Теневой рынок паев и армия “фунтов”. Какие схемы запускает закон о продаже земли и кому он выгоден

На первый взгляд, он вообще мало кому интересен. 

Агрохолдинги до 2024 года автоматически вылетают с рынка (пока продажа земли разрешена только физлицам, а через подставных лиц покупать большие массивы земли слишком хлопотно), у частных фермеров на покупку земли нету денег, иностранцев и вовсе допустят к нашей земли только через референдум.

По мнению экономиста Института Growford Алексея Куща, открывается сразу несколько новых схем. 

“Закон не приведет к коллапсу на рынке, но и перемогой его назвать сложно. Какой-то симбиоз европейской модели развития фермерства и латиноамериканских латифундий. Видно, что принимали лишь бы что-то принять, без стратегии развития отрасли. Что теперь с ним делать — неясно”, — говорит глава Союза украинского селянства Иван Томич.

Новым законом недовольны как традиционные противники открытия рынка земли, так и его сторонники.

В парламенте зарегистрировано больше десятка постановлений об отмене закона. Плюс — готовится судебный иск. 

В Окружной административный суд Киева поступило заявление об обеспечении иска до подачи искового заявления. В нем просят запретить подписывать и публиковать новый закон о рынке земли. “Оппоплатформа” готовит иск и в Конституционный суд.

“К закону много вопросом как по соблюдению конституционных прав граждан, так и по регламенту”, — говорит глава адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

Официальный представитель МВФ в Украине Йоста Люнгман заявил, что Фонд ожидает от нашей страны принятия во втором чтении “антиколомойского” закона, пересмотра госбюджета и “адекватной реализации земельной реформы”. Но по дальнейшему внедрению рынка советует работать уже с Мировым банком.

Мировой банк на своей странице в Facebook отметил, что принятие закона — это только первый шаг. Чтобы запустить полноценный рынок, нужно принимать ряд новых законов. Также Мировой банк венуть пункт о возможности продажи земли юрлицам, а также увеличить нормы продажи в одни руки.

То есть, международные кредиторы, под которых, собственно, и спешили открыть рынок земли, новым законом недовольны и, скорее всего, будут настаивать на правках к нему. Тем более, что время до запуска рынка еще есть (закон должен заработать 1 июля 2021 года).

Между тем, этот закон действительно может способствовать увеличению земельного банка у небольших фермерских хозяйств. Но только лишь при условии активной их поддержки со стороны государства.

“Страна” разбиралась как в итоге будет работать новый закон о рынке земли.

Агрохолдинги вне игры?

“Страна” уже подробно писала о  новом законе про рынок земли. В итоговом варианте, который депутаты спешно приняли 31 марта, появилось несколько существенных правок.

Так, до 2024 года право покупать землю получили только физлица, норму земли в одни руки урезали всего до 100 гектар (хотя изначально рассматривались варианты в 200 тысяч и 10 тысяч гектар). Право первоочередного выкупа — у нынешних арендаторов.

Если они сами не хотят (или не могут покупать), то могут передать (а фактически и продать) это право другим лицам. Арендаторы смогут выкупить землю по нормативной оценке и становятся собственниками уже после первых взносов. Иностранцы смогут покупать землю только после референдума, но даже если его решение будет положительным (что вовсе не факт), запретными останутся приграничные зоны.

То есть, на старте введения рынка и до 2024 года покупать землю смогут разве что частные фермеры — по 100 гектаров в одни руки. И только с 2024 года юрлица смогут приобретать до 10 тысяч гектар.

В теории еще до принятия закона эксперты обсуждали схему, по которой крупные арохолдинги и иностранцы могли бы скупать черноземы, оформляя их на поставных лиц-”фунтов”.

Но на практике эту схему реализовать будет очень трудно.

“Агрохолдингу придется собирать целую армию подставных лиц, на которых можно оформить по 100 гектаров. Причем, риски потерять и деньги и землю — колоссальные. Скорее всего, уже через месяц-два фиктивные собственники скажут “спасибо” и будут считать эти наделы своей собственностью. Так что играть в эти схемы вряд ли кто согласится”, — считает член совета Земельного союза Украины Сергей Биленко.

О том, что новый закон в таком виде им неинтересен, “Стране” подтвердили и в самих агрохолдингах.

“Бизнес уже выстроен под условия работы на аренде. Но мы рассматривали вариант открытия рынка и в теории могли бы найти источники сравнительно дешевых денег, чтобы приобрести землю в собственность. Такой возможности по принятому недавно закону нет. Скупать по 100 гектар на частных лиц никто не будет. Чтобы собрать хотя бы 10 тысяч нужно 100 человек. А для земельного банка в 100 тысяч гектар — тысяча фиктивных собственников. Удержать этот массив, не потеряв “по дороге” изрядную часть земли попросту нереально”, — рассказа нам топ-менеджер одного из аграрных холдингов.

