Хіт сьогодення в Україні — підземна комерційна нерухомість

Так. Сьогодні в Києві офісну нерухомість, на яку був високий попит, здати в оренду практично неможливо. Порожніми стоять не тільки приміщення на тисячі квадратних метрів у будівлях на декілька поверхів, а й невеликі приміщення на 100—150 кв. м, які зазвичай здавалися в оренду за кілька днів. При цьому є пропозиції офісів по 3 дол. за “квадрат” на місяць у серединній зоні і 12 дол. за кв. м — у центральній зоні. А це навіть нижче, ніж у часи останньої світової кризи нерухомості 2008 року, коли комерційні “квадрати” віддавали за безцінь.

Офіси переобладнуються у квартири

Деякі орендарі, які наймають приміщення вже багато років, домовляються з власниками про 25—50% довоєнної вартості оренди, оскільки бізнес не дозволяє платити більше, а вони сподіваються на кращі часи й не хочуть втратити “насиджене” місце. Власники в цій ситуації погоджуються на будь-яку плату, оскільки перспектива залишитися без орендарів, але з комунальними нікого не влаштовує.

Дійшло до того, що квартири, які були обладнані під офіси, тепер переобладнуються у квартири “під житло”, бо попит на оренду квартир для проживання є і навіть підвищився, відповідно й орендна плата за квартири зросла.

Утім, переобладнання у житло можливе тільки в житлових приміщеннях і будівлях, тому нежитлові офісні приміщення в Києві наступну зиму все ще стоятимуть порожніми.

Всихання попиту і цін

Є кілька причин зниження (або підвищення), але краще сказати — перерозподілу попиту на комерційні приміщення.

По-перше, процес зниження попиту на офісні приміщення почався ще до широкомасштабного вторгнення як наслідок дії коронавірусу. Ще тоді багато хто обладнав собі робочі місця вдома, а компанії перейшли на інший режим роботи, який потребує менше офісних приміщень. В офісі залишили тільки тих співробітників, які не можуть працювати вдома, а решта стали приходити в офіс раз на місяць чи раз на тиждень — залежно від особливостей роботи компанії.

Звісно, це знижувало витрати компаній на оренду приміщень, і в результаті — попит на приміщення. І цей попит ще до війни знизився в усіх регіонах України.

По-друге, після вторгнення Київ втратив частину міжнародних транснаціональних компаній, які перемістилися на Західну Україну, де ціни, порівняно з довоєнним періодом, навіть зросли. У Львові, Івано-Франківську, Тернополі, Рівному та навіть у Хмельницькому ціни на оренду й продаж офісних приміщень зросли на 10—20% — залежно від якості приміщень та місця їх розташування.

Якщо говорити про загальні тенденції, то прифронтові міста втратили від 50 до 100% вартості оренди. Міста в центральній Україні, такі як Дніпро, Кропивницький або Черкаси, втратили 10—20% попиту і, відповідно, вартості оренди. Київ втратив 50—70% попиту й вартості, оскільки бойові дії були дуже близько, а також у зв’язку із загальною зміною ситуації в бізнесі.

І по-третє, повномасштабне вторгнення повністю змінило бізнес в Україні. Як сказав мені один підприємець: “У нас немає тепер моря”. Тобто якщо раніше імпорт і експорт ішли великою часткою через порти Чорного та Азовського морів, то тепер експорт іде через західний кордон і далі на північ через Балтику або на південь через Середземномор’я, а імпорт — навпаки. Відтак через західні кордони стало переміщуватися значно більше товарів. Виник небувалий попит на прикордонну нерухомість у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та інших прикордонних містах, оскільки перетин кордону потребує так званих “замитнення” або “розмитнення”, а отже й збільшення площ складів та відповідних офісних приміщень. Тому, незважаючи на попереднє падіння попиту й цін через коронавірус, ціни і попит у вищеназваних містах остаточно зросли, бо весь експорт-імпорт перемістився до західного кордону.

Крім того, слід враховувати зміну джерел придбання багатьох товарів (скасування контрактів із компаніями з Росії та Білорусі), що також змінило їхній рух через кордони й, відповідно, попит на склади, де ці товари можуть зберігатися перед відправленням в інші регіони.

