Що потрібно, аби якнайшвидше відбудувати житло

 З огляду на масштаби руйнувань житлової нерухомості необхідні кошти на її відновлення в багато разів перевищують фінансові можливості уряду. Тому критичним стає наявність зовнішнього фінансування.

У США вже подано на розгляд законопроєкт про конфіскацію на користь України заарештованих резервів ЦБ РФ в обсязі 300 млрд дол. В інших юрисдикціях також розпочався процес пошуку законних способів конфіскації на користь України заморожених та арештованих активів РФ і російських олігархів.

Однак за відсутності юридичних прецедентів та, ймовірно, через тривалі судові розгляди відновлення зруйнованого житла та комунальної інфраструктури неможливе без залучення ресурсів із міжнародних інвестиційних і донорських джерел уже найближчим часом.

Отже, особливого значення набуває обрання правильної фінансової стратегії та оптимального інструментарію, які сприйматимуться дружніми країнами і світовими партнерськими інституціями.

На жаль, Україна поки не стала взірцем фінансової доброчесності та ще не позбулася корупції. Тому будь-яка непрозорість у поводженні із цільовими фондами та інвестиціями провокуватиме недовіру і навіть затримку фінансування, що є дуже небезпечним.

Україні слід терміново розробити програму, якою забезпечується комплексний організаційно-правовий механізм, згідно з яким за постраждалими від руйнування житла особами не лише закріплюється право на грошову компенсацію, а й пропонується сучасний механізм залучення коштів на відновлюване будівництво з інвестиційних і донорських джерел. Ключовим аспектом програми мають стати абсолютно прозорі грошові потоки — від власне джерел фінансування до конкретних об’єктів відновлювання зруйнованої житлової забудови та інфраструктури, включаючи поточний моніторинг і контроль за веденням робіт виконавцями, обраними на чесних конкурсах.

Країни-донори справедливо наполягатимуть на своєму контролі над витрачанням наданих коштів. Також заявлено наміри окремих країн-донорів фінансувати відновлення того чи іншого зруйнованого війною українського міста. Очікується, що до відновлювальних робіт планується залучати проєктні та будівельні компанії походженням із партнерських юрисдикцій, що є цілком зрозумілим і справедливим. Тому слід забезпечити механізм залучення цільового фінансування на умовах, які повністю задовольнятимуть донорів та інвесторів.

Такого ефекту можливо досягти через “монетизацію” прав постраждалих на компенсацію з допомогою компенсаційних сертифікатів. Але численні вимоги постраждалих осіб, навіть оформлені сертифікатами, не можуть бути безпосередньо задіяні як інструменти залучення інвестиційного та донорського фінансування. Проте групування сертифікатів у пули дасть змогу запроваджувати випуски цінних паперів, забезпечених цими пулами. Такі структури називаються сек’юритизацією.

Сутність сек’юритизаційних цінних паперів полягає в передаванні майбутніх грошових надходжень за сек’юритизованими активами на користь власників цих паперів. У такому разі до інвесторів або донорів (які придбали папери) переходитиме і право вимоги до РФ у порядку регресу. Сплачені за папери кошти спрямовуватимуться на рахунки постраждалих для цільового фінансування відновлення та ремонту житла. Така структура є оптимальною з огляду на термінову необхідність розпочати відновлювальні роботи, не очікуючи сплати репарацій. Цей підхід має також сприяти стабілізації економіки в період війни за рахунок зростання обсягів платоспроможного попиту на виробництво будівельних матеріалів і виконання будівельно-монтажних та ремонтних робіт.

Озвучені урядом наміри про шляхи залучення фінансування через створення трастових фондів цілком узгоджуються з такою програмою, якою саме і пропонуються зручні інструменти для формування активів таких фондів у вигляді цінних паперів.

Програма має поєднати компенсаційний механізм із механізмом залучення цільового фінансування на умовах, які задовольнятимуть країни-донорів та інвесторів.

Концепція полягає в таких підходах до вирішення завдання фінансування відновлення зруйнованого житлового фонду:

• персональний підхід, за яким кожна постраждала особа отримує сертифікат на компенсацію в сумі завданої шкоди;

• рівноправний підхід, згідно з яким право на компенсацію не обмежується за соціальними ознаками постраждалих або технічними параметрами зруйнованого житла;

• регіональний підхід, відповідно до якого органи місцевого самоврядування отримують повноваження, що забезпечені фінансуванням;

• цифровий підхід, за яким усі процеси, починаючи від технічних обмірів руйнування, обрахунків втрат і фінансування відновлюваних робіт, здійснюються на єдиній інформаційно-аналітичній платформі, що зберігатиме документальні підтвердження руйнування;

• комплексний підхід, згідно з яким відновлення житлового фонду синхронізоване з відновленням прибудинкової інфраструктури;

• цільовий підхід, відповідно до якого компенсаційні кошти використовуються виключно за цільовим призначенням — на будівництво та ремонт житла;

• консолідований підхід, за яким сек’юритизовані базисні сертифікатні пули слугуватимуть інструментами залучення донорського та інвестиційного фінансування.

Пропоновані урядом форми фінансування, які базуватимуться на залученні донорського фінансування в трастовий фонд UNITED24, можуть успішно використовуватися для відновлення транспортної та інженерних мереж, інфраструктури, але не зовсім придатні для постраждалих приватних осіб і можуть загострити корупційні ризики на регіональному рівні та викликати недовіру з боку зовнішніх партнерів.

Найзручнішим інструментарієм для формування активів трастовими і донорськими фондами є емісійні цінні папери з цільовим режимом використання залучених від їхнього розміщення коштів. До таких цінних паперів належать інфраструктурні облігації та цінні папери, випущені на базі консолідованих пулів із компенсаційних сертифікатів (сек’юритизація). Такі форми залучення фінансування відповідають вимогам щодо контролю цільового використання коштів, що є вимогою з боку урядів країн-донорів.

В Україні поки не діють застосовувані в Євросоюзі чіткі правила, за якими має фінансуватися житлове будівництво та які захищають покупців житла від шахрайства через заборону прямого залучення коштів забудовниками. Проте функціонал банків, що фінансують проєкти з будівництва та ремонту, природно збігається з функцією банків-агентів, що забезпечують цільове використання компенсаційних коштів.

Якість і справедлива вартість будівельно-монтажних робіт мають забезпечуватися безперешкодним доступом іноземних будівельних компаній до тендерів і конкурсів з відбору підрядників. Цей фактор матиме позитивний вплив на обсяги донорського та інвестиційного фінансування.

Високий рівень діджиталізації в Україні та її глибока інклюзія з допомогою порталу “Дія” вже почали використовуватися для фіксації зазнаних втрат. Тому є цілком доцільним поширення діджиталізації на процеси визначення обсягів руйнування та пошкодження житлового фонду, а також для обрахунку компенсації витрат на його відновлення.

За ініціативою Комітету зі східноєвропейських економічних відносин, що діє у Німеччині з 1952 року та займається спільними проєктами Німеччини із країнами Східної Європи, п’ятдесят експертів склали досьє з детальними пропозиціями щодо економічного розвитку України. Згідно з цими пропозиціями, кожна країна-донор повинна зберегти контроль над власними проєктними коштами для забезпечення прозорості та підзвітності.

Позитивним наслідком практичної реалізації програми стане те, що навздогін за донорським фінансуванням цілком можливе залучення інвестиційного, яке базуватиметься на вже апробованих сучасних фінансових механізмах.

Сергій ВОЛКОВ, президент Української Національної Іпотечної Асоціації (УНІА)