Золотая “двенадцадка” отечественной оценки

В своей статье я хочу осветить некоторые аспекты существенных перемен, произошедших на рынке купли-продажи недвижимости Украины в последние полгода. Начну с короткого описания событий в их хронологическом порядке.

В начале 2012 года Верховная Рада утвердила изменения в отдельные законы относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012—2014 гг. Среди большого количества изменений, в законодательство была внесена правка, по которой с фискальными целями недвижимость могут оценивать исключительно ОСОБЫЕ субъекты оценочной деятельности, имеющие сертификат на этот особый вид деятельности. Причем этот вид деятельности у них должен быть единственным, т.е. исключительным.

Чтобы эта поправка заработала Фонд госимущества принял ряд нормативных актов (приказы № 554, 555, 556). Согласно приказу Фонда №555 от 23 апреля 2012 г. “Об утверждении Порядка ведения реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности” в перечне специализаций оценщиков появилось новое “Направление 3: Оценка для целей налогообложения и начисления, а также уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством”. В рамках этого направления появилась оценка недвижимости и земельных участков для целей налогообложения, а также оценка летательных аппаратов и судов. Чтобы получить право заниматься данной деятельностью, экспертам-оценщикам необходимо пройти соответствующее обучение и быть внесенными в специальный реестр, вести который поручено ФГИУ.

Внесенные поправки создали новую схему работы рынка купли-продажи жилья и имущества физических лиц (ПОКА только физических): квартир и домовладений, дач, гаражей и прочего подобного имущества. И как же выглядит в итоге созданная этими документами система? На сегодняшний день создано 12 (двенадцать) фирм на всю Украину, имеющих право осуществлять независимую оценку недвижимого имущества граждан для целей налогообложения. Уже само количество этих фирм дает основания задуматься о монополизации рынка. Не задуматься над этим способны только чиновники Антимонопольного комитета.

Для выполнения работ по оценке прошли обучение (за две недели) ни много, ни мало 40 “специалистов”. То есть, если раньше работу делали около девяти тысяч человек, то по современным меркам хватит и сорока. Теперь этим сорока “спецам” надо всю Украину ценить — и киевские цены знать отлично, и в Жмеринке все понимать, да и Зачепиловку знать “на зубок”. Естественно, хороший специалист — стоит дорого. Если раньше в областных центрах независимая оценка квартиры стоила от 400 до 800 грн. вне зависимости от ее рыночной стоимости и площади, в провинции и того меньше, то у новоявленных специалистов все теперь по-другому.

Заказать оценку у них можно по интернету. На сайте Фонда Государственного имущества Украины имеется перечень этих организаций с указанием ссылок на их сайты. Через эти сайты можно заказать и получить оценку. Мой товарищ решил поэкспериментировать и заказал оценку собственной квартиры. Мы потратили некоторое количество времени на описание его жилья в специальной форме на сайте одной из компаний счастливой “двеннадцатки”. И получил счет за услуги, котоый равнялся ни много ни мало 4 тыс. грн.

Причем, работает система по 100%-ой предоплате. Квартиру выезжать им смотреть — не надо. Если я хочу, чтобы оценщик все же выехал и на жилище глянул — стоимость работ увеличивается втрое и становится равной сумме в 12 тыс. грн.! Рыночная стоимость рассмотренной квартиры на сегодняшний день составляет около 40 тыс. долларов США, или 320 тыс. грн. Следовательно, стоимость работ по оценке без выезда на место специалиста составит 1,25% от стоимости квартиры, с выездом на место — уже 3,75% от стоимости квартиры.

А ведь это сопоставимо с налогом на доход, который владелец будет вынужден заплатить в случае продажи квартиры. Фактически собственник будет вынужден платить не один налог, а целых два. С налогом в карман государства еще как-то можно мириться, а вот второй налог платить — кому? И как ни странно, принятые документы Фонда Государственного имущества, а именно приказ Фонда № 556 “Об утверждении Требований к качеству услуг, которые предоставляются субъектами оценочной деятельности, и правил организации системы внешнего контроля качества” отвечает на этот вопрос. Особые оценщики должны внедрить у себя систему оценки качества собственной работы. Согласно, этому же приказу, если оценочная компания не может самостоятельно внедрить подобную систему, то она может привлечь к этому стороннюю организацию.

Ну, конечно же! Деятельность оценочных компаний регламентирована и внимание к ним будет огромно. А вот деятельность некоей сторонней организации, внедряющей систему качества на этой самой оценочной компании — не регламентирована никем. Кстати сказать, эта компания совсем не обязательно будет иметь отечественные корни. Вполне возможно, штаб-квартира ее расположится на солнечном Кипре. Там точно некого стесняться и тратиться на комиссии посредникам, разрабатывать хитрые “финансовые” схемы оптимизации налогообложения. Можно просто в приказе государственного учреждения прописать схему “обналички”.