Но Алексей Кущ считает, что схема с подставными собственниками — вполне рабочая.

“Это как схема с ФОПами, когда бизнес под одной корпоративной вывеской создает пул физлиц-предпринимателей и экономит таким образом на налогах. С землей можно организовать то же самое — оформить по 100 гектаров на сотрудников, членов их семей и пр. Сложность в том, что нужно будет контролировать, чтобы эта собственность “не уплыла”. Это можно сделать за счет передачи участков в залоги под фиктивные ссуды или за счет передачи земли в управление поверенным по доверенности. Ни то, ни другой в законе не запрещено”, — отмечает он.

Не факт, что такая схема станет массовой, ведь в любом случае она крайне проблемная из-за большого числа подставных собственников, на которых нужно оформлять землю. Плюс — нужно, чтобы на такие условия согласились все владельцы паев на конкретном земельном массиве. Ведь собирать по Украине “лоскутки” крупные компании вряд ли согласятся. Но все же ее применение возможно.

Ломбард для черноземов

Еще одна возможная схема — с банковскими залогами. По новому закону банки, в том числе, с иностранным капиталом, могут выдавать кредиты под покупку сельхозугодий и принимать участки в залог.

Формально новый закон прописан под фермеров. Аграрные ассоциации настаивали на резком ограничении норм по продаже земли в одни руки и на так называемом “переходном периоде”. Чтобы фермерам дали несколько лет для льготной покупки земли без конкуренции со стороны агрохолдингов. Все эти условия соблюдены — 100 гектар в одни руки и три года без крупных покупателей.

Всеукраинская аграрная Рада, которая была одним из организаторов массовых протестов против рынка земли, с одной стороны итоговым вариантом закона довольна.

“Мы считаем большим достижением, что начальная редакция законопроекта №2178, которую разработало и предложило правительство Гончарука и в интересах аграрных латифундий, транснациональных финансовых спекулянтов, и которая могла повлечь уничтожение средних и малых аграриев, кардинально изменена”, — говорят в организации.

Но вместе с тем, представитель сельскохозяйственного предприятия “Злато Таврии” Игорь Йосипенко добавил: “аграрные лоббисты не оставят попыток внести изменения в законодательство или создать лазейки, чтобы используя дешевое иностранное финансирование, выкупить огромные массивы земли, создать в Украине земельные латифундии  и выдавить средних и малых аграриев с земли, которую они обрабатывают”.

Поэтому, по его мнению, у аграриев сейчас несколько задач — борьба за проведение референдума и блокирование возможных правок в закон.

Впрочем, у большинства фермеров головная боль сейчас одна — за какие деньги выкупать землю, на которую они получили право по закону.

“Даже 100 гектар по минимальной цене в тысячу долларов за гектар это уже 100 тысяч долларов. С учетом начавшейся девальвации гривны и надвигающегося экономического кризиса — сумма для многих попросту неподъемная. Без кредитов люди вряд ли обойдутся”, — говорит Алексей Кущ.

По словам Ивана Томича, их опрос среди фермеров дал такие результаты: покупать землю готово не более 15%, еще 15-20% думают, остальные точно не собираются покупать.

Деньги на приобретение земли есть только у 3-5% фермеров. “Максимум, что они смогут купить — 300-500 тысяч гектар”, — говорит Томич.

Льготные кредиты под покупку земли селянам обещали власти. 4 млрд на компенсацию кредитных ставок были заложены в действующий бюджет на этот год. Но в обновленном варианте бюджета они исчезнут (потому что в этом году рынок не запускается). 

По словам Ивана Томича, нужны гарантированные государством дешевые кредиты — под 1-3% на срок до 20 лет. Их должно выдавать отдельное государственное финучреждение. 

Банковские кредиты — слишком дорогие и рискованные. Алексей Кущ считает, что банки получат возможность массово забирать залоговые земли. По новому закону, эти земли они должны будут продать в течение двух лет.

“Но, во-первых, не определен государственный орган, который станет за этим следить. Во-вторых, для банков-нарушителей не предусмотрены штрафы. В-третьих, за два года банк может накрутить на эту землю столько пени и штрафов, что ее цена автоматически станет неконкурентной. Заставить же банк продать землю дешевле никто не сможет — финучреждение тут же оспорит это в судах, в том числе, международных”, — говорит Алексей Кущ.

Еще одна возможная  схема — банки станут своего рода земельными ломбардами.

“То есть, собственники паев могут брать в банках кредиты под залог земли. С учетом кризиса и обнищания украинцев, многие будут закладывать землю буквально по цене стиральной машины. Это как в случае с обычным ломбардом: когда человек несет туда бабушкино кольцо и получает на руки сумму впятеро меньше, чем оно реально стоит, все понимают, что забирать обратно он уже ничего не будет. Точно так же с землей. При нормативной оценке в тысячу долларов за гектар, брать ее в залог будут максимум по 300 долларов”, — считает Кущ.

