Рынок недвижимости во время войны: новые реалии, вызовы и возрождение

Вот уже три месяца Украина ведет войну с российским агрессором, но несмотря на это на рынке недвижимости начинают появляться определенные положительные изменения — рынок понемногу возрождается, постепенно приходя в сознание от вражеского нашествия и приспосабливаясь к военному положению.

И даже эти первые шаги по возобновлению строительства пока в относительно безопасных городах нашей страны крайне важны для поддержки национальной экономики, которая уже приспосабливается к новым реалиям, а в дальнейшем продолжит структурно перестраиваться для будущего восстановления.

Государственная поддержка основных секторов экономики будет этому способствовать, а законодательные инициативы в сфере градостроительной деятельности и новые программы восстановления жилья помогут адаптироваться и вывести строительную отрасль на новый уровень работы в период военного положения с последующим послевоенным развитием страны.

Будет способствовать заключению новых сделок на рынке также долгожданное открытие Реестра недвижимости.

Государственная поддержка для восстановления реального сектора экономики

В настоящее время власти посылают положительные месседжи по запуску ипотечной программы, различным видам банковского кредитования и появлению ипотечных фондов, которых ждали более 10 лет.

Эти меры позволят украинцам получить дешевые гривневые кредиты под 3 или 5%. Они также будут способствовать восстановлению рынка недвижимости, который будет совсем другим, поскольку изменится спрос на некоторые виды квартир.

Допустим, если раньше 50% жилого комплекса занимали однокомнатные квартиры, 30% — двухкомнатные и 20% — трехкомнатные квартиры, то сейчас процентное соотношение изменится, поскольку появится больше людей, нуждающихся не просто в однокомнатных квартирах, а в помещениях для семейного проживания.

Таких людей в Украине очень много, и они могут воспользоваться государственными программами, потому игрокам рынка придется под них подстраиваться. На решение этой проблемы уйдет около месяца.

Государственные программы заработают в течение 2-3 месяцев после победы Украины в войне и государство будет возмещать эти проценты, тогда банки смогут кредитовать, а рынок недвижимости заработает в полном объеме.

Возврат инвестиций в нашу отрасль можно будет спрогнозировать после того, как восстановится наша экономика или появятся признаки того, что она начинает восстанавливаться. По моему мнению, инвестирование в жилую недвижимость может возобновиться только тогда, когда у людей будет стабильный и регулярный доход в будущем. Эксперты рассматривают несколько возможных вариантов развития экономики Украины в послевоенное время. Это зависит от того, когда закончится война, а также будет ли у нас доступ к морю и портам.

Здесь следует привести несколько цифр. 60% экспорта Украины направлялось из Мариупольских портов. В основном это металлопрокат и другие метизы.

Еще 30% — аграрная продукция, которая экспортировалась через порты Одесщины: Ильичевск и Одессу. Небольшая доля в 10% экспортной продукции отправлялась автомобильными и железнодорожными путями.

Поэтому, если, например, у нас нет доступа к морю, то наша экономика должна измениться, то есть перейти от экспорта сырья пароходами и морскими путями к переработке всего этого сырья и экспорту уже готовой продукции.

Сейчас неизвестно, разрешат ли нам Европа и Всемирная торговая организация изменить квоты и все другие условия по экспорту. Поэтому в зависимости от того, какой будет экономическая модель Украины, ясно, как быстро восстановится экономика, а наша отрасль сможет продолжить свое развитие.

Но уже сегодня государство объявило для всех предприятий разных отраслей, имеющих залог, возможности взять до 60 млн. грн. кредитов для пополнения оборотных средств.

Более того, со стороны государства предлагаются и разные модели по уменьшению налоговой нагрузки. Делается это в целях возобновления бизнеса. И это, мне кажется, очень положительные шаги.

Новые инициативы правительства, способствующие поддержанию строительной отрасли

Недавно государство заявило о том, что готово выкупать у застройщиков квартиры и таким образом поддерживать строительную отрасль. Я считаю такой подход не совсем правильным, потому что регулирование или установление цен со стороны государства — прямое вмешательство в целый сектор экономики.

По моему мнению, государство должно предоставить возможности для приобретения квартир переселенцам или временно перемещенным гражданам, а не покупать им жилье.

В правительстве также разрабатывают варианты установления и расчета коэффициентов, которые позволят людям получить жилье или компенсацию за него равноценно потерянному.

То есть, если человек потерял квартиру, допустим в Броварах, то он не сможет ее приобрести в Киеве, например, на Соломенской площади или в центре.

То же, если речь идет о Львове и Тернополе. Это разные по своей ликвидности города и потому нюансы должны быть урегулированы должным образом.

Могу предположить, если человек потерял жилье, и можно рассчитать его стоимость, то нужно предоставить возможность человеку эту сумму получить, а он сам примет решение о выборе места нового проживания.

Еще одна инициатива власти, которую озвучил президент Зеленский — после войны все дома в Украине нужно строить, как в Израиле — с обязательными бомбоубежищами или специальными помещениями, оборудованными в каждой квартире.

На мой взгляд, это значительно удорожит себестоимость квадратного метра для застройщиков, соответственно, существенно уменьшит количество потенциальных покупателей просто из-за того, что в квартире будет бункер.

Думаю, если в доме есть цокольные или подвальные помещения, подземные паркинги, то там можно предусмотреть эти бомбоубежища и оборудовать их всем необходимым (двумя выходами/входами, местами отдыха, санузлом, светом, питьевой водой) вместо того, чтобы строить бункер в каждой квартире.

Более того, находиться в квартире во время ракетных обстрелов это еще и опасно. Но пока нет окончательных нововведений с их трактовками.

Восстановление Украины

В скором времени начнет действовать государственная программа восстановления жилья, на что уйдут годы. На мой взгляд, Киевская область может быть восстановлена до довоенного уровня жизни примерно за 2 года.

Что касается таких городов как Харьков и Мариуполь, то, конечно, на их восстановление уйдет больше времени. Отрадно, что британцы, датчане и норвежцы хотят взять на себя большую часть работы по восстановлению этих городов.

В первую очередь, как мне кажется, речь не о жилых домах, а о восстановлении систем электро- и газоснабжения, канализационных систем.

Приблизительно через 4-5 лет эти мегаполисы могут стать новыми современными городами, которые будут устроены с использованием новейших технологий. А после этого начнут строить дороги и жилье.

Что касается многоэтажных домов в Киеве или Одессе, в которые попала ракета и повреждения там незначительны, то с технической точки зрения их восстановление возможно.

Но опять же здесь нужна правильная экспертная оценка специалистов, после которой будет ясна возможность их восстановления. Например, если это монолитно-каркасный дом, такой как в Киеве, вблизи Севастопольской площади, его можно восстановить примерно через 2 месяца.

Ростислав МЕЛЬНИК