Залог по-американски

Именно такие условия действуют в отношении ипотечных должников в некоторых штатах США, и поэтому, когда цены на недвижимость там снизились более чем на 30%, заемщики отдавали жилье банку и освобождались от обязательств. В России кредитор отчуждает заложенное жилье, а если оно продается по цене ниже, чем оставшаяся задолженность по кредиту, заемщик остается банку должен.

По оценке АИЖК, не менее чем в 65% случаев денег от продажи заложенного жилья недостаточно, чтобы покрыть остаток задолженности по кредиту. Это в том числе связано с тем, что до кризиса при получении кредита заемщики зачастую старались завысить цену квартиры — чтобы получить больший кредит, вздыхает директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова: “В кризис продать эту квартиру по такой цене тем более стало невозможно — рынок недвижимости встал, залог продать можно было только с существенным дисконтом”. Если не удается продать квартиру по начальной цене первый раз, дисконт составляет 15%, если второй — 25%.

Освободить ипотечных должников предлагается с помощью механизма обязательного страхования финансовых рисков, которые возникают у банков, если цена реализации залога не покрывает оставшийся долг — именно эта разница и должна быть застрахована банком-кредитором, рассказала “Ведомостям” гендиректор страховой компании АИЖК Нина Смирнова, соответствующие поправки в закон об ипотеке сейчас разрабатываются в СК АИЖК. “Страховая сумма и, соответственно, тарифы будут зависеть от срока кредита и размера первоначального взноса”, — объясняет она.

АИЖК получило модельный расчет из США: при кредите на 15 лет с 15%-ным первоначальным взносом страховое покрытие должно составлять не менее 20% кредита. Обязательное страхование финансовых рисков повысит ставку для заемщиков на сотые доли процента, что несопоставимо с риском ипотечных заемщиков оказаться в долговой яме, уверена Смирнова. “Но финансовые риски являются рисками кредитора и должны адекватно им оцениваться”, — подчеркивает она. СК АИЖК предлагает простимулировать банки с помощью норм резервирования и налоговых льгот — разрешить им относить страховые премии на издержки и освободить от налогообложения страховые выплаты.

Врио директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников заявил, что пока не готов обсуждать инициативу СК АИЖК — не видел документов.

Предложение СК АИЖК соответствует идее премьера Владимира Путина совершенствовать защиту потребителей финансовых услуг, отмечает депутат Госдумы и финансовый омбудсмен Павел Медведев: около половины всех обращений к финансовому омбудсмену — от ипотечных должников, которые не могут расплатиться с банком. “Идея СК АИЖК очень неплоха, — оценивает Медведев. — Однако шансы на ее реализацию будут зависеть от того, каким будет страховой тариф по такому риску”. Если страхование в итоге приведет к повышению ставок по ипотечным кредитам хотя бы на 1 процентный пункт, это уже будет чувствительно для заемщиков, заключает он.

Наталья БИЯНОВА