Теперь посмотрим на все происходящее с другой точки зрения. По данным Министерства юстиции в 2011 году нотариусами зарегистрировано более 254,5 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что почти на 12% больше, чем в 2010 году. Если средняя стоимость работ по оценке составит 4,0 тыс. грн., то на 250 тысячах работ 40 “суперспециалистов” в 12 оценочных фирмах заработают за год 1 млрд. грн. Для сравнения, по данным агентства УНИАН чистая прибыль “АрселорМиттал Кривой Рог” (в прошлом — всем известное предприятие “Криворожсталь”) в 2011 году составила 2,1 млрд. грн. Так это же, считай, целый мир — “Криворожсталь”! Их производственные мощности позволяют выпускать в год более 6 млн. тонн проката, 7 млн. тонн стали и более 6,7 млн. тонн чугуна. На этом предприятии работают десятки тысяч человек. С поставщиками и подрядчиками, их сотрудниками, семьями — это миллионы граждан Украины.

А здесь, на тебе — 12 оценочных фирм заработают на всей Украине за год целый миллиард! Еще один нюанс. Может показаться, что все происходящее затрагивает лишь ограниченное количество лиц. Ну, покупает некий гражданин себе квартиру, другой ее продает. Всего 250 тыс. сделок в год. Но! В сделке всегда участвуют двое — это уже полмиллиона. У каждого из них семья, дети, родственники — а это уже миллионы граждан за год. В конце концов, практически каждый гражданин Украины хоть раз в жизни приобретает или продает жилье, или же получает наследство. Это означает, что с новой системой столкнется практически каждый хотя бы раз в жизни. Вот и выходит, что все граждане страны заплатят хотя бы однажды налог или, вернее сказать, подать в пользу этих самых никому неизвестных “сторонних организаций”. Возникает резонный вопрос — кто же стоит за этой схемой?

Народная молва шумит вовсю. Вот, например, на сайте агентства недвижимости SV Development размещена статья, в которой авторами этой новой подати названы депутаты Верховной Рады VI созыва Сергей Осыка и Антон Яценко. В печати неоднократно упоминалась деятельность этих депутатов по созданию Тендерной Палаты и системы 6-процентных откатов, связанных с ней. В 2007 году “регионалка” Инна Богословская обвинила их в создании данной схемы. Но это еще не все.

В той же статье SV Development говорится о том, что “крышует” их Александр Янукович, сын действующего президента Опять во всем виноват Янукович и “донецкие”!

Произошедшие изменения протянуты в парламенте поправками к законам, которые не имеют непосредственного отношения к оценке имущества. Независимая оценка имущества действует у нас в стране согласно Закону Украины, принятому еще в 2001 году — Закону “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине” от 12.07.2001г. №2658-III.

Принятые поправки, по моему мнению, вносят хаос в существующее правовое поле и практику применения независимой оценки. Принять их пытались еще в 2008 году. Но помешал кризис — рынок недвижимости с конца 2008 года стал малопривлекательным. Действующие оценщики и оценочные организации этим изменениям сопротивлялись. Общественная организация “Украинское общество оценщиков”, ее члены — руководство и рядовые оценщики — неоднократно разъясняли, к чему ведут данные поправки. Но все без толку, они прошли.

“Протащили” их так, что толком и разобрать никто не смог. Просто взяли и обложили граждан Украины прямой податью в пользу сторонних организаций. Признаю, что самому до конца разобраться в сложившейся ситуации не по силам. Нет у меня в подчинении ни Антимонопольного комитета, ни Прокуратуры, ни СБУ, ни МВД. Остается только то, что я, как руководитель скромной оценочной фирмы, вижу своими глазами, читаю в прессе и в принимаемых законах и других нормативных актах…

К моменту написания данной статьи произошли события, позволяющие надеяться на лучшее. Так, 14.06.12 премьер-министр Украины Николай Азаров пообещал в скором времени отменить нововведения, охарактеризованные им как “нелепые”. На пресс-конференции, состоявшейся 14.06.2012 года председатель Фонда госимущества А. Рябченко заявил, что Фонд приказом № 2952 от 14.06.2012 г. нововведения отменены. Таким образом, были отменены нормативные акты ФГИУ, однако изменения в Законах — пока что остались.

Пожар, по всей видимости, тушится в пожарном порядке…

Юрий КАЧАН