Природно, що зросли попит і ціни на такі активи як АЗС та СТО. Оскільки бензин везуть бензовозами з Польщі або Словаччини й одразу зливають у резервуари на АЗС, що відповідає принципові розосередження: ворогу значно важче атакувати багато АЗС, ніж одну нафтобазу або нафтопереробний завод.

Що стосується СТО: не секрет, що на сьогодні значним попитом користуються транспортні послуги, тож постійна підтримка технічного стану вантажних і спеціальних автомобілів, їх зберігання та обслуговування мають бути на високому рівні.

Окремий попит на комерційні приміщення створила гуманітарна допомога від інших країн. Це насамперед склади для зберігання і сортування. Крім того, є підвищений інтерес до поштових транспортно-логістичних послуг із доставки певних вантажів. Отож в умовах високого попиту на поштові перевезення виникла значна додаткова потреба в орендованих приміщеннях для надання поштових послуг.

По-четверте, кількість громадян в Україні зменшилась у зв’язку з тимчасовою еміграцією наших співвітчизників в інші країни. За різними оцінками, загальне переміщення — внутрішнє й за кордон — становить приблизно 12 мільйонів осіб, із яких приблизно половина все ще залишається за кордоном. Тому загальне споживання в Україні істотно зменшилося, що послабило попит як на товари широкого вжитку, так і на продукти харчування, ліки тощо. Це також знизило попит на нерухомість і ціни.

Перспектива — підземна нерухомість

Не буде відкриттям сказати, що ринок комерційної нерухомості залежатиме від того, як швидко Україна визволить захоплені агресором міста і зможе захистити від бомбардувань та ракетних обстрілів свої території. І коли нам кажуть, що війна триватиме довго, ми згадуємо досвід Ізраїлю, який пережив три війни і далі живе під загрозою ракетних ударів. Мабуть, Україні слід готуватися до чогось схожого й не сподіватися, що війна скінчиться завтра. А отже й нерухомість слід розглядати під таким кутом.

Звісно, буде стійкий попит (утім, він уже є) на бомбосховища, які зараз обладнуються для шкіл, а будуватимуться дедалі більше для багатьох бізнесів. На сьогодні театральні вистави відбуваються в бомбосховищах, що дозволяє безпечно проводити дійства без перерв на повітряну тривогу.

У Харкові вже облаштовуються зупинки-сховища, ДБН (державні будівельні нормативи) тепер вимагають проєктувати нові будинки тільки зі сховищами.

І якщо у Вашингтоні в підземці обладнані цілі комерційні містечка — у буквальному сенсі підземне царство, то чому такі містечка неможливі в Україні? Життя відповідає — “можливі”. Девелопери вже серйозно замислюються над цим питанням. Ба більше — дехто оцінює вкладення в підземну інфраструктуру як найнадійніше вкладення в комерційну нерухомість. Тож у прибуткових “квадратів” вимальовується поки що незвична нам, але вже приваблива своєю надійністю підземна перспектива.

Але життя не стоїть на місці: не чекаючи масштабних підземних забудов, уже сьогодні Київ та вся Україна відновлюють, наскільки це можливо під загрозою ракетних обстрілів, нормальне життя. Одночасно відновлюються і багато бізнесів. Тому можна сподіватися, що з налагодження життя в країні, і зокрема в столиці, буде відновлюватися й попит на комерційну нерухомість.

***

Чи “з’явиться в нас море”, чи повернеться все до старих добрих часів? Звісно, що так. Рано чи пізно це станеться. Але коли саме? Точної дати не назве ніхто. Відбудова України також дасть позитивний імпульс розвиткові всієї нерухомості.

Безперечно, країна в будь-якому разі переживе нинішні тяжкі часи для нерухомості, коли вона потерпає від усіляких обстрілів скаженого агресора. “Чорне море ще всміхнеться, дід Дніпро зрадіє, ще у нашій Україні доленька наспіє…”

 Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”

Сергій СЛЕДЗЬ, редактор відділу мікроекономіки та бізнесу DT.UA, кандидат економічних наук