“То есть, готовится просто переформатирование земельных схем. Вместо тех, которые работают сейчас — по эмфитезису, оформление на ОСГ (частное сельскохозяйственное предприятие) через год будут процветать  фиктивные земельные ФОПы и “земельные ломбарды”, — считает Кущ.

Впрочем, не факт, что схемы с банками станут массовыми.

“Далеко не всем банкам интересно собирать по всей Украине по сто гектаров”, — говорит Ростислав Кравец.

“Возникнет теневой рынок земли”

Понятно, что перечисленные выше схемы весьма хлопотные и мутные. Они хороши разве как временные — на период, пока в закон не будут внесены существенные правки, в частности, по нормам продажи в одни руки и по допуску к покупке юридических лиц.

Международные кредиторы на это уже намекают.

“Мировой банк приветствует принятие Верховной Радой закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения как первый шаг к созданию прозрачного и эффективного рынка сельскохозяйственных земель в Украине. Для того, чтобы в полной мере защитить интересы украинцев и обеспечить прозрачную продажу земель, мы призываем как можно скорее принять ряд дополнительных законов.

Речь идет о законах, которые обеспечат свободный доступ к кадастровым данным, усилят управления земельными ресурсами, ускорят процедуры передачи земли, регулировать продажу государственных земель, в том числе использование обязательных электронных аукционов, которые ограничат произвольную раздачу государственных земель, и откроют доступ к финансированию для мелких сельхозпроизводителей.

Также важным будет дать возможность юридическим лицам участвовать в рынке земель для обеспечения здоровой конкуренции и ослабить ограничения на общую площадь земельных участков, которые можно приобретать в собственность. Эти реформы должны способствовать привлечению инвестиции в сельское хозяйство, открытию доступа к финансированию для фермеров и обеспечению справедливой стоимости активов для украинских землевладельцев”, — говорится  в сообщении Мирового банка.

“Это как игра в доброго и злого полицейского. МВФ говорит, что годится любой рынок, и отправляет работать по его внедрению с Мировым банком. А тот заявляет, что нужно бы еще кое-что поменять. Скорее всего, такая тактика применяется, чтобы “дожать клиента”, все же заставить Украину пойти на уступки и внести нужные правки в закон”, — говорит Кущ.

То есть, не исключено, что активизируются лоббисты рынка земли, и закон перепишут. О чем говорят и во Всеукраинской аграрной Раде, призывая селян быть начеку.

Но параллельно идут попытки заблокировать новый закон — уже есть несколько постановлений на эту тему в парламенте и готовятся судебные иски. Ростислав Кравец говорит, что закон в случае его вступления в силу создаст хаос на рынке земли.

“Давайте разбираться. В Конституции указано, что земля является собственностью украинского народа. То есть, собственники паев, которым их по-сути подарили, могут только обрабатывать землю и ею пользоваться. Но фактически безоговорочного права собственности у них нет. Если закон о рынке земли признает право собственности, это значит, что претендовать на угодья могут и наследники прежних владельцев, у которых землю национализировали после революции 1917 года. Если они найдут документальные подтверждения в архивах, могут судиться, и имеют все шансы выиграть такие дела. думаю, что такие схемы уже тоже готовятся”, — считает Кравец.

Для собственников паев есть и другая угроза. В законе прописано, что первоочередное право выкупа земли получает арендатор. Ему дадут возможность выкупить землю по нормативной оценке и в рассрочку. Арендатор может также передать это право третьему лицу. То есть, получается, что собственник земли отходит в схеме по покупке земли на второй план. 

Ростислав Кравец говорит, что без согласия собственника землю никто никому не продаст. В то же время, по словам Алексея Куща, появится сразу два рынка: на одном землю будут продавать арендаторам по нормативной оценке, а другом, теневом, арендаторы станут торговать правом льготной покупки, но уже со своей наценкой.

В итоге реальные собственники смогут получить за свои паи разве что минимальную цену (тысяча долларов за гектар). А в худшем случае, если описанные выше схемы заработают,  могут и вовсе лишиться земли.

Иван Томич говорит, что даже в существующем виде закон мог бы дать толчек развитию фермерства в Украине.

“Сейчас в страну вернулись десятки тысяч заробитчан. У многих есть какие-то сбережения. Кроме того, в карантин из городов в села выехало порядка миллиона украинцев. Понятно, что временно. Но как раз сейчас — идеальное время для популяризации фермерства. Государству просто нужно дать людям гарантии и льготные кредиты, и процесс пойдет. Если этого не будет, то до 2024 года рядовые украинцы и фермеры попросту не смогут воспользоваться шансом купить землю. А после угодья скупят крупные землевладельцы”, — подытожил Иван Томич.

Людмила КСЕНЗ