023 року (на 9,9%), за нею йдуть Данія (на 7,6%) і Швеція (на 6,8%). Натомість найбільше зростання цін було у Хорватії (13,7%), а також Болгарії (10,7%) і Литві (9,4%).

 

Оренда дивиться вгору

Звісно, вимушена любов до оренди в Європі тільки спонукає до подальшого зростання цін на неї. Розмір орендних цін у Європі можна оцінити на рисунку.

Як бачимо, вартість оренди вища, ніж в Україні, але в деяких містах вона вже несуттєво відрізняється. Втім, головна відмінність полягає в умовах оренди, таких як необхідність надання гарантій від надійної особи, неможливість дострокового розірвання договору без згоди орендодавця, страхування ризиків пошкодження майна та інші, що захищають власника квартири.

Є сподівання, що й у нас із часом будуть такі умови, коли неможливо втекти з орендованого житла без оплати за проживання в ньому, вкрасти чи пошкодити майно тощо.

Комерційна нерухомість

Офісна нерухомість переживає не найкращі часи, інвестиції в неї істотно зменшилися, як і ціни. Тут Україна не є винятком. Хоча після закінчення епідемії багатьом інвесторам здавалося, що офісна нерухомість відновиться, але цього не сталося значною мірою завдяки технологічному прогресу, розвитку штучного інтелекту й інших сучасних технологій.

Щодо нерухомості ритейлу, то її й далі витісняє інтернет-торгівля, тому попит на неї також падає. Тільки нерухомість для виробничих складів досі користується попитом, але й у цьому сегменті спостерігаються зниження цін і зменшення інвестицій.

Згідно з інформацією глобальних інвесторів у нерухомість (CBRE), у четвертому кварталі 2023 року інвестиції в комерційну нерухомість впали на 37% проти аналогічного періоду минулого року (до 157 млрд дол.). Річний обсяг 2023 року знизився на 47% порівняно з 2022-м (до 647 млрд дол.).

Високі відсоткові ставки, жорсткі умови кредитування та сповільнення світової економіки гальмуватимуть активність інвестицій у нерухомість принаймні в першій половині 2024 року.

У разі, якщо центральні банки почнуть знижувати відсоткові ставки й волатильність фінансового ринку зменшиться, інвестиційна активність почне відновлюватися в другій половині 2024-го. CBRE прогнозує, що цього року глобальний обсяг інвестицій збільшиться на 7%, зокрема в Америці — на 5%, у Європі — на 10% і на 5—10% — в Азійсько-Тихоокеанському регіоні.

***

Ціни на нерухомість у Києві сьогодні знижуються, але той факт, що глобальний обсяг інвестицій у світі зменшився, означає, що частина вільних грошей чекає свого часу для ефективнішого інвестування, й, можливо, станеться так, що вони опиняться на ринку нерухомості України. Звісно, для цього варто запровадити захист прав власності, справедливі суди, збільшити інвестиційну привабливість країни. І тоді ми ці інвестиції обов’язково побачимо, бо інтерес до України в світі просто шалений. Тим більше що ціни в нас значно нижчі. 

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”