Рынок жилья замер

Все так же сложно получить кредит на покупку квартиры, а темпы строительства жилья неуклонно падают.

Вторичка

На вторичном рынке в первые дни сентября деловая активность заметно повысилась. “Увеличилось количество звонков и просмотров. Продавцы, снявшие летом с продажи квартиры, вновь стали выставлять их на торги. Цены при этом оставляли либо прежние, либо даже повышали (хотя риэлторы в большинстве случаев рекомендовали снизить их)”, — отмечают аналитики компании “Планета Оболонь”. Однако, по их утверждениям, оживление оказалось всего лишь изучением состояния рынка вернувшимися из отпусков потенциальными продавцами и покупателями. Достаточно быстро они убедились, что цены практически те же, получить ипотечный кредит все также сложно, банковские проценты подросли и увеличилось число замороженных строек и пессимистических прогнозов. “Не удивительно, что уже через неделю деловая активность существенно упала. При подведении итогов месяца оказалось, что количество сделок сократилось почти на 20%”, — сообщается в аналитическом отчете компании за сентябрь. Средние цены продажи на 5,5%, по данным “Планеты Оболонь”, ниже средних цен предложений аналогичных квартир. В августе, как писали, этот показатель был -6,3%.

“Сейчас рост цен на жилье прекратился, и это может продлиться несколько месяцев. Большинство продавцов охотно идут на снижение цен, в процессе торга сбрасывая около 3-5%”, — рассказывают аналитики компании “Канзас”. По их словам, пока что о глобальном снижении цен речь не идет, скорее, имеет место их стабилизация. “Ведь рынок в некоторой мере цикличен — после продолжительного периода роста цен, наблюдающегося несколько лет, почему бы им не остановиться?”, — добавляют в компании. По данным “Канзаса”, в большинстве районов квартиры подешевели. “Наибольшее снижение стоимости жилья наблюдалось в Оболонском и Подольском районах — на -4,55% и -5,72% соответственно. Менее всего снизились цены в Печерском районе — на -0,72%. Здесь сосредоточен большой процент дорогих квартир, стоимость которых не может сильно корректироваться в сторону понижения, т.к. цены на элитное жилье меньше всего реагируют на изменения рынка. Лишь в двух районах столицы в сентябре зафиксирован рост. В Дарницком районе прирост составил 1,49%, а в Днепровском — 1,0%”, — сообщается в отчете компании за сентябрь.

Свою статистику приводит и консалтинговая компания SV Development. Они утверждают, что оценивают результаты реальных сделок, а не общее предложение на рынке продажи квартир Киева. “За период с 1 сентября по 1 октября 2008 г. средняя цена продажи одно-, двух-, трехкомнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 0,21%, до 3 622 долл за 1 кв. м”, — сообщают в компании. По их данным, больше всего в сентябре дешевели квартиры в Подольском районе (-1,04%) и Оболонском (-0,92%). Все остальные районы — снижение меньше 0,5%.

Средняя стоимость квадратного метра предложения, по данным “Канзаса”, в сегменте однокомнатных квартир снизилась на -0,1%, двухкомнатных квартир — на -3,6%, а трехкомнатных квартир — на -1,8%. По данным “Планеты Оболонь”, в сентябре усредненная цена предложения квадратного метра в долларах в однокомнатных квартирах снизилась на -0,4%, в двухкомнатных квартирах — на -1,5%, а в трехкомнатных квартирах — на -0,8%.

Это, конечно, снижение в пределах статистической погрешности, но последние полгода статистика показывала только рост на 2-3% в месяц.

Первичка

“В сентябре стоимость жилья на первичном рынке Киева оставалась стабильной. Так стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 0,2%, жилья бизнес-класса уменьшилась на -0,4%, а стоимость в премиум-сегменте увеличилась в среднем на 3,6%”, — отмечают аналитики строительно-инвестиционной компании “Київ Житло-Інвест”. При этом, по данным компании, из проанализированных 90 объектов эконом-класса подешевели однокомнатные квартиры. Усредненная стоимость 1 кв. м жилья снизилась на 2,8%. В 63 объектах бизнес-класса стоимость квадрата понизилась на -0,6% в одно-, двухкомнатных квартирах.

Согласно исследованиям SV Development, за период с 1 сентября по 1 октября 2008 г. средняя цена продажи новых одно-, двух-, трехкомнатных квартир в Киеве снизилась на 1,12%, до 2 614 долл за 1 кв. м.

В сентябре у большинства застройщиков возникли проблемы с привлечением средств. Спрос резко сократился, кредиты подорожали и начали предоставляться лишь относительно небольшой части инвесторов и застройщиков. Как писали, о проблемах несколько недель назад рассказал “Киевгорстрой”, который возводит 2/3 жилья эконом-класса в столице.

“Идти на существенное снижение цен застройщики не готовы. Проводят отдельные акции, временно снижая на 5-10% стоимость наименее ходовых типов квартир. Если же средств не хватает, то снижают темпы строительства и даже замораживают отдельные объекты”, — отмечают аналитики “Планеты Оболонь”. Летние акции часть застройщиков продлили еще на несколько месяцев. В среднем — это 5-10% скидки в зависимости от суммы первоначального взноса. Хотя, как рассказывают риэлторы, если есть вся сумма сразу — можно хорошо торговаться. “При наличии нескольких сот тысяч долларов наличными и желании купить двух-трехкомнатную квартиру только по телефону можно договориться о скидке 20%, а если сразу завезти деньги и заплатить — обещают и 25-30%-ные скидки”, — рассказал на правах анонимности директор одной из столичных риэлторских компаний.

“Полагаем, что в октябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований. Сделки будут совершаться только по тем объектам, которые выставлены по адекватным для сегодняшней рыночной ситуации ценам. Общегородской уровень стоимости, скорее всего, будет плавно снижаться в пределах 1-2% в месяц”, — прогнозируют аналитики компании “Планета Оболонь”.

Аналитики компании “Канзас” утверждают, что в условиях неопределенности перспектив рынка прогнозировать долгосрочную тенденцию поведения цен сложно. “На сегодняшний день в Киеве наблюдается некоторое равновесие. Радикального снижения цен на жилье ожидать не следует. Осенью рост цен на “вторичные квадраты” приостановится, таким образом, к концу 2008-го — началу 2009 г. ситуация стабилизируется. Ажиотажного спроса, как это было в прошлые годы, не предвидится, поэтому вполне закономерным будет снижение цен на некоторые категории неликвидного жилья в старом фонде”, — прогнозируют в компании “Канзас”.

Нина МИЩЕНКО